Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kính chào Luật sư!
Nhờ luật sư tư vấn giúp em trường hợp sau:

Em có mua thửa đất 5x22=110m2 ở xã Tây Hoà, Trảng Bom, Đồng Nai. Do diện tích đất chưa đủ để ra sổ đỏ (500m2 mới ra sổ đỏ được) nên Bên bán đưa hợp đồng mẫu ở UBND xã, phường (em ko chắc đó có phải hợp đồng mẫu hay ko?);  em thấy hợp đồng chưa rõ ràng, nói chung chung, em bổ sung vào phần trách nhiệm giữa 2 bên để ràng buộc hơn. Nhưng bên bán ko chịu, họ nói đây là hợp đồng mẫu, nếu em thêm vào thì UBND xã ko chứng. Họ nói vậy có đúng ko?

Trước đó, em đã đặt cọc tiền mua đất, giấy đặt cọc viết nếu 2 bên thay đổi ko có sự đồng ý của bên kia thì sẽ mất tiền cọc. Bên bán ko chịu sửa hợp đồng, nên em đòi lại tiền cọc, họ đòi trừ 25% tiền cọc, họ làm vậy đúng hay sai? Em phải làm gì để lấy lại số tiền đã đặt cọc.

Bây giờ bên bán yêu cầu em ký theo hợp đồng mẫu, còn phần bổ sung 2 bên tự cam kết ký với nhau, ko có UBND xã chứng. Nếu giả sử sau này có tranh chấp xảy ra thì giấy cam kết giữa 2 bên ký có hiệu lực ko?

Giấy tờ chuyển nhượng thửa đất gổm: hợp đồng chuyển nhượng do UBND xã chứng thực, sổ đỏ công chứng (1 phần thửa đất nằm trong sổ đỏ). Như vậy em đã đủ cơ sở pháp lý để sở hữu thửa đất đó hay chưa? có còn bổ sung thêm giấy tờ gì khác ko? 

Em gởi file hợp đồng, Luật sư xem giúp em, hợp đồng như vậy đã ổn chưa?

Mong luật sư tư vấn giúp. Chân thành cảm ơn luật sư!

câu hỏi của bạn là gì vậy! nếu câu hỏi của bạn nếu chưa được trả lời kịp thời, mong bạn thông cảm nhé!

chào em!
anh đã xem qua mẫu hợp đồng em gửi kèm file, vấn đề em hỏi anh xin tư vấn như sau:
- Như em trình bầy, em mua diện tích chưa đủ để ra sổ đỏ. Vậy hiện tại thửa đất của người ta đã có sổ đỏ hay chưa? Em mua một phần thửa của người ta, nếu anh đoán không nhầm thì em mua thửa đất này là đất nông nghiệp phải không! 
- Đối với số tiền em đã đặt cọc, vậy nội dung thỏa thuận đặt cọc của em với người ta là gì vậy (điều kiện của việc đặt cọc), về tiền đặt cọc em có thể tham khảo thêm tại điều 358 BLDS năm 2005 để hiểu thêm nhé!  Không có mức 25% như người ta nói với em đâu. Nếu không thỏa thuận được em có thể khởi kiện ra tòa án có thẩm quyền.
- Đối với hợp đồng mà đã được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận, thì những sửa đổi bổ sung liên quan đến hợp đồng cũng phải được cơ quan này chứng nhận thì nó mới có giá trị pháp lý. Có nghĩa là, nếu hợp đồng chuyển nhượng đất của em đã được UBND xã chứng nhận, mà 2 bên thỏa thuận ký thêm những điều kiện của hợp đồng mà không có UBND xã chứng nhận thì những thỏa thuận này khi có tranh chấp xảy ra nó sẽ bị tuyên là vô hiệu đó (không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định) nên cẩn trọng với những vấn đề này.
- Em lưu ý, theo pháp luật về đất đai, đất chỉ có quyền sử dụng chứ chưa phải là "sở hữu" đâu nhé! Với những thủ tục và giấy tờ như em nói thì việc mua/nhận chuyển nhượng chưa hoàn tất thì quyền sử dụng đất đó chưa phải là của em. 
chúc em thành công
thân ái!