Thế chấp là một trong những hoạt động của cơ chế đảm bảo nghĩa vụ dân sự trong hoạt động vay và thế chấp quyền sử dụng đất là một loại hình thế chấp đặc thù.
Bởi lẽ quyền sử dụng đất chỉ mang tính chất vô hình mà không phải là hữu hình như các tài sản khác. Nhận thấy trong thời gian thực hiện vừa qua, các quy định về việc đăng ký thế chấp còn nhiều bất cập, thiếu sót.
Vì thế, Bộ Tư Pháp và Bộ Tài nguyên Môi trường đang trong quá trình dự thảo, lấy ý kiến để sớm ban hành Thông tư liên tịch mới thay thế Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT về hướng dẫn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
Thông tư mới này có một số nội dung đáng chú ý như sau:
Cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp không chỉ là Văn phòng đăng ký đất đai
Theo đó, cơ quan có thẩm quyền đăng ký thế chấp không chỉ là Văn phòng đăng ký đất đai như hiện nay, mà trong các trường hợp sau thuộc về Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp:
- Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính.
- Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.
Quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Thời điểm đăng ký thế chấp trong các trường hợp được xác định như sau:
- Trường hợp bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà các bên không ký kết hợp đồng thế chấp mới; yêu cầu thay đổi thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp; bổ sung nghĩa vụ được bảo đảm tiếp theo mà tại thời điểm giao kết hợp đồng thế chấp các bên không có thỏa thuận về việc thế chấp để bảo đảm cho các nghĩa vụ phát sinh trong tương lai thì thời điểm đăng ký thế chấp được xác định là thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký thay đổi vào Sổ Địa chính.
- Trường hợp đăng ký thay đổi các nội dung khác đã đăng ký, yêu cầu sửa chữa sai sót do lỗi của người thực hiện đăng ký thì thời điểm đăng ký thế chấp được xác định là thời điểm đăng ký ban đầu.
Các loại giấy tờ chứng minh với trường hợp không phải nộp lệ phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
- Hợp đồng tín dụng có điều khoản về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn, trừ trường hợp trong hợp đồng thế chấp đã có điều khoản này.
- Văn bản xác nhận (có chữ ký và con dấu) của tổ chức tín dụng về việc cá nhân, hộ gia đình vay vốn sử dụng vào một trong các lĩnh vực phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn.
Trường hợp đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp, xóa đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký thế chấp đã có một trong các loại giấy tờ trên thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp các loại giấy tờ nêu trên.
Xem thêm nội dung tại dự thảo Thông tư liên tịch hướng dẫn về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất.
