Hiệu lực của Hợp đồng khi có điều khoản không được thực thi

Xin hỏi các bác 1 trường hợp như sau: "Hai bên Bên cho thuê và Bên thuê ký kết 1 hợp đồng thuê 01 Tòa nhà thuộc quyền khai thác và quản lý của Bên cho thuê trong Hợp đồng có điều khoản quy định về Tiền đặt cọc và thanh toán tiền đặt cọc. Điều khoản này quy định rõ Bản tiến độ và phương thức thanh toán sẽ có một bản thỏa thuận riêng được xác nhận bởi 2 bên và Ngân hàng kèm theo hợp đồng.

Căn cứ vào Hợp đồng và các điều khoản về thanh tóan trên ngân hàng đã phát hành thư bảo lãnh nêu rõ ngân hàng sẽ thanh toán cho bên cho thuê khi nhận được yêu cầu đòi tiền bằng văn bản Bên cho thuê ghi rõ nghĩa vụ mà Bên thuê đã không thực hiện đúng theo quy định về phương thức thanh toán trong hợp đồng.

Trong quá trình thực hiện Bản thỏa thuận về tiến độ và phương thức thanh toán được 2 bên (Bên cho thuê và Bên thuê) ký nhưng không có xác nhận của ngân hàng.

Vậy thì Hợp đồng thuê tòa nhà có hiệu lực hay không? Nếu hiệu lực 1 phần thì điều khoản thanh toán tiền đặt cọc có hiệu lực chưa? Và ngân hàng phát hành bảo lãnh thanh toán tiền đặt cọc có phải thanh toán cho bên cho thuê nếu Bên cho thuê gửi văn bản đòi tiền nói rằng Bên thuê không thực hiện theo đúng nghĩa vụ thanh toán tiền đặt cọc theo Hợp đồng và Bản thoả thuận về tiến độ và phương thức thanh toán???
 
Xin các luật sư cho ý kiến ạ

Dear nkkhuy,
Tôi xin trả lời rõ thêm về "biện pháp đảm bảo cho việc giao dịch dân sự - Việc thuê nhà" là biện pháp ký quỹ hay là biện pháp đặt cọc với những điều kiện cụ thể....từ đó mới có thể phân tích sâu hơn và trả lời chính xác được.
 
Ở đây bên cho thuê và bên thuê có điều khoản về đặt cọc, và ngân hàng đứng ra bảo lãnh thanh toán cho bên thuê về việc đặt cọc đó. Cụ thể là nếu bên thuê không hoàn thành nghĩa vụ đặt cọc theo hợp đồng thì ngân hàng sẽ đứng ra thanh toán thay tiền đặt cọc đó.

Chỉ có điều như tôi đã nêu rõ ở trên, tiến độ đặt cọc được chia thành nhiều giai đoạn khác nhau và trong Hợp đồng nói rõ bản tiến độ này phải có xác nhận của ngân hàng nhưng 2 bên không thực hiện việc xác nhận này.

Thân ái. Nếu có gì cần thêm thông tin xin các bác cứ hỏi ạ

Thank bạn hoadainhan1,

Nếu theo như phân tích của bạn thì đúng là Ngân hàng đang ở thế quá bất lợi.
Lúc phát hành thư bảo lãnh ngân hàng căn cứ vào Hợp đồng và trong hợp đồng này quan trọng nhất là điều khoản thanh toán tiền đặt cọc. Tuy nhiên do trong hợp đồng ban đầu hai bên chưa thỏa thuận được về tiến độ thanh toán tiền đặt cọc nên mới có chuyện phải đưa ra một phụ lục về việc này. Điều này cho thấy tại thời điểm ký hợp đồng và kể cả tại thời điểm phát hành bảo lãnh điều khoản về thanh toán tiền đặt cọc chưa được xác lập hay nói cách khác là chưa có hiệu lực.

Xin cung cấp thêm thông tin để mọi người bình luận sát hơn là Hợp đồng thuê này là dạng hợp đồng thuê dài hạn (50 năm), tòa nhà cho thuê là tài sản hình thành trong tương lai (bên cho thuê đang thi công). Sau khi hoàn thành bên cho thuê sẽ cho bên thuê thuê để khai thác trong 50 năm. Chính vì vậy mới có câu chuyện đặt cọc và việc thanh toán tiền đặt cọc theo tiến độ (tiền đặt cọc = tiền thuê trong 5 năm đầu) và thanh toán theo tiến độ:
1. Xong phần móng: Bên thuê thanh tóan khoảng 20% tổng số tiền đặt cọc
2. Xong tầng 5: Bên thuê thanh tóan khoảng 20% tổng số tiền đặt cọc
3........vvv.

Bản tiến độ thanh toán theo hồ sơ thì ký cùng ngày với Hợp đồng thuê Tòa nhà (???? - nếu ký cùng ngày thì sao phải để phụ lục làm gì chứ?????) và thư bảo lãnh được pháp hành sau đó 1 tháng.

Vì thế có thể bình luận theo 2 hướng như sau:

1. Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh toán quá sơ hở: Với quan điểm này giống như bạn hoadainhan1 đã phân tích, việc thỏa thuận thanh toán thế nào là của 2 bên (bên thuê và bên cho thuê) mọi thỏa thuận của họ đều trở thành 1 bộ phận không thể tách rời của hợp đồng và như thế thì họ thỏa thuận thế nào ngân hàng đều phải chấp nhận, mặc dù trong hợp đồng có nói phải có xác nhận của ngân hàng nhưng họ không xác nhận là quyền của họ. Và ngân hàng mặc nhiên phải thanh toán cho bên cho thuê khi bên thuê không thực hiện đúng điều khoản thanh toán

2. Việc xác nhận của ngân hàng là bắt buộc để điều khoản thanh toán tiền đặt cọc được xác lập và các bên có căn cứ thực hiện: Ở đây mặc dù là thỏa thuận của 2 bên nhưng rõ ràng là có sự liên quan đến quyền và nghĩa vụ của bên thứ 3. Do đó 2 bên (thuê và cho thuê) không thể có quyền tự thỏa thuận thế nào cũng được. Như vậy trong trường hợp này bản tiến độ thỏa thuận bởi 2 bên không có giá trị pháp lý, hay nói đơn giản là điều khoản thanh toán tiền đặt cọc chưa được xác lập và như thế thì bên thuê không có căn cứ để thanh toán; bên cho thuê không thể nói bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán và do đó ngân hàng cũng không có nghĩa vụ thực hiện bảo lãnh.