DỰ THẢO SỬA ĐỔI LUẬT NHÀ Ở

QUỐC HỘI   Luật số:     /2014/QH13

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

    Dự thảo lần 4 tháng 9/2013

(Phần in nghiêng là các sửa đổi, bổ sung)

LUẬT NHÀ Ở (Sửa đổi)

            Căn cứ Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 đã được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 của Quốc hội khóa X, kỳ họp thứ 10;

  Quốc hội ban hành Luật Nhà ở (sửa đổi).

 

CHƯƠNG I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

          Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

           1. Luật này quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam.

          2. Nhà ở theo quy định của Luật này là công trình xây dựng được thiết kế, xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.

          3. Nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật này bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư (kể cả nhà chung cư có mục đich sử dụng hỗn hợp dùng để ở và sử dụng vào các mục đích khác như làm văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ) trong các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, khu du lịch nghỉ dưỡng và các khu dân cư hiện hữu tại khu vực đô thị và nông thôn.

          Điều 2. Đối tượng áp dụng

          Luật này áp dụng đối với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở.

          Điều 3. Áp dụng pháp luật

          1. Trường hợp có sự khác nhau của Luật này với pháp luật có liên quan về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở tại Việt Nam thì áp dụng quy định của Luật này.                                     

          2. Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định khác với Luật này thì áp dụng quy định của điều ước quốc tế đó.

          Điều 4. Giải thích từ ngữ (Điều mới)

          Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

           1. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở độc lập, được xây dựng trên diện tích khuôn viên đất ở riêng biệt, thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật (nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liên kế và nhà ở độc lập có sân, vườn);

           2. Nhà biệt thự là nhà ở riêng lẻ có sân vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, được xây dựng từ cấp III trở lên, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất 3 mặt nhà trông ra sân, vườn hoặc hồ và có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất;

           3. Nhà ở liên kế là nhà ở riêng lẻ, được xây dựng liền kề nhau, có hệ thống kết cấu khung, cột, tường, móng riêng và có lối ra vào riêng biệt. Nhà ở liên kế có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng;

          4. Nhà ở độc lập có sân, vườn là nhà ở riêng lẻ có lối ra vào riêng biệt, trong đó ngoài diện tích đất xây dựng nhà ở còn có diện tích đất để xây dựng các công trình phụ trợ phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân và sử dụng làm sân, vườn. Nhà ở độc lập có sân, vườn có thể được xây dựng một tầng hoặc nhiều tầng;

           5. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, tổ chức (gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư). Nhà chung cư có phần sở hữu riêng  và phần sở hữu chung, được xây dựng với mục đích để ở hoặc có mục đích sử dụng hỗn hợp (có khu chức năng căn hộ dùng để ở và các khu chức năng dùng để sử dụng vào các mục đích không phải để ở như làm trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng…);

          6. Căn hộ chung cư là căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, dùng vào mục đích để ở của hộ gia đình, cá nhân, đáp ứng các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có diện tích căn hộ phù hợp với từng loại nhà ở theo quy định của Chính phủ;

          7. Phát triển nhà ở là việc đầu tư xây dựng mới, xây dựng lại hoặc cải tạo làm tăng diện tích nhà ở. Phát triển nhà ở bao gồm các hình thức: phát triển nhà ở thương mại, phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở công vụ, phát triển nhà ở tái định cư và phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân;

          8. Phát triển nhà ở thương mại là việc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở  để bán, cho thuê, cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường;

          9. Phát triển nhà ở công vụ là việc Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách để xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ, công tác;

          10. Phát triển nhà ở xã hội là việc Nhà nước hoặc các tổ chức thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để cho các đối tượng quy định tại Điều 40 của Luật này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định;

          11. Phát triển nhà ở tái định cư là việc Nhà  nước hoặc các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để phục vụ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;

          12. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân là việc hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ trên diện tích khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình;

          13. Dự án phát triển nhà ở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới nhà ở, các công trình  hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc, mở rộng cải tạo nhà ở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng nhà ở trong một thời hạn nhất định;

          14. Cải tạo nhà ở là việc nâng cấp hoặc mở rộng hoặc điều chỉnh cơ cấu diện tích của nhà ở hiện có;

          15. Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở;

          16. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư là phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

          17. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ hoặc chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị dùng để sử dụng chung cho nhà chung cư theo quy định của Luật này;

          18. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và người thuê mua đã trả hết số tiền còn lại thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó;

          19. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở thông qua việc xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

          20. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở (bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) mới hoàn thành việc  xây dựng xong phần móng hoặc nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

          21. Bảo lãnh giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai là việc bên thứ 3  (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với người mua nhà ở hình thành trong tương lai sẽ thực hiện thay nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với người mua nhà ở nếu đến thời hạn mà chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ quy định trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đã ký giữa các bên.

          Điều 5. Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở (Điều 4 Luật hiện hành)

           Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo quy định của Luật này. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

          Điều 6. Bảo hộ quyền sở hữu nhà ở

           1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu theo quy định của Luật này.

          2. Nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Nhà nước quyết định thu hồi quyền sử dụng đất ở thì Nhà nước bồi thường và thực hiện chính sách tái định cư cho chủ sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước trưng dụng hoặc trưng mua nhà ở thì chủ sở hữu nhà ở được Nhà nước giải quyết theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản.

          Điều 7. Trách nhiệm của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận

          Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm tuyên truyền, vận động nhân dân thực hiện và giám sát việc thực hiện pháp luật về nhà ở.

          Điều 8. Những hành vi bị nghiêm cấm trong phát triển, quản lý, sử dụng nhà ở

           1. Xâm phạm, cản trở việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở của tổ chức, cá nhân.

           2. Vi phạm các quy định của Luật này và pháp luật có liên quan trong việc phát triển nhà ở, sở hữu đối với nhà ở.

          3. Cấp Giấy phép xây dựng, cải tạo nhà ở đối với trường hợp không được phép xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật xây dựng; cấp giấy phép kinh doanh hoạt động các ngành nghề thuộc diện bị cấm kinh doanh tại nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

           4. Xây dựng nhà ở không có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc xây dựng nhà ở  trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng nhà ở trên đất không đúng mục đích sử dụng đất ở;

          5. Xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước có quy định về tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở.

          6. Sử dụng nhà ở vào các mục đích: kinh doanh ga; vật liệu gây cháy, nổ; kinh doanh vũ trường; quán bar; nhà nghỉ; dịch vụ karaoke hoặc các hoạt động bị cấm khác theo quy định của pháp luật; sử dụng căn hộ chung cư vào các mục đích bị cấm theo quy định của Chính phủ;

          7. Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và các phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; sử dụng phần diện tích và các trang thiết bị thuộc quyền sử dụng chung vào mục đích riêng; tự ý thay đổi kết cấu căn hộ hoặc phân chia lại diện tích căn hộ không đúng với tiêu chuẩn diện tích và thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

          8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vượt quá quyền hạn hoặc thiếu trách nhiệm trong việc thực hiện các quy định của pháp luật về nhà ở.

          9. Chiếm dụng vốn hoặc sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động cho phát triển nhà ở theo quy định của Luật này;

          10. Thực hiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) không đúng với tiêu chí phân loại, phân cấp, hạng nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

          11. Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng, không đúng các quy định của Luật này;

          12. Những hành vi bị nghiêm cấm khác trong việc xây dựng, cải tạo, quản lý  sử dụng, giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật.

 

Chương II

SỞ HỮU NHÀ Ở

          Điều 9. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

           Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

           1. Tổ chức, cá nhân trong nước tạo lập nhà ở hợp pháp theo các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 11 của Luật này;

           2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng, mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho, đổi nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này;

           3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng hoặc mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này.

          Điều 10. Công nhận quyền sở hữu về nhà ở (Điều mới)

           1. Tổ chức, cá nhân tạo lập nhà ở hợp pháp được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

           2. Nhà nước thực hiện công nhận quyền sở hữu về nhà ở thông qua việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Nhà ở được chứng nhận trong giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

          3. Khi thực hiện chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi đúng loại, cấp, hạng nhà ở và thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

          4. Đối với trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua theo dự án thì Nhà nước không chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở trong Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà thực hiện chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở trong Giấy chứng nhận cấp cho người mua, thuê mua nhà ở. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

          Điều 11. Điều kiện để được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở

           Tổ chức, cá nhân có đủ các điều kiện sau đây thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở:

           1. Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam quy định tại Điều 9 của Luật này;

           2. Có nhà ở được tạo lập hợp pháp thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

          3. Đối với tổ chức, cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Chương VIII của Luật này.

          Điều 12. Quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ, quyền sở hữu nhà chung cư (Điều mới)

           1. Chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ có quyền sở hữu đối với nhà ở và quyền sử dụng diện tích đất ở gắn với nhà ở đó theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.

          2. Chủ sở hữu nhà chung cư có quyền sở hữu hạn chế đối với nhà chung cư theo quy định sau đây:

          a) Có quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư theo quy định của Luật này;

          b) Có quyền sở hữu và sử dụng chung đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này;

          c) Có quyền sử dụng chung đối với diện tích đất xây dựng nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung cho các chủ sở hữu trong khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

           3. Về thời hạn sở hữu nhà ở chung cư có 02 phương án:

          Phương án 1:

          Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư.

          Phương án 2: Có quy định về thời hạn theo hướng:

          a) Đối với trường hợp nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì thời hạn sở hữu nhà chung cư  là 70 năm;

          b) Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thì thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê;

          c) Đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất hợp pháp mà xây dựng nhà chung cư thì sở hữu nhà chung cư là không có thời hạn.

          d) Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào Giấy chứng nhận và khi hết thời hạn sở hữu  thì các chủ sở hữu nhà ở chung cư không còn quyền sở hữu nhà chung cư đó và phải bàn giao lại quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư cho Nhà nước để phá dỡ và xây dựng lại các công trình khác theo quy hoạch được duyệt tại thời điểm bàn giao lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước. Chủ sở hữu nhà chung cư được hỗ trợ và bố trí tái định cư theo quy định tại Điều 117 của Luật này.

          Điều 13. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều mới)

          1. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà ở được quy định như sau:

          a) Đối với trường hợp mua bán thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực (hoặc từ thời điểm khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận nếu thực hiện theo phương án không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng).Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua;

          b) Đối với trường hợp trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi nhà ở được công chứng hoặc chứng thực(hoặc từ thời điểm khi bên mua được cấp Giấy chứng nhận nếu thực hiện theo phương án không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ờ thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên được tặng cho được tính từ ngày bên tặng cho ký văn bản tặng cho;

          c) Đối với trường hợp đổi nhà ở giữa các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bàn giao nhà ở cho bên nhận đổi theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng;

          d) Đối với trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên thuê mua được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

          đ) Đối với trường hợp mua nhà ở trả chậm, trả dần thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ ngày bên mua thanh toán hết tiền mua nhà ở cho bên bán và được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

          e) Đối với trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở được tính từ thời điểm mở thừa kế theo quy định của pháp luật dân sự. Việc xác định tổ chức, cá nhân được thừa kế nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự.

          2. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này cũng đồng thời là thời điểm chuyển quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó.

          Điều 14. Quyền của chủ sở hữu nhà ở

           1. Chiếm hữu đối với nhà ở.

           2. Sử dụng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

           3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

           4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.

           5. Được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; được giải quyết theo quy định của pháp luật về trưng mua, trưng dụng tài sản khi Nhà nước trung mua hoặc trưng dụng nhà ở;

           6. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền giao dịch về nhà ở hợp pháp của mình.

          7. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu về nhà ở đã tạo lập hợp pháp theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

           8. Đối với chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì được thực hiện các quyền quy định tại Điều 160 của Luật này; trường hợp là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì được thực hiện các quyền quy định tại Điều 163 của Luật này.

           9. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

          Điều 15. Trách nhiệm, nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở (gộp Điều 22, Điều 68  và Điều 69 Luật hiện hành)

          1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm và nghĩa vụ sau đây:

          a) Lập và lưu trữ hồ sơ về nhà ở theo quy định tại Điều 78 của Luật này;

          b) Thực hiện các quy định về sử dụng nhà ở, phòng cháy, chữa cháy,  bảo đảm vệ sinh môi trường, trật tự trị an;

          c) Thực hiện phá dỡ nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

           d) Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị Nhà nước công nhận quyền sở hữu về nhà ở và khi bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán,  tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

           đ) Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;

           e) Đối với chủ sở hữu nhà chung cư thì phải thực hiện bảo trì phần sở hữu riêng, đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở;

           g) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất hoặc khi Nhà nước trưng mua, trưng dụng  mua trước nhà ở;

          h) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà pháp luật không cấm theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

          i) Tạo điều kiện để các bên có liên quan và người có trách nhiệm thực hiện việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì hệ thống trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích nhà thuộc sở hữu chung;

          k) Nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước khi làm thủ tục công nhận quyền sở hữu, khi thực hiện các giao dịch và trong quá trình sử dụng nhà ở theo quy định;

          l) Thực hiện các trách nhiệm, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

          2. Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu (bao gồm: người thuê, mượn, ở nhờ hoặc người được ủy quyền quản lý sử dụng) có trách nhiệm và nghĩa vụ theo hợp đồng ký kết với chủ sở hữu nhà ở và phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở quy định tại Luật này và pháp luật có liên quan.

 

Chương III

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

Mục 1

QUY ĐỊNH CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

          Điều 16. Chính sách phát triển nhà ở (gộp Điều 6, Điều 23 và Điều 27 Luật hiện hành)

           1. Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng, về nghiên cứu ứng dụng khoa học công nghệ và vật liệu xây dựng mới và thực hiện công khai, minh bạch các thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của Luật này.

           2. Chính sách phát triển nhà ở phải thể hiện chủ trương xã hội hóa  trên cơ sở xác định việc phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nước, của xã hội và của người dân. Nhà nước có chính sách để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp và người nghèo có khó khăn về nhà ở để góp phần bảo đảm an sinh xã hội, phát triển đô thị, nông thôn bền vững theo hướng văn minh, hiện đại và phù hợp với bản sắc văn hóa dân tộc.

           3. Nhà nước có kế hoạch bố trí nguồn vốn (bao gồm vốn ngân sách, vốn đầu tư phát triển của nhà nước) và chủ động đầu tư  các nguồn vốn này để phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua, để hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng thuộc diện có khó khăn về nhà ở theo quy định của Luật này.

          4. Nhà nước có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở.

          5. Đối với nhà ở tại khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì Nhà nước hỗ trợ vốn và có chính sách tín dụng dài hạn với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân gặp khó khăn về nhà ở có điều kiện cải thiện chỗ ở. Nhà nước có chính sách và đầu tư vốn cho việc nghiên cứu, ứng dụng, chuyển giao các tiến bộ khoa học và công nghệ phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở phù hợp với điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền.

          6. Chính phủ có kế hoạch bố trí vốn từ ngân sách và vốn đầu tư phát triển hàng năm để thực hiện các chương trình phát triển nhà ở quốc gia và hỗ trợ cải thiện nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở.

          Điều 17. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở (Gộp Điều 24, Điều 25 và Điều 26 Luật hiện hành)

          Việc phát triển nhà ở tại đô thị và nông thôn phải bảo đảm các yêu cầu sau đây:

           1. Phải đáp ứng nhu cầu về nhà ở  của các đối tượng khác nhau, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước, của từng địa phương, từng vùng, miền trong từng thời kỳ;

          2. Phải phù hợp với Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương; tuân thủ pháp luật về nhà ở; bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm sử dụng tiết kiệm năng lượng và tài nguyên đất đai;

           3. Phải tuân thủ các quy định về quy chuẩn, tiêu chuẩn, chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, môi trường và bảo đảm an toàn trong qúa trình sử dụng, có khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa, thiên tai;

          4. Đối với khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở chủ yếu được thực hiện theo dự án. Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch đô thị, khu vực phát triển đô thị, bảo đảm việc tái định cư, chỉnh trang đô thị; kiến trúc, cảnh quan. Đối với các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và tăng tỷ trọng nhà ở để cho thuê (bao gồm cả nhà ở thương mại và nhà ở xã hội);

          5. Đối với khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo thì việc phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng nông thôn mới, quy hoạch điểm dân cư nông thôn; phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền; hạn chế việc du canh du cư, bảo đảm phát triển nông thôn bền vững. Nhà nước khuyến khích phát triển nhà ở theo dự án, nhà ở nhiều tầng tại khu vực nông thôn để tiết kiệm quỹ đất, bảo đảm đồng bộ cơ sở hạ tầng, vệ sinh môi trường và có cuộc sống văn minh, hiện đại.

          Điều 18. Chương trình phát triển nhà ở của địa phương (Điều mới)

          1. Căn cứ vào Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn, kế hoạch phát triển khu vực đô thị của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phải tổ chức xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương cho từng giai đoạn năm năm và mười năm hoặc dài hơn để trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 175 của Luật này thông qua trước khi phê duyệt.

          2. Chương trình phát triển nhà ở bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

          a) Khái quát hiện trạng nhà ở của địa phương; phân tích, đánh giá kết quả, tồn tại, nguyên nhân của công tác phát triển, quản lý nhà ở của địa phương;

          b) Xác định rõ các địa điểm, khu vực để phát triển đối với từng loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân);

          c) Các chỉ tiêu về phát triển nhà ở (tổng diện tích sàn nhà ở, diện tích bình quân đầu người ở đô thị, nông thôn, tỷ lệ nhà ở chung cư, nhà ở cho thuê...), dự báo nhu cầu về nhà ở, quỹ đất để phát triển nhà ở trong thời hạn 5 năm, 10 năm hoặc dài hơn;

          d) Xác định rõ các đối tượng chính sách xã hội, người thu nhập thấp, hộ nghèo cần ưu tiên tạo điều kiện hỗ trợ về nhà ở trên địa bàn;

          đ) Dự kiến nguồn vốn cho phát triển nhà ở (gồm vốn ngân sách nhà nước, nguồn vốn đầu tư phát triển của nhà nước, vốn huy động từ các thành phần kinh tế khác), các cơ chế ưu đãi về tài chính, đất đai, đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng cho phát triển nhà ở;

          e) Xác định kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm, 5 năm để thực hiện chương trình;

          g) Các nội dung có liên quan khác;

          h) Chương trình phát triển nhà ở phải xác định rõ tiến độ thực hiện; nhiệm vụ và trách nhiệm cụ thể của Ủy ban nhân dân các cấp, các cơ quan chức năng của địa phương trong quá trình triển khai thực hiện chương trình.

          3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở  trong chương trình phát triển nhà ở vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương trong từng thời kỳ để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, làm cơ sở cho việc  triển khai thực hiện chương trình.

          4. Trong trường hợp do  thay đổi Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà phải thay đổi nội dung chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh lại nội dung chương trình phát triển nhà ở và trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 175 của Luật này thông qua trước khi phê duyệt.

          Điều 19. Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương (Điều mới)

           1. Căn cứ vào chương trình phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tổ chức lập kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm và năm năm trên địa bàn (gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư) để trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 175 của Luật này thông qua hoặc phê duyệt trước khi triển khai thực hiện.

