Huy động vốn bằng HĐ đặt cọc hay HĐ vay vốn (Nghị định 71)

Hai loại hợp đồng này trong luật dân sự và thương mại có khái niệm khác nhau:

- Hợp đồng đặt cọc: là biện pháp bảo đảm khách hàng đặt trước một số tiền để mua căn hộ hình thành trong tương lai.

- Hợp đồng vay vốn: nhà đầu tư ký kết KH vay một khoản tiền, người mua ứng trước một khoản tiền để mua căn hộ.

Tuy nhiên, thong tu 16 hướng dẫn NĐ 71 đều xác định chỉ giao dịch mua bán khi đã có căn hộ và KH trả đủ 100%, giao dịch qua sàn giao dịch BĐS.
Do vậy, các hình thức hợp đồng trên là HĐ dân sư nhưng liên quan giao dich BĐS nên trái quy định NĐ71 và TT16 hướng dẫn và làm rõ một số điều Luật nhà ở, do đó doanh nghiệp cân nhắc kỹ trước khi thực hiện.

Thực tế hiện nay việc "huy động vốn" bằng HĐ vay vốn KH khá phổ biến, việc thỏa thuận huy động vốn để xây dựng nhà trong các dự án có thể dẫn đến vô hiệu vì trái quy dịnh luật nhà ở nếu trường hợp có tranh chấp do phát sinh lỗi từ một bên trong loại giao dịch này vì mục đích cuối cùng cho dù đặt cọc hay vay vốn cũng nhằm mục đích mua bán căn hộ" hình thành trong tương lai" nhưng nếu tranh chấp xảy ra thì do chưa đạt mục đích. KH không nhận được căn hộ và nhà đầu tư chưa đảm bảo quyền lợi KH sẽ tranh chấp HĐ.

Thưa Luật Sư
Tôi muốn hỏi thêm, trường hợp hai DN kinh doanh BĐS ký HĐ đặt Cọc để mua trước khi đủ điều kiện ký HĐ mua bán có được ko?
và khi ký như vậy có vi phạm pháp luật ko?
Dự án đó hiện đã khởi công và gần hoàn thành móng
Mong LS sớm thông tin lại giúp tôi
Trân trọng

Thưa LS
Tôi rất cảm ơn vì LS đã trả lời sớm cho tôi và có một số thắc mắc sau đây mong LS giúp đỡ
Trong nghị định 71 và TT 16 ko cấm HĐ đặt cọc vì bản chất chỉ để bảo đảm quyền được mua thôi trường hợp mà hai bên ký HĐ đặt cọc cho mục đích đó thì có được ko thưa LS?
hiện tại hai bên đã ký HĐ đặt cọc nên Luật sư tư vấn giúp tôi làm thế nào để Hợp đồng đó ko vi phạm pháp luật với
Rất mong nhận được thông tin phản hồi sớm từ Luật Sư
Trân trọng
Dinh Hung

Thưa luật sư
 Trong NĐ 71 tại Điều 9 bắt buộc Chủ đầu tư phải xong xây thô thì mới chuyển được sang hợp đồng mua bán với khách hàng nhưng Nếu Chủ đầu tư chưa xong phần xây thô thì Chủ đầu tư có chuyển được từ hợp đồng hợp tác, hợp đồng vay vốn sang HĐ mua bán với khách hàng được hay không?
 Trân trọng

Chào bạn!

Cả hai hợp đồng đó đều không thể áp dụng nếu chiếu theo quy định của NĐ 71. Với tình hình hiện nay người dân sẽ khó có thể chấp nhận nếu ký hợp đồng mà ko gắn với quyền mua nhà ( đất)

Bên công ty bạn có thể lách luật bằng cách ký hợp đồng góp vốn mua cổ phần theo hình thức Cổ phần ưu đãi. Và quy định thêm về quyền của cổ đông ưu đãi gắn với quyền mua nhà ( đất) trong điều lệ công ty.

Như vậy, quyền của khách hàng sẽ thực hiện theo quyền cổ đông. Trong bối cảnh hiện nay chỉ có thể làm được như vậy thôi. Còn cả hai hình thức trên đều vô hiệu về mặt pháp luật.

Chúc bạn thành công, nếu cần thông tin chi tiết tư vấn cụ thể hơn thì gửi Email cho mình

Địa chỉ: thuonggia78@gmail.com