Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:
Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng, thửa đất nhà bạn chưa được cấp giấy chứng nhận bao gồm hai phần: một phần đã được sử dụng từ trước và một phần được tăng thêm (phát sinh thêm) có thể do sự chiếm hữu lấn chiếm tự nhiên và đã được gia đình bạn xây tường bao.
Vì bạn không nói rõ, nguồn gốc thửa đất của bạn cũng như các loại giấy tờ pháp lý của thửa đất như thế nào nên chúng tôi tạm phân thành hai trường hợp như sau:
1.Trường hợp đất có giấy tờ chứng minh nguồn gốc.
Bạn có thể thực hiện kê khai tại UBND cấp xã để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ; không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp giấy chứng nhận, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn này.
2. Trường hợp đất không có giấy tờ
Nếu thửa đất bạn sử dụng không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc thì cần phân định theo các mốc thời gian sử dụng như dưới đây để xem xét việc cấp giấy chứng nhận.
2.1 Đất sử dụng ổn định trước 15/10/1993
Trong trường hợp này, nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận. Đối với thửa đất mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất (theo quyết định của UBND tỉnh nơi có đất) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở. Trường hợp thửa đất mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở. Trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó. Phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo 3 trường hợp nêu trên thì được xác định là đất nông nghiệp.
Về tiền sử dụng đất: bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất do UBND tỉnh công bố tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất
(Tham khảo Điều 6, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất).
2.2 Đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004
Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất: nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; và chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.
Về tiền sử dụng đất: bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành;
Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Điều 7, Nghị định 43/2014/NĐ – CP)
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
Bạn có thể tham khảo bài tư vấn về toàn bộ trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đây.
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn sức khỏe, thành công.
Trân trọng./.