           2. Kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương bao gồm các nội dung chủ yếu sau đây:

           a) Diện tích đất dành để phát triển nhà ở (gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư);

          b) Tổng diện tích sàn nhà ở cần đầu tư xây dựng trong từng giai đoạn, trong đó nêu rõ tổng diện tích sàn nhà ở, tổng số căn hộ, nhà ở; tỷ lệ từng loại nhà ở và diện tích sàn các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư) cần đầu tư xây dựng, dự kiến diện tích sàn nhà ở xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua. Đối với nhà ở thương mại và nhà ở công vụ của địa phương thì phải nêu rõ tổng diện tích sàn các loại nhà ở cần đầu tư xây dựng (nhà chung cư, nhà liền kề, nhà biệt thự); tỷ lệ nhà chung cư, nhà cho thuê trong các dự án phát triển nhà ở;

           c) Nguồn vốn đầu tư, kế hoạch huy động vốn (gồm vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển, vốn từ các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế);

           d) Phân kế hoạch phát triển nhà ở cho từng khu vực trên địa bàn theo từng năm và năm năm để có cơ sở bố trí vốn ngân sách, vốn đầu tư phát triển hoặc huy động vốn từ các thành phần kinh tế và để điều tiết quan hệ cung - cầu nhà ở, bảo đảm thị trường nhà ở phát triển công khai, minh bạch và bền vững;

           đ) Các nguồn lực khác cho phát triển nhà ở;

           e) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp, các cơ quan chức năng của địa phương trong việc phát triển nhà ở;

           g) Các nội dung khác có liên quan.

          3. Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khi thông qua kế hoạch phát triển nhà ở phải xác định rõ từng loại nguồn vốn, kế hoạch huy động, trách nhiệm bố trí vốn, việc sử dụng từng loại nguồn vốn cho phát triển nhà ở trên địa bàn.

            4. Trong trường hợp do thay đổi chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải điều chỉnh lại kế hoạch phát triển nhà ở để trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 175 của Luật này thông qua hoặc phê duyệt trước khi thực hiện.

          Điều 20. Quy hoạch quỹ đất cho phát triển nhà ở (gộp Điều 31 và Điều 48 Luật hiện hành)

          1. Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao (sau đây gọi chung là khu công nghiệp tập trung) và quy hoạch hệ thống trường đại học, cao đẳng, trung cấp trên địa bàn, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải đồng thời lập và phê duyệt quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.

           2. Căn cứ vào điều kiện thực tế và nhu cầu về nhà ở của địa phương, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải quy hoạch quỹ đất dành cho phát triển đối với từng loại nhà ở (bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư).

          Đối với các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì bắt buộc các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới phải dành quỹ đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phê duyệt hoặc điều chỉnh lại quy hoạch của dự án phát triển nhà ở thương mại để dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội; việc phát triển nhà ở xã hội trong trường hợp này được hưởng các ưu đãi theo quy định tại Điều 38 của Luật này.

          3. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền không phê duyệt quỹ đất dành cho phát triển nhà ở khi phê duyệt quy hoạch đô thị, điểm dân cư nông thôn theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (nếu cơ quan phê duyệt quy hoạch là Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ Xây dựng (nếu cơ quan phê duyệt quy hoạch là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) có trách nhiệm chỉ đạo và yêu cầu điều chỉnh để phê duyệt lại quy hoạch. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải điều chỉnh lại quy hoạch theo yêu cầu của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc của Bộ Xây dựng.

          Điều 21. Hình thức phát triển nhà ở và các trường hợp phát triển nhà ở theo dự án (gộp Điều 28 và Điều 29 Luật hiện hành)

          1. Các hình thức phát triển nhà ở bao gồm:

          a) Phát triển nhà ở theo dự án.

          b) Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.

          2. Các trường hợp phải phát triển nhà ở theo dự án:

          a) Phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua của các doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản;

          b) Cải tạo làm tăng diện tích hoặc xây dựng lại các nhà chung cư, các khu nhà ở cũ;

          c) Phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

          d) Phát triển nhà ở tái định cư.

          Điều 22. Nguyên tắc phát triển nhà ở theo dự án (gộp 1 phần Điều 26 và cả Điều 30 Luật hiện hành)

           1. Dự án phát triển nhà ở chỉ được lập, phê duyệt và triển khai thực hiện tại khu vực đã có quy hoạch chi tiết đô thị hoặc quy hoạch điểm dân cư nông thôn và nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt. Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, chưa phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở mà đã chấp thuận đầu tư hoặc phê duyệt dự án phát triển nhà ở hoặc trường hợp dự án được lập, phê duyệt mà không nằm trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, không nằm trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, không phù hợp kế hoạch phát triển đô thị của địa phương thì Bộ Xây dựng có văn bản đình chỉ thực hiện dự án đó và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có trách nhiệm thực hiện theo quyết định của Bộ Xây dựng.

           2. Dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Các công trình hạ tầng xã hội phải được xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng phù hợp với quy mô dân số của dự án và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.

           3. Tên của dự án phát triển nhà ở, của khu nhà ở phải sử dụng bằng tiếng Việt Nam và không được viết tắt.

           4. Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện từng loại nhà cụ thể theo quy chuẩn, tiêu chuẩn và thiết kế xây dựng.

           5. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp dự án đã được phê duyệt mà chủ đầu tư có đề nghị thay đổi các nội dung như: tiến độ thực hiện, các chỉ tiêu so với quy hoạch được duyệt, loại nhà ở phải xây dựng, tổng diện tích sàn xây dựng, tổng số lượng nhà ở, tỷ lệ các loại nhà ở (nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ); tổng mức đầu tư (nếu là dự án được đầu tư bằng vốn ngân sách nhà nước) thì phải được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận trước khi triển khai thực hiện xây dựng.

          6.  Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao nhà ở khi đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng, còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.

           7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch đô thị, điểm dân cư nông thôn, kế hoạch phát triển khu vực đô thị, kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở đã được phê duyệt để xác định cụ thể các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn phải xây dựng là chung cư hoặc là nhà ở riêng lẻ hoặc dự án phát triển nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để bán,  cho thuê, cho thuê mua.

          Điều 23. Kiến trúc nhà ở

          1. Kiến trúc nhà ở phải kết hợp hài hoà giữa kiến trúc hiện đại với kiến trúc truyền thống, phù hợp với điều kiện tự nhiên, phong tục, tập quán, văn hoá - xã hội của các dân tộc từng vùng, miền.

          2. Kiến trúc nhà ở phải thể hiện đa dạng các loại nhà ở, loại căn hộ phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội, khả năng thu nhập của các tầng lớp dân cư trên địa bàn; sử dụng có hiệu quả quỹ đất dành cho phát triển nhà ở.

          3. Nhà ở xây dựng hai bên đường, tuyến phố phải tuân thủ chỉ giới xây dựng, bảo đảm hài hoà về chiều cao, không gian, kiến trúc, thẩm mỹ, phù hợp với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, thiết kế đô thị và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc đô thị .

          4. Nhà nước đầu tư  vốn cho việc nghiên cứu, ban hành các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đối với  từng loại nhà ở để đáp ứng yêu cầu phát triển nhà ở của nhân dân, phù hợp với từng vùng, miền.

          Điều 24. Các phương thức phát triển nhà ở

          Việc phát triển nhà ở được thực hiện theo các phương thức sau đây:

          1. Phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo nhu cầu và cơ chế thị trường;

          2. Phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các đối tượng quy định tại Điều 40 của Luật này;

          3. Phát triển nhà ở công vụ để bố trí cho các đối tượng quy định tại Điều 49 của Luật này thuê trong thời hạn đảm nhận chức vụ, công tác;

          4. Phát triển nhà ở tái định cư để phục vụ tái định cư cho các trường hợp bị thu hồi đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai;

          5. Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp.

 

Mục 2

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

          Điều 25. Đối tượng và điều kiện tham gia phát triển nhà ở thương mại

          1. Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài đều được quyền tham gia phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua.

          2. Trường hợp phát triển nhà ở thương mại theo dự án thì chủ đầu tư phải có đủ các điều kiện sau đây:

          a) Là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam;

          b) Có đăng ký kinh doanh bất động sản hoặc có Giấy chứng nhận đầu tư bất động sản;

          c) Có đủ vốn pháp định, vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để ký quỹ và thực hiện đối với từng dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản;

          d) Có năng lực trong việc  thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án.

          3. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

          Điều 26. Lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại (Điều mới)

            1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại được thực hiện theo các hình thức sau đây:

           a) Đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật về đấu thầu;

           b) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

           c) Chỉ định chủ đầu tư.

          2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định. Trường hợp dự án có quy mô diện tích đất lớn theo quy định của Chính phủ hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trước khi quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

           3. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

          Điều 27. Đất để phát triển nhà ở thương mại

          1. Quỹ đất để phát triển nhà ở thương mại được xác định trong quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất.

          2. Việc sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

          a) Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thông qua đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật;

          b) Do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở  từ các tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai;

          c) Đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia phát triển nhà ở thương mại và phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

          Điều 28. Phát triển nhà ở thương mại để cho thuê (Điều mới)

          1. Nhà nước khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để cho thuê. Trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xác định rõ  kế hoạch phát triển nhà ở thương mại  để cho thuê trong từng giai đoạn.

          2. Khi chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt, lọai 1, loại 2 và tại các khu vực có khu công nghiệp tập trung, các trường đại học, cao đẳng, trung cấp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải quy định rõ khu vực, địa điểm phát triển nhà ở thương mại, tỷ lệ và tổng diện tích sàn nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải xây dựng để cho thuê trong dự án phát triển nhà ở.

          3. Nhà ở thương mại cho thuê được đầu tư xây dựng theo dự án chủ yếu là nhà chung cư theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, có đa dạng các loại căn hộ có diện tích khác nhau để phù hợp với khả năng chi trả tiền thuê nhà của các đối tượng có nhu cầu.

          4. Bên thuê và bên cho thuê nhà ở thương mại được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thực hiện thuê và cho thuê nhà ở.

          Khi bên thuê có hành vi vi phạm mà thuộc diện phải chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc khi các bên có thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở  thì bên cho thuê được quyền thu hồi lại nhà ở cho thuê và bên thuê phải trả lại nhà ở đó; nếu bên thuê không giao lại nhà ở thì bên cho thuê có quyền yêu cầu Nhà nước cưỡng chế thu hồi lại nhà ở để bàn giao lại cho bên cho thuê nhà ở.

          Điều 29. Ưu đãi phát triển nhà ở thương mại để cho thuê (Điều mới)

          Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để cho thuê  được hưởng các cơ chế, ưu đãi sau đây:

          1. Được miễn, giảm tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để xây dựng nhà chung cư để cho thuê;

          2. Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật thuế thu nhập;

          3. Được vay vốn tín dụng ưu đãi theo quy định của Chính phủ;

          4. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, chủ đầu tư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi diện tích đất xây dựng nhà ở cho thuê;

          5. Được sử dụng diện tích tầng 1 của nhà chung cư cho thuê để kinh doanh các dịch vụ mà pháp luật về quản lý nhà chung cư không cấm nhằm tạo nguồn bù đắp một phần chi phí quản lý, vận hành, bảo trì nhà ở;

          6. Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí các thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở;

          7. Được bán nhà ở cho thuê sau thời hạn cho thuê tối thiểu theo quy định của Chính phủ và khi bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

          8. Được hưởng các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật;

          9. Chính phủ quy định cụ thể các ưu đãi để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để cho thuê quy định tại Điều này.

          Điều 30. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại (Điều 40 Luật hiện hành)

           1. Chủ đầu tư được quyết định lựa chọn việc xây dựng nhà ở thương mại có các loại diện tích khác nhau bảo đảm phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt và theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng.

           2. Đối với nhà chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn diện tích do Nhà nước quy định.

           3. Đối với nhà ở riêng lẻ thì phải xây dựng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, theo thiết kế được phê duyệt và tiêu chuẩn diện tích quy định tại Luật này.

          4. Trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở không đúng tiêu chuẩn diện tích, kiến trúc quy định thì không được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

          5. Chính phủ quy định cụ thể tiêu chuẩn diện tích nhà ở thương mại quy định tại Điều này cho phù hợp với từng giai đoạn và từng khu vực khác nhau.

          Điều 31. Mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở

          1. Đối với nhà ở thương mại được đầu tư xây dựng để bán theo dự án thì chủ đầu tư được lựa chọn hình thức bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bán nhà ở sau khi đã hoàn thành việc xây dựng.

          2. Trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có đủ các điều kiện sau đây:

          a) Đã có dự án, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng);

          b) Nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

          c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở về việc nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán;

          d) Đã đóng phí bảo lãnh nhà ở cho đơn vị được giao thực hiện bảo lãnh nhà ở theo quy định của Chính phủ.

          3. Trường hợp chủ đầu tư bán nhà ở sau khi đã hoàn thành xong việc xây dựng thì nhà ở được bán  phải có đủ các điều kiện sau đây:

          a) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình xã hội thiết yếu của khu nhà ở theo quy hoạch chi tiết, thiết kế và tiến độ đã được duyệt;

          b) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở về việc nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán.

          4. Việc ứng tiền trước trong các giao dịch về mua bán nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai và nhà ở đã xây dựng xong) được thỏa thuận trong hợp đồng giữa chủ đầu tư và khách hàng, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt. Tổng số tiền huy động ứng trước này không được vượt quá 90% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng, số tiền còn lại sẽ được người mua thanh toán cho chủ đầu tư sau khi người mua nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

          5. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê, cho thuê mua theo dự án thì chủ đầu tư chỉ được cho thuê, cho thuê mua khi có đủ các điều kiện sau:

          a) Đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà ở và nghiệm thu đưa vào sử dụng;

          b) Đã có thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đó đủ điều kiện được cho thuê, cho thuê mua.

          6. Trình tự, thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở được thực hiện theo quy định tại Chương 7 của Luật này và pháp luật về kinh doanh bất động sản. Khi thực hiện bán, cho thuê mua nhà ở thì chủ đầu tư đồng thời thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó cho bên mua, bên thuê mua. Trong trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý.

          7. Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thương mại và tiến độ thanh toán tiền do các bên thoả thuận trong hợp đồng; trường hợp pháp luật có quy định giá thì các bên phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

          8. Căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những dự án phát triển nhà ở hoặc khu vực trong dự án phát triển nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội theo thiết kế được duyệt để hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết, hồ sơ thiết kế của dự án đã được phê duyệt sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.

          9. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

          Điều 32. Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại (Điều 36 Luật hiện hành)

           1. Thực hiện xây dựng nhà ở theo đúng quy hoạch  chi tiết đô thị, điểm dân cư nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

           2. Thực hiện việc phát triển nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.

           3. Hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo đúng tiến độ và bảo đảm chất lượng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

           4. Trường hợp là chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại thì phải có trách nhiệm:

          a) Thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo đúng nội dung, thiết kế của dự án đã được phê duyệt, đúng tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà Nhà nước đã quy định;

           b) Sau khi có quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở thì phải công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, Cổng thông tin điện tử (Website) của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án và trụ sở Ban quản lý dự án về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở đầu tư xây dựng, số lượng nhà ở bán, cho thuê, cho thuê mua; dự kiến giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê mua, thuê nhà ở; điều kiện được mua, thuê mua, thuê nhà ở;

          c) Thực hiện xây dựng đúng các loại nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư), tỷ lệ của từng loại nhà ở (nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ) theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền và theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

          d) Khi hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh góp vốn huy động của các tổ chức, cá nhân để triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở thì không được ủy quyền để bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà phải trực tiếp ký hợp đồng với khách hàng;

          đ) Thực hiện việc huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, thực hiện các thủ tục bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo đúng quy định của Luật này;

          e) Làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và bàn giao cho người mua, thuê mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp cho thuê nhà ở thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 79 của Luật này;

          g) Báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự án và kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật này và pháp luật kinh doanh bất động sản;

          h) Được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo hình thức chia lô bán nền để các hộ gia đình, cá nhân tự tổ chức xây dựng nhà ở trong dự án  theo quy định tại khoản 8 Điều 31 của Luật này;

          i) Phải dành diện tích đất xây dựng nhà ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 20 của Luật này;

          k) Nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật;

          l) Chấp hành nghiêm chỉnh các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý các hành vi vi phạm pháp luật, xử phạt vi phạm hành chính khi có sai phạm trong việc phát triển và thực hiện các giao dịch về nhà ở;

          m) Thực hiện các trách nhiệm và nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

 

Mục 3

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở XÃ HỘI

          Điều 33. Hình thức phát triển nhà ở xã hội (Điều mới)

          Việc phát triển nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

           1. Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách (bao gồm ngân sách trung ương,  ngân sách địa phương và vốn đầu tư phát triển nhà nước) để phát triển nhà ở xã hội;

           2. Các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngoài ngân sách Nhà nước.

         

Điều 34. Nguyên tắc phát triển nhà ở xã hội

           1. Đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 17 của Luật này và phải có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt; phải  tuân thủ  quy chuẩn, tiêu chuẩn và bảo đảm chất lượng xây dựng theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

          2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 chủ yếu xây dựng nhà chung cư; tại các khu vực còn lại có thể xây dựng nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ.

          3. Tùy từng khu vực khác nhau mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh yêu cầu chủ đầu tư dự án phải xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê hoặc để bán, cho thuê mua.

          4. Có nhiều loại căn hộ với các diện tích khác nhau và có giá cả phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tượng thuộc diện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

          5. Được quản lý chặt chẽ quá trình đầu tư xây dựng, xét duyệt đối tượng được mua, thuê, thuê mua và trong việc quản lý, sử dụng nhà ở.

           Điều 35. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội

           1. Tùy thuộc vào từng địa điểm, khu vực và điều kiện cụ thể của từng địa phương mà nhà ở xã hội được xây dựng có nhiều loại căn hộ có các diện tích khác nhau. Trường hợp là nhà chung cư thì các căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn theo quy định của Chính phủ.

           2. Diện tích nhà ở xã hội được thiết kế, xây dựng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt theo quy định của từng loại đô thị và theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan có thẩm quyền.

           3. Chính phủ quy định cụ thể tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội cho phù hợp với từng giai đoạn và từng khu vực khác nhau, phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thuộc diện và có nhu cầu được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

          Điều 36. Đất để phát triển nhà ở xã hội

          1. Trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp tập trung, các trường đại học, cao đẳng, trung cấp, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền phải xác định rõ quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội.

          2. Quy hoạch quỹ đất và các thông tin về khu vực, địa điểm dành để phát triển nhà ở xã hội phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử (Website) của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

          3. Đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:

          a) Quỹ đất được quy hoạch để thực hiện các dự án phát triển nhà ở xã hội riêng;

          b) Diện tích đất xây dựng nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở thương mại mà chủ đầu tư phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ;

          c) Diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội.

          4. Việc sử dụng đất để phát triển nhà ở xã hội được thực hiện thông qua các hình thức:

          a) Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai để phát triển nhà ở xã hội;

          b) Sử dụng diện tích đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

          5. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

          Điều 37. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội

          1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội là tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua.

