>>>Tránh nhầm lẫn giữa "Trả tiền trước" và "Đặt cọc"
>>>Ký "Hợp đồng đặt cọc" trước khi ký "Hợp đồng hợp tác kinh doanh" dự án BĐS
>>>Bài học kinh nghiệm từ đặt cọc mua nhà, đất mà chỉ xem giấy tờ bản sao
>>>Những điều khoản sai sót có thể làm hợp đồng vô hiệu
>>>So sánh "Hợp đồng vô hiệu" và "Chấm dứt hợp đồng"
Ngày nay, “đặt cọc” được xem là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thường được các bên sử dụng khi tiến hành giao kết hợp đồng. Vậy, trường hợp hợp đồng có quy định về đặt cọc đó vô hiệu thì có kéo theo thỏa thuận đặt cọc vô hiệu hay không?
Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 26/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán TANDTC (sau đây gọi tắt là Nghị quyết 01) đã có hướng dẫn làm rõ tính độc lập của “thỏa thuận đặt cọc” với “hợp đồng dân sự có đặt cọc”. Mặc dù Nghị quyết này hướng dẫn áp dụng Bộ luật dân sự 1995 (Bộ luật đã hết hiệu lực thi hành) nhưng những quy định về đặt cọc của Bộ luật dân sự 2015 hiện hành không thay đổi so với quy định tại Bộ luật dân sự 1995 nên hiện nay những hướng dẫn của Nghị quyết này vẫn có giá trị áp dụng.
Theo hướng dẫn tại Nghị quyết 01, đặt cọc được xem là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện của một giao dịch dân sự hợp pháp và phải được lập thành văn bản (có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính). Và thực tế, việc đặt cọc luôn đi kèm với quy đinh về phạt cọc. Nghị quyết 01 hướng dẫn trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
- TH1: Thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực
Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc. Theo đó, tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng, thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác
- TH2: Thỏa thuận đặt cọc không có hiệu lực
+ Thứ nhất: Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
+ Thứ hai: Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu thực hiện theo thủ tục chung. Theo đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.
Ví dụ: A và B giao kết hợp đồng mua bán nhà. Khi giao kết hai bên thoả thuận B (bên mua) phải giao cho A (bên bán) một chiếc xe ô tô thể thao để đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở với điều kiện khi hợp đồng mua bán nhà ở được giao kết và thực hiện thì chiếc xe ô tô thể thao đó phải được trừ vào tiền mua bán nhà và nếu A không nhận được chiếc xe ô tô đó do việc đặt cọc bị vô hiệu thì hợp đồng cũng bị vô hiệu.
Khi bắt đầu thực hiện hợp đồng thì phát hiện chiếc xe ô tô đó là của ông C (bố B) và ông C không đồng ý cho B lấy chiếc xe ô tô đó trừ vào tiền mua nhà, có nghĩa là việc đặt cọc bị vô hiệu và do đó trong trường hợp này hợp đồng mua bán nhà cũng bị vô hiệu.
- Lưu ý: Trong trường hợp 1 và trường hợp 2.2, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.
Như vậy, đặt cọc là một loại biện pháp nhằm bảo đảm cho hợp đồng. Đặt cọc có thể lập thành văn bản riêng (cũng không đòi hỏi phải ghi rõ là hợp đồng), cũng có thể là một phần, một điều khoản trong văn bản chứa đựng hợp đồng. Và một khi hợp đồng có quy định về đặt cọc vô hiệu thì không phải việc đặt cọc cũng đương nhiênvô hiệu. Việc có hiệu lực hay vô hiệu của hợp đồng đặt cọc phải được xem xét độc lập với hợp đồng mà nó bảo đảm.
