Giá trị của Vi Bằng

Chào bạn.

Với nội dung câu hỏi của bạn, luật sư tư vấn như sau:

I/ Theo quy định tại khoản 8, điều 2 Nghị định số: 135/2013/NĐ-CP sửa đổi một số điều của nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại thì:

"Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.

Do đó, văn phòng thừa phát lại có thể lập vi bằng với sự kiện mua bán căn nhà. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP:

"1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật".
Do đó, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.
Tuy nhiên, khi mua bán nhà thì hai bên  phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực  theo quy định bắt buộc tại điều 122 Luật nhà ở 2014:
"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".

Do vậy, rất nhiều người không hiểu hết nội dung của quy định pháp luật nên lầm tưởng giá trị của vi bằng đến nỗi mua nhà chi cần lập vi bằng, tin vào vi bằng mà không lập hợp đồng công chứng là không đúng về hình thức giao dịch nên không được pháp luật thừa nhận.

II/ Khi mua bán nhà không lập hợp đồng công chứng, chứng thực như trên đã nói thì không thể tiến hành thủ tục sang tên trước bạ nên nhà đất vẫn mang tên chủ cũ và nếu gain ý, chủ cũ có thể mang giấy tờ nhà đất đi cầm cố, thế chấp nên tổ chức công chứng không thể phát hiện được nên cứ chứng tiếp thôi. Khi đó, bạn phải tiến hành khởi kiện và trình vi bằng ra để tòa án xem xét, giải quyết cho quyền lợi của bạn thay vì nếu hai bên làm đúng quy định thì sẽ không có trường hợp phải khởi kiện.

Thân mến

Chào bạn

A mua của B không ký hợp đồng, không sang tên trước bạ thì có nghĩa rằng đất vẫn đứng tên B là người sử dụng trên sổ hồng chứ không phải A. Sau đó A tự xây cất 8 căn nhà trên đó cũng không được Nhà nước công nhận vì đất chưa tách sổ, chưa sang tên và chưa có giấy phép xây dựng, xây nhà diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa.... Nay bạn lỡ mua một căn nhà tự xây của A thì phải đề nghị A thương lượng để B đứng ra làm thủ tục mua bán tách thửa với bạn nhưng diện tích mua bán phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn diện tích quy định tách thửa tại địa phương nơi có đất tọa lạc. Sau khi được công nhận quyền sử dụng đất, bạn phải đập bỏ toàn bộ căn nhà theo hiện trạng tự xâ trước đó để xin giấy phép xây dựng và xây lại theo giấy phép thì mới có thể hoàn công.

Thân mến