          2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được quy định như sau:

          a) Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước, vốn đầu tư phát triển của nhà nước thì do người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư;

          b) Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được Nhà nước giao thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đầu thầu (nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư) hoặc chỉ định chủ đầu tư (nếu chỉ có một nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư);

          c) Đối với trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại đồng thời làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội, trừ trường hợp Nhà nước sử dụng diện tích đất này để giao cho tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển nhà nước;

          d) Đối với trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư và có nhu cầu xây dựng nhà ở xã hội thì nhà đầu tư đó được giao làm chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội;

          đ) Đối với trường hợp xây dựng nhà ở xã hội trong khu công nghiệp tập trung để bố trí cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp ở  thì Ban Quản lý khu công nghiệp của địa phương hoặc doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động được giao làm chủ đầu tư;

          e) Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng trên quyền sử dụng đất ở hợp pháp của mình thì hộ gia đình, cá nhân đó thực hiện việc đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.

          Điều 38. Ưu đãi chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội (Điều mới)

          Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước được hưởng các ưu đãi sau đây:

          1. Được hưởng các ưu đãi về tài chính theo quy định tại Điều 75 của Luật này;

          2. Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng;

          3. Các ưu đãi khác theo quy định của pháp luật.

          Điều 39. Quản lý vận hành quỹ nhà ở xã hội

          1. Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước thì cơ quan quản lý nhà ở xã hội quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở. Trường hợp có từ hai đơn vị trở lên đăng ký tham gia thì việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở  được thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu.

          2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn không phải từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà ở hoặc thuê đơn vị có năng lực quản lý vận hành thực hiện quản lý vận hành nhà ở đó.

          3. Các dịch vụ quản lý vận hành nhà ở xã hội được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích.

          4. Đơn vị quản lý vận hành nhà ở xã hội được quyền kinh doanh các dịch vụ khác trong khu nhà ở xã hội mà không thuộc diện bị pháp luật cấm để tạo nguồn bù đắp chi phí quản lý vận hành, bảo trì nhằm giảm giá dịch vụ quản lý vận hành nhà ở.

          5. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

          Điều 40. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội

          1. Người có công với cách mạng theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng.

          2. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.

          3. Sĩ quan, hạ sỹ quan chuyên nghiệp, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân viên làm việc trong  lực lượng vũ trang nhân dân và những người làm công tác cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước.

           4. Học sinh, sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung học chuyên nghiệp, trung cấp nghề (không phân biệt công lập hoặc dân lập).

          5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài  khu công nghiệp tập trung.

          6. Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị.

          7. Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ quy định tại Điều 49 của Luật này.

          8. Các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quyết định thu hồi đất của Nhà nước để phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

          9. Các đối tượng khác có khó khăn về nhà ở theo quy định của Chính phủ.

          Điều 41. Điều kiện được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội (gộp một phần của Điều 53 và Điều 54 Luật hiện hành)

          1. Đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

           a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được Nhà nước hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn diện tích bình quân chung của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi đang sinh sống hoặc là nhà ở tạm bợ, hư hỏng, dột nát;

           b) Phải có đăng ký thường trú hoặc đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại  tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội;

          c) Đối với người thu nhập thấp thì phải không thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;

          d) Trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm a, b và c khoản này, người thuê mua còn phải có khả năng thanh toán lần đầu bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua.

          2. Chính phủ hướng dẫn cụ thể đối tượng, điều kiện, việc xác định giá bán, cho thuê, cho thuê mua, quy trình xét duyệt và trình tự, thủ tục mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội.

          Điều 42. Xác định giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội

          1. Đối với nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước thì giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở được xác định theo nguyên tắc sau đây:

          a) Tính đủ các chi phí bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng, chi phí bảo trì nhà ở xã hội;

          b) Không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội;

          c) Trường hợp nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn do trung ương cấp thì người quyết định đầu tư quy định giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở; trường hợp nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở.

          2. Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển nhà nước thì giá bán, giá thuê, thuê mua nhà ở được xác định theo nguyên tắc sau đây:

          a) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ;

          b) Giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án tự xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn, kể cả lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi về tài chính của Nhà nước quy định tại Điều 75 của Luật này vào giá thuê, thuê mua nhà ở xã hội;

          c) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội có trách nhiệm xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội thẩm định giá bán, giá thuê, cho thuê mua trước khi ban hành.

          Điều 43. Nguyên tắc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

          1. Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội phải đúng đối tượng; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng thuộc diện quy định tại Điều 40 của Luật này chỉ được mua hoặc thuê hoặc thuê mua một diện tích  nhà ở xã hội nhất định theo tiêu chuẩn nhà ở xã hội.

          2. Chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội chỉ được bán nhà ở khi đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở và hoàn thành đầu tư xây dựng các hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch và thiết kế được phê duyệt; chỉ được cho thuê, cho thuê mua khi đã hoàn thành xây dựng xong nhà ở xã hội và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết và thiết kế được duyệt.

          Trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thì chủ đầu tư phải có văn bản báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội để kiểm tra; sau khi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có văn bản thông báo đủ điều kiện thì chủ đầu tư mới được ký hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua và thu tiền của khách hàng.

          3. Người thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở thì bên mua, thuê mua chỉ được phép bán, cho thuê nhà ở đó sau khi đã trả hết tiền cho chủ đầu tư và đã được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở.

          4. Mọi trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng, không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua không có giá trị pháp lý và không được Nhà nước thừa  nhận. Người mua, thuê, thuê mua nhà ở sai quy định của Luật này hoặc chuyển nhượng cho người khác trong thời hạn thuê mua hoặc không sử dụng nhà ở thuê mua trong thời hạn theo quy định của Chính phủ thì phải trả lại nhà ở cho chủ đầu tư; Trường hợp không trả lại nhà ở thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi lại nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo đúng quy định của Luật này.

 

Mục 4

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CÔNG VỤ

          Điều 44. Quỹ nhà ở công vụ và kế hoạch phát triển nhà ở công vụ

          1. Nhà nước đầu tư vốn từ ngân sách để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở công vụ hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở công vụ.

          2. Quỹ nhà ở công vụ bao gồm: nhà ở công vụ của các cơ quan trung ương và nhà ở công vụ của các cơ quan địa phương.

          3. Kế hoạch phát triển nhà ở công vụ được quy định như sau:

          a) Bộ Xây dựng lập kế hoạch phát triển nhà ở công vụ của các cơ quan trung ương (bao gồm cả nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an) để trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt;

          b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đưa kế hoạch phát triển nhà ở công vụ vào kế hoạch phát triển nhà ở chung của địa phương để trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 3 Điều 175 của Luật này thông qua trước khi phê duyệt;

          c) Trong kế hoạch phát triển nhà ở công vụ quy định tại khoản này, cơ quan lập kế hoạch phải xác định rõ nhu cầu và chỉ tiêu phát triển nhà ở (loại nhà ở, số căn; diện tích sàn; diện tích đất để xây dựng nhà ở hoặc diện tích nhà ở thương mại phải mua để làm nhà ở công vụ; nguồn vốn và kế hoạch đầu tư vốn) hàng năm và năm năm; trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc phát triển nhà ở.

          Điều 45. Dự án phát triển nhà ở công vụ và việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở công vụ (Điều mới)

          1. Dự án phát triển nhà ở công vụ (kể cả đầu tư xây dựng mới và mua nhà ở thương mại) bao gồm các loại sau đây:

          a) Dự án phát triển nhà ở công vụ do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư để cho các đối tượng do cơ quan trung ương quản lý thuê, trừ nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quy định tại điểm b khoản này;

          b) Dự án phát triển nhà ở công vụ do Bộ Công an, Bộ Quốc phòng quyết định đầu tư để cho các đối tượng do Bộ Công an, Bộ Quốc phòng quản lý thuê sau khi được Thủ tướng Chính phủ cho phép;

          c) Dự án phát triển nhà ở công vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định đầu tư để cho các đối tượng do cơ quan địa phương quản lý thuê.

          2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở công vụ (kể cả đầu tư xây dựng mới và mua nhà ở thương mại) được quy định như sau:

          a) Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở công vụ quy định tại điểm a khoản 1 Điều này;

          b) Bộ Công an, Bộ Quốc phòng quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở công vụ quy định tại điểm b khoản 1 Điều này;

          c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở công vụ quy định tại điểm c khoản 1 Điều này.

          Điều 46. Quỹ đất để xây dựng nhà ở công vụ (Điều mới)

          1. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm xác định quỹ đất để xây dựng nhà ở công vụ trên địa bàn khi tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn.

          2. Đối với nhà ở công vụ của các cơ quan trung ương (bao gồm cả nhà ở công vụ của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an) thì căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Bộ Xây dựng phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định quỹ đất xây dựng nhà ở công vụ và đưa vào quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Căn cứ vào yêu cầu của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở công vụ theo quy định của Luật này.

          3. Đối với nhà ở công vụ của các cơ quan địa phương thì căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở công vụ khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, điểm dân cư nông thôn.

          4. Nhà nước miễn tiền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để xây dựng nhà ở công vụ.

          Điều 47. Mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ (Điều mới)

          1. Việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ phải được lập thành dự án và trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1 Điều 45 của Luật này phê duyệt.

          2. Căn cứ vào kế hoạch phát triển nhà ở công vụ, cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 45 của Luật này tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ. Việc lập, thẩm định và phê duyệt dự án này được thực hiện như đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở công vụ bằng vốn ngân sách nhà nước.

          3. Nhà ở thương mại được mua để làm nhà ở công vụ phải là nhà ở có sẵn với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư quyết định trên cơ sở tham khảo giá do  đơn vị có chức năng thẩm định giá độc lập thẩm định.

          4. Ngân sách trung ương cấp vốn để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ  cho các đối tượng đang làm việc tại các cơ quan  trung ương thuê; ngân sách địa phương cấp vốn để mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ cho các đối tượng đang làm việc tại các cơ quan địa phương thuê.

          5. Chính phủ hướng dẫn cụ thể Điều này.

          Điều 48. Loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ (Điều mới)

          1. Nhà ở công vụ được đầu tư xây dựng hoặc do mua nhà ở thương mại và gồm có nhiều loại với các tiêu chuẩn diện tích khác nhau phù hợp cho từng loại đối tượng được bố trí thuê sử dụng, bảo đảm có các điều kiện sinh hoạt thuận tiện trong thời gian người thuê đảm nhận chức vụ hoặc được điều động, luân chuyển công tác.

           2. Nhà ở công vụ gồm nhà ở riêng lẻ và căn hộ chung cư. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở công vụ do Thủ tướng Chính phủ quy định và được điều chỉnh cho phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước theo đề xuất của Bộ Xây dựng.

           3. Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể thiết kế mẫu, thiết kế điển hình các loại nhà ở công vụ quy định tại Điều này.

          Điều 49.  Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở công vụ

          1. Đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm:

          a) Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc diện ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ;

          b) Cán bộ, công chức thuộc các cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác;

          c) Sĩ quan, hạ sỹ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển  theo yêu cầu quốc phòng, an ninh;

          d) Giáo viên được cử đến công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo;

          e) Bác sĩ, nhân viên y tế được cử đến công tác tại các xã vùng sâu, vùng xa, vùng đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo hoặc được cử luân phiên có thời hạn xuống công tác tại các bệnh viện, các trung tâm y tế tuyến dưới theo quy định của pháp luật.

          2. Điều kiện được thuê nhà ở công vụ được quy định như sau:

          a) Trường hợp là đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở công vụ theo yêu cầu an ninh;

          b) Trường hợp là đối tượng quy định tại các điểm b, c, d, e khoản 1 Điều này phải thuộc diện chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương nơi đến công tác hoặc đã có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn diện tích bình quân chung tại địa phương.

          Điều 50. Nguyên tắc quản lý quỹ nhà ở công vụ

          1. Nhà ở công vụ chỉ sử dụng để cho thuê. Việc cho thuê nhà ở công vụ phải bảo đảm công khai, minh bạch, đúng mục đích, đúng đối tượng và đúng điều kiện quy định tại Luật này.

          2. Người quyết định đầu tư dự án phát triển nhà ở công vụ (bao gồm đầu tư xây dựng và mua nhà ở thương mại) quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà ở công vụ. Hoạt động quản lý vận hành nhà ở công vụ được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích.

          3. Khi người thuê nhà ở công vụ hết tiêu chuẩn thuê nhà ở công vụ hoặc chuyển đi nơi khác hoặc nghỉ công tác hoặc thôi việc thì có trách nhiệm trả lại nhà ở công vụ cho Nhà nước.

          4. Trường hợp khi trả lại nhà ở công vụ mà người thuê nhà ở công vụ có khó khăn về nhà ở thì cơ quan, tổ chức nơi người đó công tác phối hợp với Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho họ được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội hoặc giao đất để họ xây dựng nhà ở.

          5. Việc tổ chức quản lý vận hành, bảo trì, cải tạo nhà ở công vụ được thực hiện theo quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Việc quản lý giá trị tài sản nhà ở công vụ được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản nhà nước.

          6. Chính phủ quy định cụ thể việc đầu tư xây dựng nhà ở công vụ hoặc mua nhà ở thương mại để sử dụng làm nhà ở công vụ và việc quản lý sử dụng, cho thuê nhà ở công vụ theo quy định tại Luật này.

          Điều 51. Xác định giá thuê nhà ở công vụ (Điều mới)

          Giá thuê nhà ở công vụ được xác định theo các nguyên tắc sau đây:

           1. Tính đủ các chi phí cần thiết để thực hiện quản lý, vận hành, bảo trì và quản lý cho thuê trong quá trình sử dụng nhà ở, 

          2. Không tính tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở công vụ và không tính chi phí khấu hao vốn đầu tư xây dựng nhà ở công vụ;

          3. Giá thuê nhà ở công vụ do người quyết định đầu tư quyết định và được xem xét, điều chỉnh theo từng thời kỳ nhất định theo quy định của Chính phủ.

          Điều 52. Trách nhiệm của người thuê nhà công vụ (Điều mới)

          1. Sử dụng nhà ở đúng mục đích cho bản thân và các thành viên trong gia đình ở trong thời gian thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà ở công vụ; có trách nhiệm giữ gìn nhà ở và các tài sản kèm theo; không được tự ý cải tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ.

          2. Không được chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc cho thuê lại nhà ở công vụ dưới bất kỳ hình thức nào; phải trả lại nhà ở cho Nhà nước khi không còn thuộc đối tượng được thuê nhà ở công vụ hoặc khi không còn nhu cầu thuê nhà ở công vụ hoặc khi có hành vi vi phạm thuộc diện bị thu hồi nhà ở công vụ theo quy định của Luật này.

          3. Người được bố trí thuê nhà ở công vụ phải trả tiền thuê nhà ở theo hợp đồng thuê nhà ở ký với bên cho thuê. Việc chi trả các khoản chi phí phục vụ sinh hoạt khác thực hiện theo quy định của bên cung cấp dịch vụ và theo quy định của pháp luật.

          Điều 53. Thu hồi nhà ở công vụ (Điều mới)

          1. Nhà nước thực hiện việc thu hồi nhà ở công vụ trong các trường hợp sau đây:

          a) Khi người thuê nhà ở  hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở công vụ;

          b) Khi người thuê nhà ở  trả lại nhà ở công vụ;

          c) Khi người thuê nhà ở công vụ  chết;

          d) Khi người thuê nhà ở công vụ sử dụng nhà ở sai mục đích hoặc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại nhà ở hoặc tự ý cải tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ;

          2. Người thuê nhà ở công vụ có trách nhiệm trả lại nhà ở công vụ khi thuộc diện bị thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều này. Trong trường hợp không trả lại nhà ở công vụ này thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở.

          3. Nhà ở công vụ sau khi được thu hồi phải được quản lý, sử dụng cho thuê theo đúng quy định của Luật này.

 

Mục 5 (Mục mới)

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ

          Điều 54. Nguyên tắc phát triển nhà ở tái định cư (Điều mới)

          1. Nhà nước chủ động chuẩn bị quỹ đất hoặc quỹ nhà ở để phục vụ tái định cư và có các cơ chế, chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở tái định cư.

           2. Việc phát triển nhà ở tái định cư phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng, kế hoạch, chương trình phát triển nhà ở của địa phương; tuân thủ các quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan.

          Trường hợp tại địa phương đã có quỹ nhà ở xã hội được xây dựng xong với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm chất lượng theo quy định của phát luật xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại để làm nhà ở tái định cư mà thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư trên địa bàn.

          3. Việc phát triển nhà ở tái định cư phải bảo đảm đồng bộ hệ thống  hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiết yếu trong khu vực, bảo đảm để các hộ gia đình, cá nhân được bố trí nhà ở tái định cư phải có điều kiện sinh hoạt tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.

          4. Nhà ở tái định cư được xây dựng phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng theo pháp luật xây dựng và phù hợp với phong tục, tập quán của từng vùng miền, địa phương.

          5. Chính phủ quy định cụ thể việc phát triển và quản lý dự án phát triển nhà ở tái định cư theo quy định tại Luật này

          Điều 55. Hình thức phát triển nhà ở tái định cư (Điều mới)

          Việc phát triển nhà ở tái định cư được thực hiện theo các hình thức sau đây:

          1. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng hoặc đặt hàng xây dựng nhà ở tái định cư bằng vốn ngân sách nhà nước;

          2. Đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT);

          3. Mua nhà ở thương mại có sẵn được xây dựng theo dự án để bố trí tái định cư;

          4. Sử dụng nhà ở xã hội có sẵn để bán, cho thuê, cho thuê mua cho các trường hợp được tái định cư.

          Điều 56. Quỹ đất để xây dựng nhà ở tái định cư và quỹ nhà ở phục vụ tái định cư (Điều mới)

          1. Đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất tại các khu vực nội đô thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Nhà nước chủ động chuẩn bị quỹ nhà ở tái định cư thông qua hình thức mua nhà ở thương mại có sẵn hoặc đặt hàng các chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để xây dựng nhà ở hoặc sử dụng nhà ở xã hội có sẵn để bố trí tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân trước khi thực hiện thu hồi đất.

          2. Đối với trường hợp thu hồi đất tại các khu vực ngoài đô thị thuộc đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và tại các khu vực còn lại thì Nhà nước chủ động lập và triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư hoặc mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có sẵn để làm nhà ở tái định cư (nếu có) trước khi thực hiện thu hồi đất.

          3. Đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại mà người có nhà ở bị giải tỏa để thực hiện dự án có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì ưu tiên bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở hoặc quỹ nhà ở để tái định cư theo quy hoạch chi tiết được duyệt ngay trong dự án nhà ở đó.

          4. Quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư phải được xác định cụ thể trong quy hoạch chi tiết xây dựng, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

          5. Đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án hạ tầng khu công nghiệp tập trung mà người có nhà ở bị giải tỏa có nhu cầu tái định cư thì chủ đầu tư dự án phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở tái định cư hoặc bố trí quỹ nhà ở tái định cư cho các hộ gia đình này trong khu vực được quy hoạch xây dựng nhà ở phục vụ cho những người đang làm việc tại khu công nghiệp đó hoặc bố trí quỹ đất khác trên địa bàn, phù hợp với điều kiện sinh sống để các gia đình này tái định cư.

          Điều 57. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở tái định cư (Điều mới)

           1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở tái định cư (bao gồm cả trường hợp đầu tư xây dựng mới hoặc mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà ở xã hội) được quy định như sau:

          a) Cơ quan chuyên môn về xây dựng cấp tỉnh hoặc Ban Quản lý dự án chuyên ngành thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

          b) Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh;

          c) Doanh nghiệp nhà nước có chức năng kinh doanh bất động sản.

