Giải quyết thế nào khi bị chủ cũ đòi lại đất?

Gia đình bạn đã sử dụng đất liên tục, ổn định, không có tranh chấp từ 1975 đến nay; năm 2007 bạn được cấp GCNQSDĐ theo quy định của Luật Đất đai 2003. Thời điểm 2 bên tiến hành giao dịch làcó chia nhau đất của chủ cũ cất nhà để ở nên không có cơ sở kết luận diện tích đất bên nhận chuyển quyền sử dụng là “đất mua” hay “đất mượn”. Tuy nhiên, pháp luật đã tính đến tình huống này. Đất đang được sử dụng qua việc một bên nhận chuyển quyền từ bên kia không đáp ứng các chuẩn mực pháp lý được gọi là đất “đã giao cho người khác sử dụng”. Đối với đất “đã giao cho người khác sử dụng” mà người chủ cũ nay kiện đòi quyền sử dụng, tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004, Hội đồng Thẩm phán TAND Tối cao hướng dẫn như  sau: “Chủ cũ hoặc người thừa kế của người đó không có quyền đòi lại QSDĐ nếu đất đó đã được giao cho người khác sử dụng và họ đã được UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, trừ trường hợp có căn cứ chứng minh người đang SDĐ đó có hành vi gian dối, lừa đảo... để được giao QSDĐ”.

Đây là một tình huống pháp lý khá phổ biến hiện nay khi giá đất tăng cao nên kiện “đòi” giữa những người liên quan một khi người “kiện đòi đất”…. Tuy nhiên, đối chiếu với các quy định pháp luật hiện hành thì thấy không có cơ sở pháp lý để chủ cũ khởi kiện đòi lại đất mà ông đã bán hay kể cả là đất ông… cho mượn.

Để giải quyết theo trường hợp của bạn thì trước hết phải xem xét chính sách đất đai qua các thời kỳ và các bên có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất không để giải quyết.

Trong trường hợp chủ cũ không kê khai, không đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính, không thực hiện quyền quản lý, sử dụng của chủ sử dụng đất; còn người đang sử dụng đất đã kê khai, đăng ký và được đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất hoặc sổ địa chính; đã được cấp GCNQSDĐ theo đúng trình tự, thủ tục về việc kê khai, đăng ký và việc cấp GCNQSDĐ là có căn cứ pháp luật, thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai 1987, Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai 2013 và các văn bản pháp luật khác có liên quan thì Toà án cần bác yêu cầu đòi đất của chủ cũ và công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp cho người đã được cấp GCNQSDĐ.

Đối với trường hợp cả hai bên (chủ đất cũ và người đang sử dụng đất) đều được cấp GCNQSDĐ theo Luật đất đai 1987 hoặc Luật đất đai 1993 (cấp trùng nhau) nay các bên tranh chấp quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp này, cần xác minh thời gian sử dụng đất của các bên, thu thấp chứng cứ làm rõ việc cấp GCNQSDĐ có đúng pháp luật không. Từ đó đưa ra hướng giải quyết.

Đối với trường hợp chưa bên nào được cấp GCNQSDĐ, nhưng quá trình sử dụng, người sử dụng đất có kê khai, được đứng tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính và họ đang quản lý, sử dụng đất liên tục từ khi có Luật đất đai 1987 cho đến nay, trong khi đó chủ đất cũ không kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất, sau ngày 01/7/2014, một trong các bên khởi kiện tại Tòa án thì Tòa án phải thụ lý giải quyết. Toà án cần xác minh thời gian sử dụng đất của các bên, thu thập các tài liệu, chứng cứ về việc người đang sử dụng đất thực tế đã sử dụng đất trong thời gian bao lâu, chủ cũ đã từ bỏ quyền sử dụng đất của mình trong hoàn cảnh nào và từ thời gian nào. Trên cơ sở đó, Tòa án xem có căn cứ xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu được quy định trong Bộ luật Dân sự hay không, để tuyên quyền sử dụng đất thuộc về người đang sử dụng đất trên thực tế.

Căn cứ Điều 175 BLDS năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo thông tin bạn cung cấp ranh giới giữa nhà bạn đã mua và nhà hàng xóm là những gì. Do bạn không nêu rõ việc xác định ranh giới đó đã có thỏa thuận giữa hai bên hay chưa? Trường hợp chưa có thỏa thuận nhưng ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp thì ranh giới đó được pháp luật thừa nhận. Theo đó, các bên không được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách và có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Trong trường hợp này, cần xác định ranh giới này thuộc quyền sở hữu của gia đình phía bên nào hay thuộc quyền quản lý của nhà nước để xác định việc gia đình bác bạn lấn chiếm rãnh hào có vi phạm quy định của pháp luật hay không.  Nếu như đây là đường hào thuộc quyền quản lý của nhà nước thì bác không có quyền xây dựng và gia đình cần gửi đơn đến UBND để yêu cầu xử lý về hành vi lấn, chiếm đất đai của bác. Còn nếu đây là phần diện tích sử dụng riêng của gia đình bạn hoặc là phần diện tích sử dụng chung của hai gia đình mà bác tự ý xây dựng thì các bên cần giải quyết tranh chấp đất đai. Căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 202 và khoản 1, 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về giải quyết tranh chấp đất đai thì để giải quyết vấn đề tranh chấp phần đất đồi giữa gia đình bạn với gia đình nhà bác trước tiên bạn yêu cầu tiến hành hòa giải ở UBND cấp xã. Sau đó nếu hòa giải không thành thì bạn có thể thực hiện thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện/ tỉnh hoặc nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.