          2. Thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này được quy định như sau:

          a) Đối với dự án phát triển nhà ở tái định cư để phục vụ các dự án quan trọng quốc gia thì Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ ngành liên quan và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đề xuất, trình Thủ tướng Chính phủ quyết định lựa chọn chủ đầu tư dự án hoặc Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho Bộ trưởng Bộ Xây dựng quyết định lựa chọn chủ đầu tư;

          b) Đối với dự án phát triển nhà ở tái định cư để phục vụ cho các loại dự án không thuộc diện quy định tại điểm a khoản này thì do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định lựa chọn chủ đầu tư.

          Điều 58. Tiêu chuẩn diện tích nhà ở tái định cư (Điều mới)

          1. Đối với khu vực đô thị thì nhà ở tái định cư phải đáp ứng các tiêu chuẩn sau đây:

          a) Là nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

          b) Trường hợp là căn hộ chung cư thì phải bảo đảm tiêu chuẩn diện tích sàn theo quy định của Chính phủ. Khi thiết kế nhà ở tái định cư là nhà chung cư, chủ đầu tư có thể bố trí một phần diện tích để tổ chức kinh doanh phù hợp với điều kiện thực tế của từng dự án;

          c) Trường hợp là nhà ở riêng lẻ thì phải được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải bảo đảm tiêu chuẩn hạn mức đất ở  tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

          2. Đối với khu vực nông thôn thì nhà ở tái định cư được thiết kế, xây dựng phải bao gồm diện tích ở và các công trình phụ trợ, phục vụ sinh hoạt,sản xuất gắn với nhà ở tái định cư (nếu có), phải phù hợp với phong tục, tập quán của từng vùng, miền và bảo đảm tiêu chuẩn diện tích đất ở  tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

          Điều 59. Quản lý chất lượng xây dựng công trình nhà ở tái định cư (Điều mới)

          1. Các tổ chức, cá nhân sau đây có trách nhiệm tổ chức quản lý chất lượng  nhà ở tái định cư:

          a) Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở tái định cư;

          b) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký kết Hợp đồng BT đối với nhà ở tái định cư được đầu tư xây dựng theo hình thức hợp đồng BT;

          c) Chủ đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội để bố trí tái định cư.

          2. Việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án phát triển nhà ở tái định cư và hoạt động khảo sát, thiết kế, thi công xây dựng nhà ở tái định cư phải tuân thủ quy định của pháp luật về xây dựng.

           3. Các công trình được xây dựng trong dự án nhà ở tái định cư chỉ được nghiệm thu để đưa vào sử dụng khi đáp ứng được các yêu cầu về thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các yêu cầu khác theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          4. Việc bố trí để các hộ gia đình vào ở khu tái định cư chỉ được thực hiện khi nhà ở tái định cư đã được nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn và thiết kế xây dựng đã được phê duyệt và đã có đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.

          5. Cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng cấp tỉnh có trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra công tác quản lý chất lượng công trình xây dựng nhà ở tái định cư; kiến nghị và xử lý các vi phạm về chất lượng công trình xây dựng nhà ở tái định cư theo quy định của pháp luật.

          Điều 60. Mua nhà ở thương mại để bố trí làm nhà ở tái định cư (Điều mới)

           1. Nhà ở thương mại được mua để sử dụng làm nhà ở tái định cư phải là nhà ở được xây dựng trong dự án phát triển nhà ở, bảo đảm các quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này và pháp luật xây dựng, bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình  tái định cư.

          2. Việc mua nhà ở thương mại làm nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại với cơ quan, đơn vị có thẩm quyền mua nhà ở. Trình tự, thủ tục mua bán nhà ở được thực hiện theo  quy định tại Chương 7 của Luật này.

           3. Giá mua nhà ở thương mại làm nhà ở tái định cư do cơ quan, đơn vị có thẩm quyền mua nhà ở tái định cư quyết định trên cơ sở tham khảo giá của đơn vị có chức năng thẩm định giá bất động sản độc lập.

 

Mục 6

PHÁT TRIỂN NHÀ Ở RIÊNG LẺ CỦA HỘ GIA ĐÌNH,

CÁ NHÂN (Mục 3 Luật hiện hành)

          Điều 61. Hình thức phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (Điều 41 Luật hiện hành)

          Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo một trong các hình thức sau đây:

          1. Hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở;

          2. Hộ gia đình, cá nhân thuê tổ chức, cá nhân khác xây dựng nhà ở;

          3. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở.

          Điều 62. Yêu cầu đối với phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (Điều 42 Luật hiện hành)

          1. Hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở mới hoặc cải tạo, xây dựng lại nhà ở hiện có phải có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, có nhà ở nhưng không thuộc diện cấm cải tạo, cấm xây dựng lại theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân tại đô thị và điểm dân cư nông thôn phải phù hợp với quy hoạch xây dựng được cấp có thẩm quyền phê duyệt và phải có Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          3. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng phải bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực. Trường hợp xây dựng tại đô thị thì phải do các tổ chức có năng lực về thiết kế thực hiện thiết kế và tổ chức có năng lực hoạt động về xây dựng thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          Điều 63. Tiêu chuẩn diện tích và chất lượng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (Điều mới)

          1. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng là nhà biệt thự hoặc nhà ở liên kế hoặc nhà ở độc lập có sân, vườn theo quy định của Luật này;

          2. Hộ gia đình, cá nhân phải xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng), chấp hành các quy định của pháp luật về xây dựng trong quá trình xây dựng nhà ở và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

          3. Trường hợp xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư trong dự án phát triển nhà ở thì phải xây dựng theo hồ sơ thiết kế do chủ đầu tư cung cấp và theo đúng quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt;

          4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên và mỗi căn hộ được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín (có phòng ở riêng, khu bếp riêng, nhà vệ sinh, nhà tắm riêng) mà có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy định của Chính phủ và đáp ứng các tiêu chuẩn về nhà chung cư theo quy định tại Điều 104 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở riêng lẻ đó.

          5. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng lại nhà ở hoặc cải tạo nhà ở trên diện tích đất ở còn lại sau khi bị Nhà nước thu hồi đất thì phải bảo đảm tiêu chuẩn diện tích theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; trường hợp không tuân thủ diện tích theo quy định thì nhà ở đó bị cưỡng chế, phá dỡ.

          Điều 64. Trách nhiệm của hộ gia đình, cá nhân trong việc phát triển nhà ở riêng lẻ (Điều 43 Luật hiện hành)

          1. Tuân thủ quy hoạch xây dựng, Giấy phép xây dựng và trình tự, thủ tục trong đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          2. Chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

          3. Phải có biện pháp bảo đảm an toàn về người và tài sản trong quá trình xây dựng; bảo đảm an toàn cho các công trình hiện có xung quanh, bảo đảm vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật; trường hợp gây thiệt hại cho người khác thì phải bồi thường theo quy định.

           4. Đóng góp công sức hoặc kinh phí để xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật chung do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định

          Điều 65. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn hợp tác giúp nhau xây dựng nhà ở (Điều 44 Luật hiện hành)

           1. Hộ gia đình, cá nhân tại  khu vực nông thôn tự nguyện hợp tác xây dựng nhà ở bằng khả năng tài chính, nhân công, vật liệu của các thành viên trong nhóm hợp tác.

          2. Các thành viên trong nhóm hợp tác phải thoả thuận về cách thức góp vốn, nhân công, vật liệu, thời gian thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các thành viên và cam kết thực hiện thoả thuận của nhóm hợp tác.

          3. Nhà nước có chính sách ưu đãi về thời hạn và lãi suất trong vay vốn và cung cấp các thiết kế mẫu nhà ở để hộ gia đình, cá nhân là thành viên trong nhóm xây dựng nhà ở.

 

Mục 7

HỖ TRỢ, TẠO ĐIỀU KIỆN CẢI THIỆN NHÀ Ở

          Điều 66. Đối tượng được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở

          1. Người có công với cách mạng theo Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng.

          2. Hộ nghèo hoặc cận nghèo theo quy định tại khu vực nông thôn, miền núi, biên giới, hải đảo, vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.

          3. Cán bộ, công chức, viên chức, người làm việc trong lực lượng vũ trang nhân dân tại khu vực biên giới, hải đảo, vùng sâu, vùng xa.

          4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo tại khu vực đô thị (bao gồm cả cán bộ, công chức, viên chức và người làm việc trong lực lượng vũ trang).

           5. Hộ gia đình có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.

           6. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

          Điều 67. Điều kiện được hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở

          1. Thuộc một trong các đối tượng quy định tại Điều 66 của Luật này;

          2. Phải chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội hoặc có nhà ở nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn diện tích bình quân chung tại địa phương, nhà ở tạm bợ, dột nát, nhà ở chưa đáp ứng yêu cầu về phòng chống thiên tai, biến đổi khí hậu.

          Điều 68. Hình thức hỗ trợ, tạo điều kiện cải thiện nhà ở

          1. Nhà nước hỗ trợ vốn từ ngân sách, từ vốn đầu tư phát triển và các tổ chức kinh tế, tổ chức xã hội, cộng đồng dân cư thực hiện việc hỗ trợ, tạo điều kiện để các đối tượng thuộc diện được cải thiện nhà ở theo một trong các hình thức sau đây:

          a) Hỗ trợ kinh phí khi thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc khi mua nhà ở trả chậm, trả dần;

           b) Miễn, giảm tiền sử dụng đất khi mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc khi được Nhà nước giao đất làm nhà ở;

           c) Hỗ trợ vốn từ ngân sách; vốn  vay với lãi suất ưu đãi và thời gian vay dài hạn khi mua, thuê mua hoặc xây dựng nhà ở;

           d) Hỗ trợ kinh phí, vật liệu, nhân công để sửa chữa, cải tạo hoặc xây dựng nhà ở;

           đ) Tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

          2. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

 

Chương IV Chương mới)

TÀI CHÍNH CHO PHÁT TRIỂN NHÀ Ở

          Điều 69. Các tổ chức cung cấp tài chính cho phát triển nhà ở (Điều mới)

          1. Các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng.

          2. Quỹ phát triển nhà ở được thành lập tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

          3. Ngân hàng tiết kiệm nhà ở.

          4. Quỹ  đầu tư bất động sản.

          5. Các tổ chức tài chính khác đang hoạt động tại Việt Nam.

          Điều 70. Các hình thức huy động tài chính cho phát triển nhà ở (Điều mới)

          1. Huy động vốn của các tổ chức tín dụng theo quy định của Luật các tổ chức tín dụng.

          2. Huy động từ tiền mua nhà, tiền thuê, thuê mua nhà ở  trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật kinh doanh bất động sản.

          3. Huy động vốn thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu.

          4. Huy động vốn từ ngân sách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước.

          5. Huy động vốn từ các tổ chức tài chính quy định tại Điều 69 của Luật này.

          6. Huy động vốn từ phát hành trái phiếu nhà ở, công trái nhà ở.

          7. Huy động vốn từ nước ngoài và các nguồn vốn hợp pháp khác.

          Điều 71. Nguyên tắc huy động vốn cho phát triển nhà ở (Điều mới)

          Việc huy động vốn cho phát triển nhà ở phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

          1. Phải phù hợp với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này;

          2. Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định của Chính phủ;

          3. Bảo đảm công khai, minh bạch, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn tham gia phát triển nhà ở;

          4. Tổ chức, cá nhân huy động vốn không được chiếm dụng vốn đã huy động và phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở;

          5. Vốn huy động cho phát triển nhà ở phải được quản lý chặt chẽ; việc huy động và tiếp nhận vốn phải theo đúng quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên.

          6. Chính phủ quy định cụ thể việc huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở.

          Điều 72. Vốn cho phát triển nhà ở thương mại và phát triển nhà ở xã hội của các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế (Điều 39 và Điều 52 Luật hiện hành)

           Nguồn vốn huy động cho phát triển nhà ở thương mại và phát triển nhà ở xã hội của các tổ chức, cá  nhân thuộc các thành phần kinh tế bao gồm:

          1. Vốn tự có thuộc sở hữu của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

          2. Vốn vay từ các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Các ngân hàng thương mại nhà nước phải dành một lượng vốn nhất định, với thời hạn và lãi suất hợp lý để cho vay đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và cho các đối tượng là hộ gia đình, cá nhân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

          3. Vốn từ tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà ở trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở.

          Đối với trường hợp mua bán nhà ở thì chủ đầu tư được nhận tiền mua nhà trả trước của khách hàng theo tiến độ xây dựng nhà ở nhưng không được vượt quá 90% giá trị của nhà ở mua bán trước khi bàn giao nhà ở.

          4. Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân có nhu cầu tham gia đầu tư phát triển nhà ở theo quy định của Chính phủ.

          5. Vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

          Điều 73. Vốn cho phát triển nhà ở công vụ và nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng (Điều mới)

          Nguồn vốn huy động cho phát triển nhà ở công vụ (kể cả mua nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ) và nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bao gồm:

          1. Vốn từ ngân sách nhà nước cấp (bao gồm cả ngân sách trung ương và ngân sách địa phương); vốn từ nguồn vốn đầu tư phát triển của Nhà nước;

          2. Đối với việc phát triển nhà ở xã hội thì có thêm nguồn vốn trả trước của người mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội; vốn vay ưu đãi từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và từ các tổ chức tín dụng mà Nhà nước sở hữu cổ phần chi phối.

          Điều 74. Vốn cho phát triển nhà ở tái định cư (Điều mới)

          Nguồn vốn huy động cho phát triển nhà ở tái định cư (kể cả việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư) bao gồm:

          1. Vốn tự có thuộc sở hữu của chủ đầu tư theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

          2. Vốn từ ngân sách nhà nước (bao gồm cả ngân sách trung ương và ngân sách địa phương); từ nguồn vốn đầu tư phát triển  của Nhà nước;

          3. Vốn từ Quỹ phát triển đất;

          4. Vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác.

          Điều 75. Cơ chế ưu đãi tài chính cho phát triển nhà ở xã hội (tách 1 phần từ Điều 45 Luật hiện hành)

          1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước hoặc từ nguồn vốn đầu tư phát triển của Nhà nước (bao gồm cả trường hợp chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội)  được hưởng các ưu đãi sau đây về tài chính:

          a) Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt;

          b) Được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế;

          c) Được vay vốn ưu đãi từ các tổ chức tín dụng, Quỹ phát triển nhà ở;

          d) Được hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội;

          đ) Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho những người đang làm việc tại khu công nghiệp tập trung nhưng khôngthu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

          2. Đối với các đối tượng được thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội thì được hỗ trợ trực tiếp như vay vốn với lãi suất ưu đãi từ các tổ chức tín dụng, Quỹ phát triển nhà ở; được hỗ trợ miễn, giảm một số loại thuế, phí lệ phí liên quan đến nhà ở mua, thuê mua theo quy định của Chính phủ.

          Điều 76. Quỹ phát triển nhà ở

          1. Quỹ phát triển nhà ở là tổ chức tài chính nhà nước, được thành lập  tại các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương để hỗ trợ vốn cho các đối tượng thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc hỗ trợ cho doanh nghiệp, cá nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội theo quy định tại Luật này.

          2. Nguồn vốn hình thành Quỹ phát triển nhà ở bao gồm:

          a) Vốn ngân sách địa phương cấp cho Quỹ, bao gồm: vốn thu từ 10% tiền sử dụng đất của địa phương, vốn từ bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn; vốn ngân sách địa phương cấp hàng năm cho Quỹ;

          b) Vốn từ phát hành Trái phiếu nhà ở, Công trái nhà ở;

          c) Vốn đóng góp tiết kiệm từ các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;

          d) Các nguồn vốn hợp pháp khác.

          3. Chính phủ quy định cụ thể việc thành lập, mô hình, cơ cấu tổ chức, nguyên tắc hoạt động, cơ chế huy động và cho vay vốn, chế độ tài chính, tiền lương của Quỹ phát triển nhà ở quy định tại Điều này.

          Điều 77. Ngân hàng tiết kiệm nhà ở (Điều mới)

          1. Ngân hàng tiết kiệm nhà ở là tổ chức tín dụng được thành lập theo hình thức công ty cổ phần và hoạt động theo quy định của pháp luật về tổ chức tín dụng để huy động vốn và cho vay phát triển nhà ở.

          2. Nguồn vốn hình thành ngân hàng tiết kiệm nhà ở bao gồm:

          a) Vốn tự có của các chủ sở hữu tham gia thành lập ngân hàng tiết kiệm nhà ở;

          b) Vốn đóng góp tiết kiệm của các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay từ ngân hàng tiết kiệm nhà ở;

          c) Vốn hỗ trợ từ Nhà nước (nếu có);

          d) Các nguồn vốn hợp pháp khác.

          3. Mục đích sử dụng vốn của ngân hàng tiết kiệm nhà ở:

          a) Cho các hộ gia đình, cá nhân tham gia đóng góp tiết kiệm tại ngân hàng vay để mua nhà ở hoặc để cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có;

          b) Mua trái phiếu Chính phủ trong trường hợp có vốn nhàn rỗi.

          4. Chính phủ quy định cụ thể về việc thành lập, vốn pháp định, cơ cấu tổ chức, nguyên tắc hoạt động, cơ chế huy động và cho vay của ngân hàng tiết kiệm nhà ở quy định tại Điều này; có các cơ chế ưu đãi nhằm khuyến khích các hộ gia đình, cá nhân tham gia tiết kiệm phát triển nhà ở.

Chương V

QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở

Mục 1

QUY ĐỊNH CHUNG VỀ QUẢN LÝ VIỆC SỬ DỤNG NHÀ Ở

          Điều 78. Nội dung quản lý việc sử dụng nhà ở

           1. Lập, lưu trữ và quản lý hồ sơ về nhà ở.

           2. Bảo hiểm nhà ở.

           3. Quản lý, vận hành nhà ở.

          4. Quản lý nhà ở trong khu phố cổ, khu vực được công nhận là di sản văn hóa theo quy định của pháp luật.

          5. Bảo hành, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở.

          Điều 79. Lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở

          1. Các loại nhà ở phải có hồ sơ và được lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện và  cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

          2. Chủ sở hữu nhà ở; tổ chức được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc người đang sử dụng nhà ở trong trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu có trách nhiệm lập, lưu hồ sơ nhà ở và nộp một bộ hồ sơ cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương. Đối với hộ gia đình, cá nhân thì nộp hồ sơ cho cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện, đối với tổ chức thì  nộp hồ sơ cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

          3. Hồ sơ nhà ở nộp cho cơ quan quản lý nhà ở được quy định như sau:

          a) Đối với nhà ở tại đô thị được tạo lập kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm: giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở; giấy tờ xác định đơn vị tư vấn, đơn vị thi công (nếu có); bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có); hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng;

          b) Đối với nhà ở tại nông thôn được tạo lập kể từ ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì hồ sơ nhà ở bao gồm: giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở và bản vẽ thiết kế, bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở (nếu có);

          c) Đối với nhà ở được tạo lập trước ngày Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực thi hành thì phải có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp nhà ở theo quy định của pháp luật.

          d) Đối với trường hợp xây dựng nhà ở theo dự án thì sau khi nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải nộp 01 bộ hồ sơ dự án đã được phê duyệt và 01 bộ hồ sơ hoàn công theo quy định của pháp luật về xây dựng cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

          4. Cơ quan lưu trữ hồ sơ về nhà ở được quy định như sau:

          a) Đối với nhà ở của cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ về nhà ở;

          b) Đối với nhà ở của tổ chức (trong nước và nước ngoài), nhà ở của cá nhân nước ngoài thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lưu trữ hồ sơ về nhà ở.

          Điều 80. Bảo hiểm nhà ở

          1. Nhà nước khuyến khích các chủ sở hữu nhà ở mua bảo hiểm nhà ở. Trường hợp là nhà chung cư hoặc nhà ở thuộc danh mục cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ theo quy định của Luật phòng cháy và chữa cháy thì chủ sở hữu phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc theo quy định.

          2. Nội dung và thể thức bảo hiểm nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bảo hiểm và pháp luật về phòng cháy, chữa cháy.

          Điều 81. Quản lý nhà ở trong khu phố cổ, trong khu vực được công nhận là di sản  văn hóa (Điều mới)

          1. Việc quản lý nhà ở trong khu phố cổ, trong khu vực được công nhận là di sản văn hóa theo quy định của pháp luật thì được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý di tích lịch sử - văn hóa.

          2. Việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại các nhà ở trong khu phố cổ, trong khu vực được công nhận là di sản văn hóa phải tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và pháp luật về bảo tồn, tu tạo các di tích lịch sử - văn hóa.

          3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, lập danh sách các nhà ở trong khu phố cổ, trong khu vực được công nhận là di sản văn hóa cần bảo tồn, gìn giữ trên địa bàn để quản lý theo quy định của Luật này và pháp luật về bảo tồn các di tích lịch sử - văn hóa.

          4. Nhà nước hỗ trợ kinh phí từ  ngân sách cho việc bảo tồn, bảo trì, cải tạo, sửa chữa nhà ở trong khu phố cổ, trong khu vực được công nhận là di sản văn hóa.

 

Mục 2 (Mục mới)

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ BIỆT THỰ

          Điều 82. Phân loại nhà biệt thự (Điều mới)

          Nhà biệt thự được phân thành ba nhóm sau đây:

          1. Biệt thự nhóm một là biệt thự được xếp hạng di tích lịch sử - văn hoá theo quy định của pháp luật về di sản văn hoá; biệt thự có giá trị điển hình về kiến trúc, nhà cổ do các cơ quan có thẩm quyền về xây dựng, kiến trúc và văn hoá cấp tỉnh phối hợp xác định, lập danh sách và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt các nhà biệt thự quy định tại khoản này. Các biệt thự thuộc nhóm một phải được giữ nguyên hình dáng kiến trúc bên ngoài, cấu trúc bên trong, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao;

          2. Biệt thự nhóm hai là biệt thự không thuộc nhóm một nhưng có giá trị về kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền về xây dựng, kiến trúc cấp tỉnh phối hợp xác định, lập danh sách trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Các biệt thự thuộc nhóm hai phải được giữ nguyên kiến trúc bên ngoài;

          3. Biệt thự nhóm ba là biệt thự không thuộc diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

          4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quy định phân loại biệt thự và xác định danh sách biệt thự thuộc nhóm một và nhóm hai trên địa bàn để quản lý quỹ nhà này.

          Điều 83. Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà biệt thự (Điều mới)

          1. Việc quản lý sử dụng nhà biệt thự (không phân biệt hình thức sở hữu tư nhân hoặc sở hữu nhà nước) phải tuân thủ quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

          2. Đối với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước thì việc quản lý  nhà ở còn phải được thực hiện theo quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Mục 3 của Chương này. Trong trường hợp nhà biệt thự được sử dụng làm nhà ở công vụ thì  phải tuân thủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở công vụ quy định tại Luật này.

          3. Chính phủ quy định cụ thể về việc quản lý sử dụng nhà biệt thự để áp dụng thống nhất trong cả nước.

          Điều 84. Bảo trì nhà biệt thự (Điều mới)

          1. Việc bảo trì nhà biệt thự phải tuân thủ quy định về bảo trì công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          2. Trường hợp bảo trì nhà biệt thự là di tích lịch sử - văn hoá thì còn phải tuân thủ các quy định về sửa chữa, tu bổ, bảo quản và phục hồi di tích lịch sử - văn hóa.

          3. Trường hợp bảo trì nhà biệt thự thuộc nhóm một mà có thay đổi về màu sắc, vật liệu xây dựng thì phải được sự chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có biệt thự trước khi thực hiện bảo trì.

          4. Trường hợp bảo trì nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước thì còn phải tuân thủ quy định về bảo trì nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Luật này.

          Điều 85. Cải tạo, xây dựng lại nhà biệt thự (Điều mới)

          1. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà biệt thự mà thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu hoặc người được giao quản lý, sử dụng chỉ được thực hiện cải tạo, xây dựng lại sau khi đã có Giấy phép xây dựng.

           2. Đối với biệt thự thuộc nhóm một còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

          a) Không được làm thay đổi nguyên trạng ban đầu của nhà biệt thự;

           b) Không được phá dỡ nhà biệt thự cũ. Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ theo kết luận của đơn vị có chức năng về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì phải xây dựng theo đúng kiến trúc ban đầu, sử dụng đúng loại vật liệu và phải tuân thủ quy hoạch (đúng mật độ xây dựng, đúng số tầng và chiều cao) của biệt thự cũ;

          c) Đối với nhà biệt thự là di tích lịch sử - văn hoá thì phải thực hiện đúng quy định về bảo quản, tu bổ và phục hồi di tích lịch sử - văn hóa;

          d) Không được tạo thêm kết cấu bằng các loại vật liệu khác để làm tăng diện tích hoặc cơi nới, chiếm dụng không gian bên ngoài nhà biệt thự.

          3.  Đối với biệt thự nhóm hai còn phải tuân thủ các quy định sau đây:

          a) Phải giữ nguyên kiến trúc bên ngoài;

          b) Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ theo kết luận của đơn vị có chức năng về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì phải xây dựng theo đúng kiểu dáng kiến trúc bên ngoài của biệt thự cũ, phải tuân thủ quy hoạch (đúng mật độ xây dựng, đúng số tầng và chiều cao).

 

Mục 3 (Mục mới)

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ Ở THUỘC SỞ HỮU NHÀ NƯỚC

          Điều 86. Các loại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều mới)

           Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước bao gồm:

          1. Nhà ở công vụ được tạo lập bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc bằng nguồn vốn đầu tư phát triển của Nhà nước thông qua đầu tư xây dựng mới hoặc mua nhà ở thương mại;

          2. Nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước hoặc bằng nguồn vốn đầu tư phát triển của Nhà nước;

          3. Nhà ở do Nhà nước bỏ vốn từ ngân sách để đầu tư xây dựng hoặc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư nhưng chưa bán cho các đối tượng thuộc diện được bố trí tái định cư;

          4. Nhà ở cũ được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc thuộc sở hữu của các tổ chức, cá nhân chuyển sang xác lập thuộc sở hữu nhà nước đang cho các hộ gia đình, cá nhân thuê theo quy định của Chính phủ.

          Điều 87. Nguyên tắc quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều mới)

           1. Việc quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảm thống nhất và có phân giao trách nhiệm rõ ràng giữa cơ quan đại diện chủ sở hữu, cơ quan quản lý nhà ở và doanh nghiệp được giao quản lý vận hành nhà ở.

          2. Việc sử dụng nhà thuộc sở hữu nhà nước phải bảo đảm đúng mục đích, có hiệu quả, tránh thất thoát, lãng phí.

          3. Mọi hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

          4. Đối với nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là nhà chung cư, nhà biệt thự thì còn phải tuân thủ các quy định về quản lý nhà chung cư, nhà biệt thự quy định tại Luật này.

          5. Chính phủ quy định cụ thể việc quản lý vận hành, sử dụng cho thuê, cho thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Luật này.

          Điều 88. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều 82 Luật hiện hành)

          1. Việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao quản lý nhà ở đó thực hiện.

          2. Việc bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải được thực hiện theo thiết kế và dự toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

          3. Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước đang cho thuê hoặc đang sử dụng làm nhà ở công vụ thì việc cải tạo được thực hiện theo quy định tại Điều 95 của Luật này; Trường hợp có sự đồng ý bằng văn bản của cơ quan quản lý nhà ở cho phép bên thuê nhà ở  tự bỏ kinh phí để cải tạo thì phần nhà ở được cải tạo vẫn thuộc sở hữu nhà nước và tổ chức được giao quản lý nhà ở đó có trách nhiệm hoàn trả kinh phí cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở của bên thuê nhà ở.

          Điều 89. Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều mới)

          Việc giải quyết cho thuê, thuê mua và bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được quy định như sau:

          a) Đối với các đối tượng quy định tại khoản 4 Điều 40 và khoản 1 Điều 49 của Luật này chỉ được thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

          b) Đối với các đối tượng quy định tại các khoản 1,2,3,5,6,7 và khoản 9 Điều 40 của Luật này thì được xem xét giải quyết cho thuê, cho thuê mua hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; trường hợp đang sử dụng nhà ở cũ quy định tại khoản 4 Điều 86 của Luật này thì được thuê hoặc mua nhà ở khi có đủ điều kiện theo quy định của Chính phủ;

          c) Đối với các đối tượng quy định tại khoản 8 Điều 40 của Luật này thì căn cứ vào nhu cầu sử dụng nhà ở của họ để giải quyết bán, cho thuê hoặc thuê mua nhà ở.

          2. Việc cho thuê, thuê mua, bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước phải đúng đối tượng và điều kiện theo quy định tại Luật này; bên thuê, thuê mua nhà ở phải sử dụng nhà ở đúng mục đích để ở, không được chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê lại nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua.

          3. Việc mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được lập thành hợp đồng theo quy định tại Điều 121 của Luật này. Hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở được ký giữa cơ quan được giao quản lý nhà ở với người thuê, thuê mua; trong hợp đồng thuê nhà ở thì hợp đồng thuê nhà ở được ký giữa đơn vị quản lý vận hành nhà ở với người thuê.

          4. Đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có trách nhiệm thực hiện quản lý việc sử dụng nhà ở theo đúng quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

          Điều 90. Thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (Điều mới)

          1. Việc thu hồi nhà ở thuộc sở hữu nhà nước được thực hiện khi có một trong các trường hợp quy định sau đây:

          a) Bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đúng điều kiện quy định tại Luật này.

          b) Khi bên thuê, thuê mua chấm dứt hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở;

          c) Khi bên thuê, thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

          d) Khi bên thuê hết tiêu chuẩn được thuê nhà ở theo quy định của Luật này;

          đ) Khi bên thuê chết mà không có ai đang cùng sinh sống;

          e) Khi bên thuê, thuê mua nhà ở không nộp tiền thuê, tiền thuê mua nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng;

          g) Khi nhà ở thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo xây dựng lại theo kế hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

          h) Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

          2. Người đang thuê, thuê mua nhà ở thuộc diện bị thu hồi theo quy định tại khoản 1 Điều này phải giao lại nhà ở cho đơn vị được giao quản lý nhà ở; trường hợp không giao lại nhà ở thì Nhà nước thực hiện cưỡng chế thu hồi để quản lý cho thuê, cho thuê mua, bán theo đúng quy định của Luật này.

 

Mục 4

BẢO HÀNH, BẢO TRÌ, CẢI TẠO NHÀ Ở

          Điều 91. Bảo hành nhà ở

           1. Nhà ở được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm thu đưa vào sử dụng.

          2. Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.

          Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở trong thời hạn quy định tại khoản 3 Điều này. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.

          3. Thời hạn bảo hành nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

          a) Không ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

          b) Không ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;

          c) Không ít hơn 24 tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm a, điểm b khoản này.

          4. Nội dung bảo hành nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) bao gồm: sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính của nhà ở (dầm, cột, sàn, trần, mái, tường, các phần ốp, lát, trát), hệ thống cung cấp chất đốt, đường dây cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt nhà ở. Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán thực hiện bảo hành theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.

          Điều 92. Bảo trì nhà ở

          1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm thực hiện bảo trì nhà ở theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật về bảo trì công trình xây dựng. Đối với trường hợp chưa xác định được chủ sở hữu thì người đang sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó.

          2. Đối với nhà ở có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và thỏa thuận đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung; trong trường hợp không thỏa thuận được thì kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

          3. Trường hợp bảo trì nhà biệt thự, nhà ở trong khu phố cổ, trong khu vực được công nhận là di sản văn hóa thì còn phải tuân thủ quy định của Luật này và pháp luật về quản lý di tích lịch sử - văn hóa.

           4. Việc bảo trì nhà ở phải bảo đảm an toàn cho người, tài sản bảo đảm vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật. Nội dung, quy trình và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo trì công trình xây dựng.

          5. Việc bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 1 Chương 6 của Luật này.

          Điều 93. Cải tạo nhà ở

          1. Chủ sở hữu nhà ở được cải tạo nhà ở thuộc sở hữu của mình; người không phải là chủ sở hữu nhà ở chỉ được phép cải tạo nhà ở trong trường hợp được chủ sở hữu nhà ở đồng ý bằng văn bản. Việc cải tạo nhà ở phải thực hiện theo quy định của Luật này và quy định của pháp luật về xây dựng.

          2. Chủ sở hữu nhà ở phải thực hiện việc cải tạo nhà ở theo đúng Giấy phép xây dựng đối với trường hợp cải tạo phải có Giấy phép xây dựng.

          3. Trường hợp phải lập dự án để cải tạo nhà ở thì phải thực hiện theo đúng dự án được duyệt. Khi hoàn thành việc cải tạo nhà ở thì phải thực hiện nghiệm thu, bàn giao theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          4. Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương 6 của Luật này.

          Điều 94. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở

          1. Chủ sở hữu nhà ở có các quyền sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

          a) Được tự thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở hoặc thuê tổ chức, cá nhân có đủ năng lực hành nghề xây dựng thực hiện. Trong trường hợp sửa chữa lớn hoặc cải tạo nhà ở theo quy định phải có Giấy phép xây dựng thì chủ sở hữu nhà ở chỉ được tự thực hiện nếu có đủ năng lực hành nghề xây dựng;

          b) Yêu cầu các cơ quan chức năng cấp Giấy phép xây dựng và tạo điều kiện cho việc cải tạo nhà ở khi có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;

          c) Được uỷ quyền cho người khác làm thủ tục và thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của mình.

          2. Chủ sở hữu nhà ở có các nghĩa vụ sau đây trong việc bảo trì, cải tạo nhà ở:

          a) Chấp hành đầy đủ các quy định của pháp luật về bảo trì, cải tạo nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; tạo điều kiện cho các chủ sở hữu nhà ở khác thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở của họ;

          b) Bồi thường thiệt hại nếu việc bảo trì, cải tạo nhà ở gây thiệt hại cho người khác;

          c) Sau khi sửa chữa, cải tạo nếu hiện trạng nhà ở có thay đổi so với nội dung trong Giấy chứng nhận đã được cấp thì chủ sở hữu nhà ở phải đến cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận để xác nhận những thay đổi về nhà ở vào Giấy chứng nhận.

          Điều 95. Bảo trì, cải tạo nhà ở đang cho thuê

          1. Bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở đang cho thuê. Bên thuê nhà ở phải tạo điều kiện để bên cho thuê nhà ở thực hiện việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

          2. Bên cho thuê nhà ở có quyền cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp vì lý do bất khả kháng. Bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá cho thuê hợp lý sau khi kết thúc việc cải tạo nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống. Trong trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá cho thuê nhà ở thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

          3. Trường hợp bên thuê nhà ở phải di chuyển chỗ ở để thực hiện việc bảo trì hoặc cải tạo nhà ở thì các bên thoả thuận về chỗ ở tạm và tiền thuê nhà ở trong thời gian bảo trì, cải tạo. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở và đã trả trước tiền thuê nhà ở cho cả thời gian bảo trì hoặc cải tạo thì bên cho thuê nhà ở phải thanh toán cho bên thuê nhà ở bằng số tiền mà bên thuê nhà ở đã trả theo hợp đồng tương ứng với thời gian bảo trì hoặc cải tạo. Thời gian bảo trì hoặc cải tạo không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở sau khi kết thúc việc bảo trì, cải tạo nhà ở.

          4. Bên thuê nhà ở có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà ở bảo trì nhà ở, trừ trường hợp nhà ở bị hư hỏng do bên thuê nhà ở gây ra. Trường hợp bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở thì bên thuê nhà ở được quyền sửa chữa nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên cho thuê nhà ở biết trước ít nhất ba mươi ngày. Văn bản thông báo phải ghi rõ mức độ sửa chữa và kinh phí thực hiện. Bên cho thuê nhà ở phải thanh toán kinh phí sửa chữa cho bên thuê nhà ở hoặc trừ dần vào tiền thuê nhà ở.

          Điều 96. Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung

          1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trong trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được phân chia đều cho các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Việc tiến hành cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý bằng văn bản

          2. Việc phân chia kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung do các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung thoả thuận và được lập thành văn bản có chữ ký của các chủ sở hữu chung.

 

Mục 5

PHÁ DỠ NHÀ Ở

          Điều 97. Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ

          1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

          2. Nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

          3. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

          4. Nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên diện tích đất không đủ tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

          5. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc hết thời hạn được sở hữu theo quy định của Luật này.

          6. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng

          Điều 98. Trách nhiệm phá dỡ nhà ở

          1. Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm phá dỡ nhà ở. Trường hợp phải giải toả nhà ở để xây dựng công trình khác thì chủ đầu tư công trình có trách nhiệm phá dỡ nhà ở.

          2. Chủ sở hữu nhà ở tự thực hiện việc phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ chức, cá nhân có năng lực về xây dựng phá dỡ.

          3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới thì còn phải thực hiện theo quy định tại Điều 112 của Luật này.

          4. Uỷ ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm theo dõi, đôn đốc việc phá dỡ nhà ở trên địa bàn.

          Điều 99. Yêu cầu khi phá dỡ nhà ở

          1. Phải di chuyển người và tài sản ra khỏi khu vực phá dỡ.

          2. Phải có biển báo và giải pháp cách ly với khu vực xung quanh.

          3. Bảo đảm an toàn cho người, tài sản, công trình xung quanh, công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc diện không bị phá dỡ và bảo đảm vệ sinh môi trường theo quy định của pháp luật.

          4. Không được thực hiện việc phá dỡ nhà ở nằm trong khu dân cư trong khoảng thời gian từ 12 giờ đến 13 giờ và từ 22 giờ đến 05 giờ, trừ trường hợp khẩn cấp.

          Điều 100. Cưỡng chế phá dỡ nhà ở

          1. Trường hợp nhà ở phải phá dỡ theo quy định tại Điều 111 của Luật này mà chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình hoặc người đang quản lý sử dụng không tự nguyện thực hiện việc phá dỡ nhà ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.

          2. Thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

          a) Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở đối với nhà chung cư cao tầng và nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

          b) Uỷ ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cưỡng chế phá dỡ đối với nhà ở không thuộc quy định tại điểm a khoản này.

          3. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức cưỡng chế phá dỡ nhà ở theo quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở quy định tại khoản 2 Điều này.

          4. Kinh phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở được quy định như sau:

          a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư công trình phải chịu các chi phí cưỡng chế phá dỡ và các chi phí có liên quan đến việc phá dỡ;

          b) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở, chủ đầu tư công trình không chi trả thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế áp dụng biện pháp cưỡng chế tài sản để bảo đảm kinh phí cho việc phá dỡ.

          Điều 101. Chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân khi nhà ở bị phá dỡ

           1. Chủ sở hữu nhà ở phải tự lo chỗ ở cho mình khi nhà ở bị phá dỡ.

          2. Trường hợp phá dỡ nhà ở thuộc diện bị thu hồi đất giải phóng mặt bằng thì chỗ ở của hộ gia đình, cá nhân được giải quyết theo chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai.

          3. Trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư khác thì thực hiện theo quy định tại Điều 117 của Luật này.

          Điều 102. Phá dỡ nhà ở đang cho thuê

          1. Bên cho thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước thời gian phá dỡ, quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở trong quá trình phá dỡ ít nhất là ba tháng trước khi thực hiện phá dỡ, trừ trường hợp khẩn cấp, trường hợp phải phá dỡ theo quyết định xử phạt hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

          2. Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà ở mà thời hạn thuê vẫn còn thì bên cho thuê nhà ở có trách nhiệm bố trí cho bên thuê nhà ở chỗ ở khác trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại nhà ở, trừ trường hợp bên thuê nhà ở thoả thuận tự lo chỗ ở. Sau khi xây dựng xong, bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Trong trường hợp bên thuê nhà ở tự lo chỗ ở thì không phải trả tiền thuê nhà ở trong thời gian phá dỡ và xây dựng lại, thời gian phá dỡ và xây dựng lại không tính vào thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở.

 

Chương VI (Chương mới)

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ

Mục 1

QUẢN LÝ, SỬ DỤNG, BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ

          Điều 103. Phân loại, phân hạng nhà chung cư (Điều mới)

          1. Nhà chung cư (bao gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ) được phân thành hai loại sau đây:

          a) Nhà chung cư cao tầng (cao từ 9 tầng trở lên);

          b) Nhà chung cư thấp tầng (cao từ 2 tầng đến 8 tầng).

          2. Nhà chung cư được phân thành nhiều hạng khác nhau để làm cơ sở xác định giá trị của nhà chung cư khi thực hiện quản lý hoặc đưa vào giao dịch trên thị trường. Căn cứ vào vị trí của nhà chung cư, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn với nhà chung cư, chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng, cảnh quan nơi có nhà chung cư, Bộ Xây dựng ban hành quy định cụ thể về phân hạng nhà chung cư quy định tại Điều này.

          Điều 104. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư (Điều 70 Luật hiện hành).

          1. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

          a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

          b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật;

          c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

          2. Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

          a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này;

          b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

          c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

          3. Đối với chỗ để xe phục vụ cho người sử dụng nhà chung cư (bao gồm xe ô tô, xe động cơ 2 bánh, xe đạp và xe cho người khuyết tật) thì chủ đầu tư phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng, thiết kế được phê duyệt và phải được sử dụng đúng mục đích, việc xác định quyền sở hữu đối với chỗ để xe ô tô được quy định như sau:

          a) Đối với chỗ để xe ô tô thì do chủ đầu tư quyết dịnh là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư bán diện tích này cho các chủ sở hữu nhà chung cư). Trường hợp là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì chủ đầu tư phải phân định rõ chỗ để xe ô tô cho các chủ sở hữu nhà chung cư và chỗ để xe công cộng;

          b) Đối với chỗ để xe đạp, xe cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư; trong trường hợp thuộc quyền sở hữu riêng thì chủ đầu tư không được tính vào giá bán căn hộ hoặc giá bán diện tích khác của nhà chung cư.

          4. Diện tích sàn căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy (không bao gồm diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật, diện tích tường ngăn giữa các căn hộ, tường bao căn hộ, tường ngăn căn hộ với hành lang, lối đi chung), được thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt và ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng  thuê mua căn hộ.

          5. Trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư  (nhà ở chung cư thương mại, nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội), các bên phải ghi rõ các phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung và các phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư, phải ghi rõ mục đích sử dụng của phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế ban đầu, trừ trường hợp được thay đổi mục đích sử dụng theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

          Điều 105. Hội nghị nhà chung cư (tách 1 phần Điều 71 Luật hiện hành để hình thành Điều mới)

 1. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có thể cử đại diện hoặc uỷ quyền cho người khác tham dự Hội nghị nhà chung cư.

Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một nhà chung cư hoặc một cụm nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một nhà chung cư thì số người tham dự phải có số lượng trên 50% tổng số chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp tổ chức Hội nghị cho một cụm nhà chung cư thì mỗi nhà chung cư phải cử đại biểu tham dự, số đại biểu tham dự của mỗi nhà chung cư phải có số lượng trên 10% số chủ sở hữu và người sử dụng của mỗi nhà chung cư đó.

Hội nghị nhà chung cư được tổ chức mỗi năm 01 lần, trong trường hợp cần thiết có thể tổ chức Hội nghị bất thường khi có trên 50% tổng số các chủ sở hữu và người sử dụng đề nghị bằng văn bản hoặc khi Ban quản trị đề nghị đồng thời có văn bản đề nghị của 30% chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

2. Trong thời hạn không quá 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên (kể cả số căn hộ mà Chủ đầu tư giữ lại) thì Chủ đầu tư (đối với nhà chung cư nhiều chủ sở hữu) hoặc chủ sở hữu (đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu) có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu. Trường hợp nhà chung cư không xác định được Chủ đầu tư thì đơn vị đang quản lý nhà chung cư đó hoặc Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp quận) có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu.

3. Hội nghị nhà chung cư là cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý sử dụng nhà chung cư . Hội nghị nhà chung cư quyết định các vấn đề sau:

a) Quản lý vận hành nhà chung cư thông qua doanh nghiệp quản lý vận hành hoặc tự quản lý vận hành; riờng đối với nhà chung cư có sử dụng thang máy thỡ việc quản lý vận hành bắt buộc phải do doanh nghiệp có đủ điều kiện, năng lực thực hiện; đề cử và bầu Ban quản trị; đề cử và bầu bổ sung, bãi miễn thành viên Ban quản trị trong trường hợp tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường; thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động của Ban quản trị; thông qua mức phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị;

b) Thông qua hoặc bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư ;

c) Thông qua việc lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành, doanh nghiệp bảo trì nhà chung cư và mức phớ quản lý vận hành nhà chung cư.

d) Thông qua báo cáo công tác quản lý vận hành, bảo trì và báo cáo tài chính của các đơn vị được giao thực hiện;

đ) Quyết định những nội dung khác có liên quan đến việc quản lý sử dụng nhà chung cư.

Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Hội nghị nhà chung cư không nhất thiết phải thực hiện các nội dung quy định tại điểm c và d của khoản này.

4. Mọi quyết định của Hội nghị nhà chung cư phải đảm bảo nguyên tắc theo đa số thông qua hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu và được xác lập bằng văn bản.

Điều 106. Ban quản trị nhà chung cư (tách 1 phần từ Điều 71 Luật hiện hành để hình thành Điều mới)

          Phương án 1:

          1. Nhà chung cư phải có Ban quản trị nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ban quản trị) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư; Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư bầu và được Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư quyết định công nhận;

          2. Thành phần Ban quản trị được quy định như sau:

          a) Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu ở thì thành phần Ban quản trị bao gồm đại diện các chủ sở hữu và đại diện doanh nghiệp quản lý nhà chung cư;

          b) Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thành phần Ban quản trị gồm chủ sở hữu và đại diện người sử dụng nhà chung cư và đại diện doanh nghiệp quản lý vân hành nhà chung cư.

          3. Bộ Xây dựng hướng dẫn việc thành lập, cơ chế hoạt động, nhiệm kỳ của Ban quản trị và ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư để áp dụng thống nhất trong cả nước.

          Phương án 2:

          1. Đối với nhà chung cư có thang máy thì phải thành lập Ban quản trị với các nội dung như phương án 1.

          2. Đối với nhà chung cư không có thang máy thì chủ sở hữu quyết định lựa chọn hình thức tự quản lý hoặc thành lập Ban quản trị để quản lý nhà chung cư này.

          Chính phủ quy định cụ thể việc tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư.

          Điều 107. Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư (Điều 72 Luật hiện hành)

          1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị có các quyền và trách nhiệm sau đây:

          a) Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

          b) Báo cáo Hội nghị nhà chung cư thông qua quyết định lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, không có năng lực về quản lý vận hành nhà chung cư hoặc có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư nhưng không tham gia quản lý vận hành nhà chung cư đó;

          c) Ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư sau khi được Hội nghị nhà chung cư quyết định, giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung cư.

          Trong trường hợp chủ đầu tư trực tiếp quản lý vận hành nhà chung cư hoặc doanh nghiệp được Ban quản trị ký hợp đồng thuê để quản lý vận hành nhà chung cư không thực hiện đúng cam kết thì Ban quản trị báo cáo Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn doanh nghiệp quản lý vận hành khác để ký hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư;

          d) Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;

          đ) Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định;

          e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được giao quản lý;

          g) Giám sát quản lý việc thu chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư;

          h) Trường hợp là nhà chung cư không có thang máy và Hội nghị nhà chung cư quyết định tự quản lý vận hành thì Ban quản trị thực hiện việc thu và chi trả kinh phí quản lý vận hành đối với nhà chung cư đó; trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên trong Ban quản trị và các khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà chung cư;

          k) Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao.

          2. Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Ban quản trị có các quyền và trách nhiệm quy định tại các điểm a, d, e, khoản 1 Điều này.

          Điều 108. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư (Điều 73 Luật hiện hành)

          1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư phải do doanh nghiệp có chức năng và năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

          2. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ các điều kiện sau đây:

          a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư;

          b) Phải có đội ngũ cán bộ, nhân viên được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ, được cấp chứng chỉ hành nghề quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng và có các bộ phận chuyên môn để đáp ứng yêu cầu quản lý vận hành nhà chung cư;

          3. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.

          4. Một doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư được tổ chức quản lý, vận hành nhiều nhà chung cư hoặc hoạt động ở nhiều địa bàn khác nhau.

          5. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các chế độ như đối với dịch vụ công ích.

          6. Doanh nghiệp quản lý vận hành được thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư theo mức thu đã được Hội nghị nhà chung cư quyết định.

          Điều 109. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư (Điều mới)

          1. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được quy định như sau:

          a) Trường hợp nhà chung cư chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu nhà ở quy định giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở;

          b) Trường hợp nhà chung cư đã thành lập được Ban quản trị thì giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được thỏa thuận giữa doanh nghiệp quản lý vận hành và người sử dụng nhà chung cư thông qua Hội nghị nhà chung cư hoặc do Ban quản trị đại diện;

          2. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì giá dịch vụ quản lý nhà chung cư được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư.

          3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành khung giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trên địa bàn để áp dụng cho các trường hợp sau đây:

          a) Thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn;

          b) Làm cơ sở để doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư thỏa thuận giá dịch vụ với người sử dụng nhà chung cư. Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư thì áp dụng mức giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

          Điều 110. Bảo trì nhà chung cư (Điều 81 Luật hiện hành)

          1. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư.

          2. Việc bảo trì nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan hoặc doanh nghiệp được Nhà nước giao quản lý nhà ở đó thực hiện.

          3. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được thực hiện theo quy định tại Điều 111 của Luật này.

          4. Nội dung, quy trình và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo trì công trình xây dựng.

          Điều 111. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu (Điều mới)

          1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

          a) Đối với diện tích các căn hộ và phần diện tích nhà mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích nhà bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua mà người mua, thuê mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;

          b) Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

          2. Phương án quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung:

          Phương án 1:

           Khoản kinh phí quy định tại khoản 1 Điều này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào tài khoản riêng của ngân hàng thương mại theo hình thức không kỳ hạn do Ban quản trị và doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư quản lý làm đồng chủ tài khoản để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Hàng năm, đơn vị quản lý vận hành nhà ở phải gửi thông báo cho người sử dụng nhà chung cư biết về số kinh phí này (bao gồm cả gốc và lãi  tiền gửi).

          Phương án 2:

          Giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập 1 tài khoản riêng tại ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn để quản lý khoản kinh phí bảo trì phần sở  hữu chung cho từng nhà chung cư  trên địa bàn. Khi phát sinh công việc bảo trì, Ban quản trị nhà chung cư cùng doanh nghiệp quản lý vận hành lập dự toán kinh phí cho các công việc bảo trì và gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư để xem xét, kiểm tra và phê duyệt. Trên cơ sở đó, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh đề nghị ngân hàng nơi mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung giải ngân kinh phí để thực hiện công việc bảo trì theo dự toán được duyệt.

          3. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ hoặc diện tích nhà trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% kinh phí bảo trì thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung khi có phát sinh công việc bảo trì.

          4. Khi phát sinh các công việc cần bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư thì đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phối hợp với Ban quản trị lập dự toán kinh phí để tiến hành bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung phải có sự giám sát của Ban quản trị; sau khi kết thúc việc bảo trì, đơn vị quản lý vận hành phải có báo cáo quyết toán gửi Ban quản trị kiểm tra để báo cáo tại Hội nghị nhà chung cư  gần nhất.

          5. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a, b khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung của  nhà chung cư sau khi xây dựng lại.

          6. Đối với nhà chung cư hỗn hợp có nhiều mục đích sử dụng khác nhau (mục đích để ở, làm trung tâm thương mại, dịch vụ, văn phòng…) mà có thể phân chia riêng biệt các khu chức năng khác nhau trong cùng một tòa nhà (trong đó mỗi khu chức năng đều có phần diện tích thuộc sở hữu chung được tách biệt phần sở hữu chung của cả tòa nhà, được quản lý, vận hành độc lập nhau) thì chủ đầu tư được thỏa thuận với người mua, thuê mua căn hộ, người mua diện tích khu thương mại, văn phòng về việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung quy định tại khoản 1 Điều này thành nhiều phần và gửi giữ tại các tài khoản khác nhau để bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung của từng phân khu chức năng và phần sở hữu chung của cả tòa nhà.

          7. Chính phủ quy định cụ thể việc bảo trì và quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Luật này.

 

Mục 2

PHÁ DỠ, CẢI TẠO XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ

          Điều 112. Các trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều mới)

          1. Nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có chức năng kiểm định xây dựng cần phải phá dỡ để đảm bảo an toàn cho người sử dụng.

          2. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          3. Nhà chung cư có điều kiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và môi trường sống không bảo đảm điều kiện tối thiểu theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

          4. Nhà chung cư hết thời hạn được sở hữu theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này.

          5. Nhà chung cư không thuộc diện quy định tại các khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều này nhưng có từ 2/3 tổng số các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đó nhất trí phá dỡ để xây dựng lại.

          Điều 113. Xây dựng kế hoạch phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều mới)

          1.  Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có nhà chung cư cần phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại phải tổ chức rà soát, thống kê và đưa vào kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương nội dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn.

          2. Nội dung kế hoạch để cải tạo, phá dỡ xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:

          a) Khái quát hiện trạng về nhà chung cư  trên địa bàn;

          b) Xác định danh mục các nhà chung cư và các khu nhà ở  cần phá dỡ để xây dựng lại; các nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng các công trình xây dựng khác theo quy hoạch xây dựng được duyệt.

          c) Phương án tái định cư (bao gồm trường hợp được tái định cư tại chỗ, trường hợp không được tái định cư tại chỗ; quỹ đất để xây dựng nhà ở tái định cư hoặc quỹ nhà ở để bố trí tái định cư; nhu cầu về diện tích nhà ở, số nhân khẩu cần tái định cư...);

          d) Nguồn vốn và kế hoạch bố trí vốn để thực hiện (vốn ngân sách nhà nước, vốn của các thành phần kinh tế để xây dựng lại nhà chung cư);

          đ) Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

          e) Thời gian, tiến độ thực hiện phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

          g) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân các cấp và các cơ quan chức năng trong việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

          h) Các nội dung khác có liên quan.

          3. Nội dung, kế hoạch cải tạo, phá dỡ xây dựng lại nhà chung cư phải được công bố công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sau khi được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

          Điều 114. Yêu cầu đối với việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều mới)

          1. Việc phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, kế hoạch phát triển khu vực đô thị và chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

          2. Trước khi thực hiện phá dỡ để cải tạo,  xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tổ chức lấy ý kiến đóng góp của các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư trước khi phê duyệt. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được công bố công khai trên các phương tiện thông tin đại chúng của địa phương, trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.

          3. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được thực hiện theo dự án; khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải kết hợp cải tạo lại khu nhà ở trong khu vực của dự án để bảo đảm đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhà chung cư được cải tạo, xây dựng lại phải tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt, bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và chất lượng xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

          4. Đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thuộc sở hữu nhà nước thì phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và phải tuân thủ quy định về quản lý nhà ở thuộc sở hữu nhà nước quy định tại Mục 3 Chương 5  của Luật này.

          Điều 115. Các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều mới)

           Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo các hình thức sau đây:

          1. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn ngân sách, vốn đầu tư phát triển nhà nước hoặc đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) đối với các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2, 3 và khoản 4 Điều 112 của Luật này.

          2. Các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà ở chung cư để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp quy định tại khoản 5 Điều 112 của Luật này.

          Điều 116. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Điều mới)

          1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định như sau:

          a) Trường hợp Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư  thì người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư;

          b) Trường hợp đầu tư xây dựng lại nhà chung cư theo hình thức BT thì thực hiện lựa chọn theo hình thức đấu thầu (nếu có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư) hoặc chỉ định thầu (nếu chỉ có 1 nhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư);

          c) Trường hợp thực hiện theo hình thức doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cùng các chủ sở hữu nhà chung cư góp vốn để đầu tư xây dựng lại nhà chung cư thì doanh nghiệp tham gia góp vốn được giao làm chủ đầu tư.

          2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện sau khi có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt. Trường hợp nhà chung cư nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm di chuyển các hộ gia đình, cá nhân đến nơi ở khác trước khi lựa chọn chủ đầu tư và phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư.

          3. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư  phải có đủ các điều kiện sau đây:

          a) Là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã được thành lập theo quy định của pháp luật;

          b) Có chức năng kinh doanh bất động sản và có đủ vốn thuộc chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

          c) Có đủ năng lực để triển khai thực hiện dự án.

          Điều 117. Nguyên tắc bố trí tái định cư khi phá dỡ nhà chung cư (Điều mới)

          1. Đối với trường hợp phá dỡ nhà chung cư để xây dựng các công trình khác theo quy hoạch được duyệt thì các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở bị phá dỡ được lựa chọn việc bố trí tái định cư theo một trong các hình thức sau đây:

          a) Được ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương (nếu có);

          b) Được bố trí nhà ở hoặc đất ở tái định cư theo quy định tại Mục 5 Chương 3 của Luật này và theo quy định của pháp luật về đất đai;

          c) Được thanh toán bằng tiền để tự lo chỗ ở theo quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

          2. Đối với trường hợp phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì các hộ gia đình, cá nhân có nhà chung cư bị phá dỡ  được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định sau đây:

          a) Trường hợp không có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí tái định cư tại địa điểm khác theo một trong các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này. Nếu hộ gia đình, cá nhân nhận nhà ở tái định cư tại địa điểm khác thì được bố trí tăng diện tích nhà ở tái định cư so với nhà ở cũ bị phá dỡ theo quy định của Chính phủ;

          b) Trường hợp có nhu cầu tái định cư tại chỗ thì được bố trí tái định cư nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn diện tích nhà ở cũ. Nếu có sự chênh lệch về giá trị nhà ở được bồi thường giữa nhà ở cũ và nhà ở tái định cư thì hộ gia đình, cá nhân tái định cư  phải thanh toán giá trị chênh lệch cho chủ đầu tư dự án;

          c) Việc bố trí tái định cư bằng nhà ở được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán nhà ở ký giữa người được bố trí tái định cư và chủ đầu tư dự án nhà ở tái định cư.

          3. Đối với trường hợp nhà ở bị phá dỡ do hết thời hạn được sở hữu theo quy định tại khoản 3 Điều 12 của Luật này thì căn cứ vào nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở bị phá dỡ để bố trí tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2 Điều này nhưng không được bồi thường giá trị nhà ở cũ mà phải thanh toán giá trị nhà ở tái định cư theo giá do Nhà nước quy định cho chủ đầu tư dự án nhà ở tái định cư.

          4. Đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 5 Điều 112 của Luật này thì các chủ sở hữu và doanh nghiệp tham gia góp vốn thỏa thuận phương án tái định cư trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư phê duyệt trước khi thực hiện di dời, phá dỡ nhà chung cư.

          5. Việc bố trí nhà ở tái định cư khi phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được xác định cụ thể trong phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt. Ngoài việc bố trí tái định cư theo quy định tại khoản 1 hoặc khoản 2 Điều này, hộ gia đình, cá nhân (bao gồm cả trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này) còn được hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

          6. Trước khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải di chuyển các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở thuộc diện bị phá dỡ đi nơi khác theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã được phê duyệt.

          Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư tại chỗ thì chủ đầu tư phải bố trí chỗ ở tạm thời cho các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở bị phá dỡ hoặc thanh toán tiền để các hộ gia đình, cá nhân tự lo chỗ ở trong thời gian xây dựng lại nhà chung cư. Chỗ ở tạm thời phải bảo đảm điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho hộ gia đình, cá nhân bị di chuyển;

          7. Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện tái định cư được bố trí nhà ở tạm thời hoặc bố trí nhà ở, đất ở tái định cư mà không chấp hành việc di chuyển ra khỏi nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế và tổ chức di dời để thực hiện phá dỡ nhà ở.

          8. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

 

Chương VII

GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

Mục 1

QUY ĐỊNH CHUNG VỀ CÁC GIAO DỊCH VỀ NHÀ Ở

          Điều 118.  Các hình thức giao dịch về nhà ở

          Giao dịch về nhà ở gồm các hình thức: mua bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ  và uỷ quyền quản lý nhà ở.

          Điều 119.  Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

          1. Trong các giao dịch về mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho  mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

          a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ các trường hợp: tổ chức tặng cho nhà ở; chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua hoặc góp vốn bằng nhà ở; thế chấp, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai  theo quy định của Luật này.

          Trường hợp chủ đầu tư bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở theo dự án thì nhà ở tham gia giao dịch phải có đủ các điều kiện quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 31 của Luật này.

          b) Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu;

          c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

          2. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác.

          3. Trường hợp nhà ở thuê mua thì phải bảo đảm các quy định tại Mục 4 Chương 7 của Luật này.

          Điều 120. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

           1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

          a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự. Trường hợp bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì phải là chủ đầu tư hoặc bên mua nhà ở của chủ đầu tư; đối với trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải là người đã mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án phát triển nhà ở  của chủ đầu tư;

          b) Cá nhân phải có đủ năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở phải có chức năng kinh doanh bất động sản, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh hoặc góp vốn bằng nhà ở;

          2. Bên mua, thuê, thuê mua, nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thế chấp, nhận góp vốn, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân và tùy thuộc vào từng loại đối tượng còn phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

          a) Nếu là cá nhân trong nước thì phải có năng lực hành vi dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch; nếu là tổ chức trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh;

          b) Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

          c) Nếu là tổ chức nước ngoài thì phải đang hoạt động tại Việt Nam và thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này.

          Điều 121. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

           1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung như quy định tại Điều 122 của Luật này. Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho.

           2. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật.

           3. Bên mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở trong dự án phát triển nhà ở thì chủ đầu tư  có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

          4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện giải quyết các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, cho thuê mua, thừa kế nhà ở thì cũng đồng thời phải giải quyết  việc chuyển quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở.

          Điều 122. Nội dung của hợp đồng về nhà ở (Tách 1 phần của Điều 93 Luật hiện hành để hình thành Điều mới)

          1. Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản, trong đó thể hiện các nội dung chủ yếu sau đây:

           a) Tên và địa chỉ của các bên;

           b) Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và diện tích đất ở gắn với nhà ở đó;

           c) Giá cả giao dịch nhà ở (nếu có); trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định giá thì các bên phải thực hiện theo giá do Nhà nước quy định; trường hợp các bên có thỏa thuận đặt cọc để thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì mức đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị của hợp đồng mua bán nhà ở.

          d) Thời hạn và phương thức thanh toán. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì phải thanh toán tiền thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam và theo quy định tại khoản 4 Điều 31 của Luật này;

          đ) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu là đầu tư xây dựng mới); thời hạn cho thuê, cho thuê mua, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở.

          e) Quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên;

          g) Cam kết của các bên;

          h) Các thỏa thuận khác;

          i) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản;

          k) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký).

          2. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

          Phương án 1: Không bắt buộc thực hiện công chứng, chứng thực các hợp đồng về nhà ở, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

          Phương án 2:

          a) Đối với trường hợp bên bán, bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bên tặng cho, góp vốn bằng nhà ở là cá nhân thì thực hiện công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu là nhà ở tại đô thị và chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu là nhà ở tại nông thôn;

          b) Đối với các trường hợp: tổ chức tặng cho, bán, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, góp vốn bằng nhà ở; thế chấp nhà ở; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu công chứng, chứng thực.

          3. Bộ Xây dựng quy định cụ thể nội dung và mẫu các hợp đồng về nhà ở quy định tại Điều này.

Mục 2

MUA BÁN NHÀ Ở, CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG  MUA BÁN NHÀ Ở

          Điều 123. Giao dịch mua bán chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (Điều mới)

          1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng theo quy định tại Điều 121 của Luật này.

          2. Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thì bên mua nhà ở  được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam nếu có nhu cầu.

          Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có các nội dung quy định tại Điều 122 của Luật này. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở sau khi hoàn thành thủ tục chuyển nhượng hợp đồng thì được tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người đã mua nhà ở của chủ đầu tư.

          Điều 124. Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

           Giá mua bán nhà ở, giá chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thoả thuận và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá mua bán nhà ở thì các bên phải thực hiện theo giá do Nhà nước quy định.

          Điều 125. Mua bán nhà ở trả chậm, trả dần

          1. Việc mua bán nhà ở trả chậm hoặc trả dần do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở. Trong thời gian trả chậm, trả dần, bên mua nhà ở được quyền sử dụng nhà ở và có trách nhiệm bảo trì nhà ở đó, trừ các trường hợp được bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này hoặc các bên có thoả thuận khác.

          2. Sau khi bên mua đã trả đủ tiền cho bên bán nhà ở thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

          3. Bên mua nhà ở chỉ được thực hiện các giao dịch về nhà ở với người khác sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó, trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 123 của Luật này.

           Trường hợp trong thời hạn trả chậm, trả dần mà bên mua nhà ở chết thì người thừa kế hợp pháp được thực hiện tiếp các quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở và được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận sau khi trả đủ tiền cho bên bán.

          4. Trường hợp bên mua nhà ở có nhu cầu trả lại nhà ở đã mua trong thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán nhà ở đồng ý thì hai bên thoả thuận phương thức trả lại nhà ở và việc thanh toán lại tiền mua nhà ở.

          Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

          1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu bằng văn bản. Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Toà án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

          Trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung vắng mặt mà đã được Toà án tuyên bố mất tích thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

           2. Trong trường hợp có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung bán phần quyền sở hữu nhà ở của mình thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác. Trong trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật dân sự.

          Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

           1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu của cá nhân và nhà ở thuộc sở hữu chung. Trong thời hạn một tháng, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác về thời hạn.

          2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc sở hữu nhà nước thì thực hiện theo quy định tại mục 3 Chương 5 của Luật này.

          Điều 128. Mua trước nhà ở

          Khi các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở nhưng Nhà nước có nhu cầu mua nhà ở đó để sử dụng vào lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định mua trước nhà ở đó. Giá cả, điều kiện và thể thức thanh toán được thực hiện theo thoả thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở mà các bên đã ký kết. Nhà nước bồi thường thiệt hại cho các bên (nếu có). Hợp đồng mua bán nhà ở do các bên đã ký kết không còn giá trị pháp lý.

 

Mục 3

CHO THUÊ NHÀ Ở

          Điều 129. Giá thuê nhà ở

           1. Giá thuê nhà ở do các bên thoả thuận. Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định của Nhà nước.

          2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê nhà ở cải tạo nhà ở và được bên thuê nhà ở đồng ý thì bên cho thuê nhà ở được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thoả thuận; trong trường hợp không thoả thuận được thì bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.

          Điều 130. Cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung

          1. Việc cho thuê nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cho thuê phần nhà ở thuộc sở hữu của mình.

          2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho thuê nhà ở.

          Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

          1. Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.

           2. Nhà ở cho thuê không còn.

           3. Bên thuê nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống.

           4. Nhà ở cho thuê hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc nằm trong khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

          5. Nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

           6. Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

          Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

          1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

          a) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

          b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thoả thuận;

          c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê;

          d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở;

          đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.

          2. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

          a) Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng;

          b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thoả thuận;

          c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

          3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

          4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại khoản 3 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

          Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

          1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định của pháp luật thì nhà ở đó thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và người đang thuê nhà ở được tiếp tục thuê theo quy định về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

           2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

          3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đã cùng ở với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

 

Mục 4

THUÊ MUA NHÀ Ở

          Điều 134. Thủ tục thuê mua nhà ở

          1. Việc thuê mua nhà ở phải thông qua hợp đồng theo quy định tại Điều 120 của Luật này; trường hợp thuê mua nhà ở xã hội thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa chủ đầu tư hoặc đơn vị được giao quản lý quỹ nhà ở xã hội với người thuê mua.

          2. Khi kết thúc thời hạn thuê mua theo hợp đồng và người thuê mua đã thanh toán hết tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

          Điều 135. Quyền và nghĩa vụ của người thuê mua nhà ở

          1. Người thuê mua nhà ở không được chuyển nhượng quyền thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào trong thời hạn thuê mua nhà ở. Trường hợp người thuê mua không còn nhu cầu thuê mua thì phải trả lại nhà ở đó cho bên thuê mua và được hoàn lại số tiền mà người thuê mua đã trả lần đầu theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ trường hợp nhà ở thuê mua bị thu hồi theo quy định tại Điều 136 của Luật này.

          2. Bên cho thuê mua được quyền thu hồi nhà ở thuê mua theo quy định tại Điều 135 của Luật này.

          3. Trường hợp người thuê mua nhà ở chết thì giải quyết như sau:

          a) Nếu có người thừa kế hợp pháp đang cùng sinh sống tại nhà ở đó thì người thừa kế hợp pháp đó được tiếp tục thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người thừa kế hợp pháp tự nguyện trả lại nhà ở thuê mua;

          b) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không cùng sinh sống tại nhà ở đó mà người thuê mua nhà ở đã thực hiện được hai phần ba thời hạn thuê mua thì người thừa kế hợp pháp được thanh toán hết số tiền tương ứng với một phần ba thời hạn thuê mua còn lại và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;

          c) Nếu có người thừa kế hợp pháp nhưng không thuộc diện quy định tại điểm a và điểm b khoản này thì người thừa kế hợp pháp đó được bên cho thuê mua hoàn trả lại số tiền mà người thuê mua nhà ở xã hội đã nộp lần đầu có tính lãi suất theo lãi suất không kỳ hạn của ngân hàng thương mại nhà nước;

          d) Nếu không có người thừa kế hợp pháp thì bên cho thuê mua được thu hồi nhà ở thuê mua để ký hợp đồng thuê mua với người khác.

          Điều 136. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở thuê mua (Điều mới)

          Bên cho thuê mua được chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở, được thu hồi nhà ở thuê mua và không phải hoàn trả lại số tiền mà người thuê mua đã nộp lần đầu theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua khi có một trong các trường hợp sau đây:

           1. Bên thuê mua tự ý chuyển nhượng hợp đồng thuê mua cho người khác;

           2. Bên thuê mua không trả tiền thuê nhà ba tháng liên tục mà không có lý do chính đáng;

          3. Bên thuê mua tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo nhà ở thuê mua;

          4. Bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích như thỏa thuận trong hợp đồng thuê mua;

          5. Thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 3 Điều 135 của Luật này.

 

Mục 5

TẶNG CHO NHÀ Ở

          Điều 137. Tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung

           1. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.

          2. Trường hợp tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu chỉ được tặng cho phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác.

          3. Người nhận tặng cho nhà ở thuộc sở hữu chung được công nhận là chủ sở hữu đối với nhà ở thuộc sở hữu chung được tặng cho kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

          Điều 138. Tặng cho nhà ở đang cho thuê

           1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc tặng cho nhà ở.

          2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với bên tặng cho, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

 

Mục 6

ĐỔI NHÀ Ở

          Điều 139. Đổi nhà ở thuộc sở hữu chung

           1. Việc đổi nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.

          2. Trường hợp đổi nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung chỉ được đổi phần nhà ở thuộc quyền sở hữu của mình và bảo đảm không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác.

          Điều 140. Đổi nhà ở đang cho thuê

          1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc đổi nhà ở.

          2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với chủ sở hữu nhà ở cũ, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác

          Điều 141. Thanh toán giá trị chênh lệch

          Khi đổi nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho nhau, nếu có chênh lệch về giá trị nhà ở thì các bên đổi nhà ở phải thanh toán giá trị chênh lệch đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

 

Mục 7

THỪA KẾ NHÀ Ở

          Điều 142. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất

          Nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất mà người thừa kế là một hoặc các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung còn lại thì những người này được thừa kế nhà ở đó theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp có người thừa kế không phải là chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất thì người thừa kế được thanh toán phần giá trị nhà ở mà họ được thừa kế.

          Điều 143. Thừa kế nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần

          Nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì phần nhà ở của người để lại thừa kế được chia cho những người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật; nếu nhà ở được bán để chia giá trị thì những người thừa kế được ưu tiên mua; nếu những người thừa kế không mua thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua phần thừa kế nhà ở đó và thanh toán cho những người thừa kế giá trị nhà ở đã mua.

 

Mục 8

THẾ CHẤP NHÀ Ở

          Điều 144. Điều kiện thế chấp nhà ở

          Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng.

          Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

          Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

          Điều 146. Thế chấp nhà ở đang cho thuê

          Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng thuê nhà ở.

          Trong trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

          Điều 147. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều mới)

          1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở được quyền thế chấp dự án phát triển nhà ở tại các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thực hiện  dự án phát triển nhà ở đó.

          2. Cá nhân, tổ chức mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư được thế chấp nhà ở đã mua tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn thanh toán tiền mua nhà ở đó.

          3. Điều kiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

          a) Đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này thì bên thế chấp phải có dự án phát triển nhà ở, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã có Giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất hoặc cho thuê đất do cơ quan có thẩm quyền cấp và dự án này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng;

          b) Đối với trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì bên thế chấp phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng (nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở) theo quy định của Luật này, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, có biên bản bàn giao nhà ở (trong trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở) và nhà ở này chưa được thế chấp tại tổ chức tín dụng, không có khiếu kiện, tranh chấp;

          4. Các bên được thỏa thuận chỉ thế chấp giá trị nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thế chấp cả giá trị quyền sử dụng đất gắn với nhà ở đó;

          5. Chính phủ hướng dẫn cụ thể quy định tại Điều này.

          Điều 148. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thế chấp nhà ở

          Việc thế chấp nhà ở được chấm dứt khi có một trong các trường hợp sau đây:

          1. Khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;

          2. Khi việc thế chấp nhà ở được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác;

          3. Khi nhà ở thế chấp đã được xử lý theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

          4. Theo thoả thuận của các bên.

          Điều 149. Xử lý nhà ở thế chấp

          1. Việc xử lý nhà ở thế chấp để thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán nhà ở thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, chi phí cho việc tổ chức bán đấu giá nhà ở.

          2. Việc xử lý nhà ở thế chấp hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của pháp luật; trường hợp pháp luật không quy định thì việc xử lý được thực hiện theo thỏa thuận giữa các bên.

          3. Thời điểm công nhận quyền sở hữu nhà ở cho Bên mua nhà ở thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 13 của Luật này.

 

Mục 9

GÓP VỐN BẰNG NHÀ Ở ( MỤC MỚI)

          Điều 150.  Điều kiện góp vốn bằng nhà ở (Điều mới)

          1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh hoặc để thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật doanh nghiệp. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng theo quy định tại Điều 121 của Luật này.

          2. Nhà ở đưa vào vốn góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 119 của Luật này.

          3. Quyền sở hữu nhà ở góp vốn được chuyển cho bên nhận vốn góp kể từ khi hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực (trường hợp không bắt buộc phải công chứng, chứng thực thì kể từ khi bên nhận góp vốn được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó).

          Điều 151. Góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung (Điều mới)

          1. Việc góp vốn bằng nhà ở thuộc sở hữu chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung.

          2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung cùng ký vào hợp đồng góp vốn hoặc  có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng góp vốn nhà ở.

          Điều 152. Góp vốn bằng nhà ở đang cho thuê (Điều mới)

          1. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước về việc góp vốn bằng nhà ở ít nhất là ba tháng.

          2. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê nhà ở đến hết hạn hợp đồng đã ký với bên nhận góp vốn, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

 

Mục 10

CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ NHÀ Ở

          Điều 153. Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung

          1. Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó, trừ trường hợp cho mượn, cho ở nhờ phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở theo quy định của Bộ luật Dân sự.

          2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể thoả thuận cử người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở.

          Điều 154. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở

          1. Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.

          2. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ không còn.

          3. Bên mượn, bên ở nhờ nhà ở chết mà khi chết không có ai cùng chung sống.

           4. Nhà ở cho mượn, cho ở nhờ có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc diện đã có quyết định giải toả, phá dỡ hoặc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

          5. Theo thoả thuận của các bên.

 

 

 

Mục 11

ỦY QUYỀN QUẢN LÝ NHÀ Ở

          Điều 155. Nội dung, phạm vi uỷ quyền quản lý nhà ở

          1. Ủy quyền quản lý nhà ở là việc chủ sở hữu nhà ở ủy quyền cho một tổ chức, cá nhân thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở trong thời hạn được ủy quyền. Việc ủy quyền quản lý nhà ở chỉ được thực hiện đối với nhà ở có sẵn (nhà ở đã được xây dựng xong).

          2. Nội dung và thời hạn uỷ quyền quản lý nhà ở do các bên thoả thuận và được ghi trong hợp đồng uỷ quyền; nếu các bên không có thoả thuận về thời hạn uỷ quyền thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày ký kết hợp đồng uỷ quyền.

           3. Bên uỷ quyền quản lý nhà ở phải trả chi phí quản lý, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

          Điều 156. Uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung

          1. Việc uỷ quyền quản lý nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung đồng ý bằng văn bản. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có phần sở hữu riêng được uỷ quyền cho người khác quản lý phần quyền sở hữu riêng đó nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu khác.

           2. Chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu khác biết việc uỷ quyền quản lý nhà ở, trừ trường hợp người được uỷ quyền quản lý nhà ở đồng thời là chủ sở hữu chung của nhà ở đó.

          Điều 157. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở

          Hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở được chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

          1. Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

          2. Nội dung uỷ quyền đã được thực hiện;

          3. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở theo quy định tại Điều 158 của Luật này;

          4. Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền quản lý nhà ở chết hoặc bị Toà án tuyên là đã chết;

          5. Bên được uỷ quyền quản lý nhà ở mất tích hoặc bị Toà án tuyên mất năng lực hành vi dân sự;

          6. Theo thoả thuận của hai bên.

          Điều 158. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở

          1. Bên uỷ quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

          a) Nếu việc uỷ quyền có chi phí quản lý thì bên uỷ quyền quản lý nhà ở không phải báo trước cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền nhưng phải thanh toán cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở các chi phí quản lý tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền quản lý nhà ở đã thực hiện và phải bồi thường thiệt hại cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở;

          b) Nếu việc uỷ quyền không có chi phí quản lý thì bên uỷ quyền quản lý nhà ở phải thông báo cho bên được uỷ quyền quản lý nhà ở biết trước ít nhất một tháng về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền.

          2. Bên được uỷ quyền quản lý nhà ở đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

          a) Nếu việc uỷ quyền có chi phí quản lý thì không phải báo trước cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở (nếu có);

          b) Nếu việc uỷ quyền không có chi phí quản lý thì phải thông báo cho bên uỷ quyền quản lý nhà ở biết trước ít nhất một tháng về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền.

          3. Bên uỷ quyền và bên được uỷ quyền quản lý nhà ở phải thông báo cho bên thứ ba có liên quan biết về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng uỷ quyền quản lý nhà ở.

 

Chương VIII

NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI, TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

Mục 1

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

          Điều 159. Đối tượng và điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Tách 1 phần của Điều 126 Luật hiện hành)

          Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc tịch Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không có quốc tịch Việt Nam mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở mà không bị hạn chế về số lượng nhà ở được sở hữu. Việc sở hữu nhà ở được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

          1. Mua, nhận, tặng cho, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

          2. Mua, thuê mua nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

          3. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới được phép chia lô bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt.

          Điều 160. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Tách 1 phần của Điều 129 Luật hiện hành để hình thành Điều mới)

          1. Ngoài các quyền quy định tại các khoản 1, 2, 4, 5, 6 và khoản 9 Điều 14 của Luật này, chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn có các quyền sau đây:

          a) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được sở hữu; được xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở nhận chuyển nhượng trong dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới;

          b) Bán, tặng cho, để thừa kế nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

          c) Thế chấp nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được phép hoạt động tại Việt Nam;

          d) Được cho thuê nhà ở, uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình;

          2. Chủ sở hữu nhà ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải thực hiện các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 15 của Luật này.

 

Mục 2

QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM

CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI

          Điều 161. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 125 Luật hiện hành)

          1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê, cho thuê mua tại Việt Nam theo quy định của Luật này.

          2. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài) mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản du lịch  tại Việt Nam.

          3. Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

          Điều 162. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Tách 1 phần từ Điều 125 Luật hiện hành)

          1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo dự án tại Việt Nam thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về đầu tư.

          2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại khoản 2 Điều 161 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp, trừ các tổ chức ngoại giao, các tổ chức phi Chính phủ đang hoạt động tại Việt Nam.

          3. Cá nhân nước ngoài phải được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam;

          Điều 163. Quyền của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài (Tách 1 phần từ Điều 129 Luật hiện hành)

          1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua theo dự án tại Việt Nam thì được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở theo quy định của Luật này. Trường hợp xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư không được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó mà Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà ở. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì Nhà nước cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư với thời hạn sở hữu theo thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư.

          2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 161 của Luật này có các quyền sau đây:

          a) Được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 70 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và có thể được gia hạn thêm theo quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm được gia hạn;

           b) Không được mua và sở hữu nhà ở xã hội mà chỉ được mua và sở hữu nhà ở thương mại với mức giá không thấp hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng khu vực và trong từng thời kỳ khác nhau;

            c) Được sở hữu không hạn chế về số lượng nhà ở thương mại trong dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án khu đô thị mới, dự án bất động sản du lịch; nếu đối tượng này được tặng cho hoặc được thừa kế nhà ở tại khu vực khác thì chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;

            d) Bán, tặng cho nhà ở thuộc sở hữu của mình cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật nhà ở;

            đ) Để thừa kế nhà ở theo quy định của pháp luật về thừa kế của Việt Nam; trường hợp người nhận thừa kế không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì được hưởng giá trị của nhà ở đó;

            e) Thế chấp nhà ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

            g) Được cho thuê nhà ở đã mua để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật Việt Nam không cấm;

           h) Được uỷ quyền cho người khác quản lý nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình;

            i) Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xác nhận những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai;

            k) Bảo trì, cải tạo nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật Việt Nam;

            l) Được bồi thường thiệt hại khi phải phá dỡ, giải toả theo quy định của pháp luật Việt Nam;

            m) Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở;

          n) Được thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

          Điều 164. Nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài (tách 1 phần từ Điều 129 Luật hiện hành)

          1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài vào Việt Nam đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở  theo dự án thì có trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở theo quy định của Luật này.

          2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 161 của Luật này có các nghĩa vụ sau đây:

          a) Khi sử dụng nhà ở đã mua để cho thuê vào các mục dích mà pháp luật không cấm thì phải đăng ký với cơ quan quản lý nhà ở địa phương nơi có nhà ở để theo dõi, quản lý và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà theo quy định của pháp luật Việt Nam;

          b) Thực hiện việc mua, bán, tặng cho, thừa kế, thế chấp, uỷ quyền quản lý nhà ở theo đúng quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở;

          c) Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết này và pháp luật về nhà ở;

          d) Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;

          đ) Thực hiện nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật Việt Nam khi mua bán, tặng cho, thế chấp, thừa kế nhà ở; khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và xác nhận thay đổi về nhà ở sau khi  được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

          e) Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở; về trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở;

          g) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

 

Mục 3

GIAO DỊCH THUÊ NHÀ Ở CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƯỚC NGOÀI,

NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

          Điều 165.  Đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở tại Việt Nam

          Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi vào Việt Nam hoạt động, sinh sống, làm việc, học tập thì được thuê nhà ở tại Việt Nam.

          Điều 166. Điều kiện của nhà ở cho người Việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê

          Nhà ở tại Việt Nam cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê phải có đủ các điều kiện sau đây:

          1. Đã được cấp Giấy chứng nhận  theo quy định của pháp luật;

          2. Bảo đảm chất lượng, an toàn cho người thuê;

          3. Bảo đảm cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường phòng chống cháy nổ và các điều kiện thiết yếu khác;

          4. Không có tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu, quyền sử dụng

          Điều 167. Các quy định khác về cho thuê nhà ở

          Nội dung quy định về cho thuê nhà ở (Chương VII) của Luật này cũng được áp dụng đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài khi thuê nhà ở tại Việt Nam.

 

Chương 9 (Chương mới)

HỆ THỐNG THÔNG TIN NHÀ Ở VÀ CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở

          Điều  168. Hệ thống thông tin về nhà ở (Điều mới)

          Hệ thống thông tin về nhà ở bao gồm:

          1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin nhà ở;

          2. Hệ thống phần mềm hệ điều hành, phần mềm hệ thống và phần mềm ứng dụng;

          3. Cơ sở dữ liệu về nhà ở;

          4. Tổ chức bộ máy vận hành hệ thống thông tin về nhà ở.

          Điều 169. Cơ sở dữ liệu về nhà ở (Điều mới)

          1. Cơ sở dữ liệu nhà ở phải được xây dựng và quản lý thống nhất từ trung ương đến địa phương.

          2. Cơ sở dữ liệu nhà ở bao gồm các nội dung sau đây:

          a) Cơ sở dữ liệu về hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở;

          b) Cơ sở dữ liệu về điều tra, thống kê các thông tin cơ bản về nhà ở, gồm: Cơ sở dữ liệu về phát triển nhà ở (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân); cơ sở dữ liệu về quản lý, sử dụng nhà ở (các biến động trong quá trình sử dụng: mua bán, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở) và các dữ liệu khác liên quan về nhà ở.

          3. Định kỳ 10 năm một lần, Chính phủ tổ chức điều tra, thống kê nhà ở cùng với Tổng điều tra dân số trong cả nước. Giữa kỳ thống kê dân số và nhà ở quốc gia, Bộ Kế hoạch và Đầu tư  chủ trì phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức điều tra, thống kê điểm về nhà ở để làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách về nhà ở.

          4. Các chỉ tiêu thống kê cơ bản về nhà ở phải được đưa vào bộ chỉ tiêu thống kê chung của quốc gia.

          5. Nội dung, cấu trúc và các tiêu chí xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin về nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ Xây dựng;

          6. Nhà nước bố trí ngân sách để thực hiện điều tra, thống kê về nhà ở quy định tại Điều này.

          Điều 170. Quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu nhà ở ( Điều mới)

          1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở phải được quản lý chặt chẽ, đảm bảo khai thác, sử dụng có hiệu quả, đúng mục đích; nghiêm cấm mọi hành vi phá hoại, làm sai lệch thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở;

          2. Các thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở được cơ quan có thẩm quyền cung cấp có giá trị pháp lý như hồ sơ dạng giấy.

          3. Việc khai thác, sử dụng dữ liệu nhà ở phải đảm bảo đúng quy định; thực hiện thu phí đối với trường hợp cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác dữ liệu nhà ở.

          4. Các hành vi vi phạm về quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu nhà ở phải bị xử lý theo quy định pháp luật.

          5. Bộ Xây dựng thống nhất quản lý hệ thống dữ liệu về nhà ở của toàn quốc. Cơ quan quản lý nhà ở (cấp tỉnh và cấp huyện) thực hiện quản lý hệ thống dữ liệu về nhà ở trên địa bàn.

          6. Cơ quan được giao quản lý hệ thống dữ liệu về nhà ở quy định tại khoản 5 Điều này có trách nhiệm bố trí cán bộ, hoàn thiện tổ chức, bộ máy để thực hiện quản lý hệ thống dữ liệu về nhà ở.

          7. Các tổ chức, cá nhân khi có yêu cầu thì được cung cấp dữ liệu về nhà ở.

          Điều 171. Thẩm quyền, trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở (Điều mới)

          1. Nhà nước bố trí ngân sách cho việc đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thông tin, hệ thống phần mềm và xây dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở trong phạm vi cả nước. Nhà nước đầu tư vốn để nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ trong việc xây dựng hệ thống thông tin, cơ sơ dữ liệu nhà ở.

          2. Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu nhà ở quốc gia; các Bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm phối hợp cung cấp dữ liệu về nhà ở để Bộ Xây dựng cập nhật vào hệ thống thông tin nhà ở quốc gia.

          3. Tại địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở của địa phương.

          4. Chính phủ hướng dẫn cụ thể việc cấp ngân sách để xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở quy định tại Luật này.

 

Chương X

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ NHÀ Ở

          Điều 172. Nội dung quản lý nhà nước về nhà ở

          1. Xây dựng và chỉ đạo thực hiện Chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

          2. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở, quyết định các cơ chế đặc thù cho phát triển nhà ở và tổ chức thực hiện các văn bản, cơ chế này.

          3. Ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà ở và quản lý chất lượng nhà ở.
          4. Chấp thuận, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, đình chỉ, tạm dừng  thực hiện dự án phát triển nhà ở.

          5. Quản lý hồ sơ nhà ở; quản lý dự án phát triển nhà ở.

          6. Điều tra, thống kê, xây dựng hệ thống thông tin và quản lý, khai thác dữ liệu về nhà ở.

          7. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở.

          8. Đào tạo nguồn nhân lực phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.

          9. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về nhà ở.

          10. Thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm trong lĩnh vực nhà ở.

          Điều 173. Xây dựng Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (Điều mới)

          1. Căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng và trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cho từng thời kỳ 10 năm hoặc dài hơn để làm cơ sở cho việc nghiên cứu, hoạch định chính sách về nhà ở và làm căn cứ cho các địa phương xây dựng Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của từng địa phương.

          2. Các chỉ tiêu cơ bản về phát triển nhà ở trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia phải được đưa vào nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn. Trong quá trình triển khai thực hiện phải sơ kết đánh giá, rà soát, sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung kịp thời định hướng, chương trình đã đề ra cho phù hợp thực tế. Kết thúc kỳ thực hiện phải có tổng kết, đánh giá kết quả thực hiện.

          Điều 174. Ban hành  và chỉ đạo thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về nhà ở

          1. Căn cứ vào Luật nhà ở, Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và tình hình cụ thể về phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, Chính phủ ban hành văn bản quy phạm pháp luật về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở.

          2. Bộ Xây dựng trong phạm vi nhiệm vụ và quyền hạn được giao có trách nhiệm ban hành hoặc trình cơ quan có thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về phát triển, quản lý sử dụng nhà ở.

          Căn cứ vào tình hình phát triển kinh tế - xã hội của khu vực và vùng kinh tế trọng điểm trong từng thời kỳ, Bộ Xây dựng đề xuất Thủ tướng Chính phủ xem xét ban hành các chính sách phát triển nhà ở cho các đối tượng có khó khăn về nhà ở; quyết định các cơ chế đặc thù trong việc phát triển, quản lý nhà ở và việc lựa chọn chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm để thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại các vùng trọng điểm, các đặc khu kinh tế nhằm góp phần thúc đẩy khu vực phát triển, bảo đảm an sinh xã hội.

          3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn được giao có trách nhiệm ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở và tổ chức thực hiện các quy định của pháp luật về phát triển và quản lý, sử dụng nhà ở trên địa bàn.

          Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chịu trách nhiệm giám sát các hoạt động phát triển nhà ở của các tổ chức, cá nhân trên địa bàn, chịu trách nhiệm trước Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ và Hội đồng nhân dân cấp tỉnh trong việc thực hiện các quyền và trách nhiệm theo quy định tại Luật này và pháp luật có liên quan đến việc phát triển và quản lý nhà ở trên địa bàn.

          Điều 175. Thẩm quyền thông qua, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của  địa phương (Điều mới)

          Việc thông qua và phê duyệt chương trình ,kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương được quy định như sau:

          1. Đối với các thành phố trực thuộc trung ương, các tỉnh có đô thị loại 1 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua. Sau khi Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm gửi chương trình, kế hoạch về Bộ Xây dựng để chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành liên quan thống nhất báo cáo Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trước khi triển khai thực hiện;

          2. Đối với các tỉnh không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua, sau khi Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua thì phê duyệt và triển khai thực hiện;

          3. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, thông qua chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình.

          4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí ngân sách của địa phương và giao cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì thực hiện việc điều tra, khảo sát, xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương mình.

          Điều 176. Chấp thuận đầu tư, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, đình chỉ, tạm dừng dự án phát triển nhà ở. (Điều mới)

          1. Đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước hoặc vốn đầu tư phát triển của Nhà nước thì trước khi lập, phê duyệt dự án, chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền theo quy định sau đây chấp thuận đầu tư:

          a) Trường hợp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn trung ương thì phải trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư;

          b) Trường hợp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của địa phương thì phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án chấp thuận chủ trương đầu tư;

          2. Đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước hoặc vốn đầu tư phát triển của Nhà nước thì trước khi lập, phê duyệt dự án phát triển nhà ở, việc chấp thuận chủ trương đầu tư được thực hiện theo quy định sau đây:

          a) Trường hợp dự án có quy mô sử dụng đất lớn theo quy định của Chính phủ hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì chủ đầu tư phải báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án kiểm tra và trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng;

          b) Đối với các dự án không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu tư phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án chấp thuận chủ trương đầu tư.

          3. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này chấp thuận chủ trương đầu tư thì chủ đầu tư thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở theo quy định của Luật này và  pháp luật về xây dựng.

Trong trường hợp chủ đầu tư có đề nghị thay đổi nội dung của dự án khác với nội dung mà cơ quan có thẩm quyền đã chấp thuận đầu tư thì chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này chấp thuận bổ sung trước khi phê duyệt điều chỉnh nội dung dự án.

          4. Trường hợp do thay đổi về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước hoặc theo yêu cầu của Chính phủ thì Bộ Xây dựng quyết định điều chỉnh cơ cấu của dự án hoặc tạm dừng triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở tại các địa phương.

          5. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận đầu tư hoặc phê duyệt nhưng dự án không nằm trong quy hoạch chi tiết xây dựng, trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì Bộ Xây dựng quyết định đình chỉ dự án đó.

          6. Chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm thực hiện quyết định điều chỉnh, tạm dừng hoặc đình chỉ dự án của cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều này.

          7. Chính phủ quy định cụ thể Điều này.

          Điều 177. Nghiên cứu, ứng dụng khoa học, công nghệ và hợp tác quốc tế trong lĩnh vực nhà ở

          1. Nhà nước có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho việc nghiên cứu, ứng dụng khoa học và công nghệ và hợp tác quốc tế phục vụ yêu cầu phát triển và quản lý nhà ở.

          2. Nhà nước hỗ trợ kinh phí cho việc ứng dụng công nghệ mới, vật liệu mới trong xây dựng nhà ở bảo đảm chất lượng, tiến độ và giảm chi phí xây dựng.

          Điều 178.  Đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về phát triển, quản lý nhà ở và thị trường bất động sản

          1. Cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản của các cấp, các ngành phải tham dự lớp đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về phát triển, quản lý nhà ở và thị trường bất động sản. Đối với các cá nhân, doanh nghiệp tham gia hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư (kể cả các công trình nhà ở hỗn hợp) thì phải tham dự khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức và chuyên môn, nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư và phải có chứng chỉ hành nghề theo quy định của Bộ Xây dựng.

          2. Bộ Xây dựng quy định về kế hoạch, chương trình, nội dung đào tạo và phối hợp với các cơ quan liên quan, các địa phương tổ chức các lớp đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao kiến thức về phát triển, quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cho đội ngũ cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực quản lý, phát triển nhà ở và các cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư quy định tại Điều này.

          Điều 179. Quản lý hoạt động dịch vụ công về nhà ở

          1. Tổ chức hoạt động dịch vụ công về nhà ở được thành lập để phục vụ nhu cầu của tổ chức, cá nhân trong việc quản lý, sử dụng nhà ở.

          2. Bộ Xây dựng quy định các hoạt động dịch vụ công về nhà ở áp dụng thống nhất trong cả nước.

          3. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập tổ chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở và ban hành quy chế hoạt động của tổ chức thực hiện các dịch vụ công về nhà ở trên địa bàn.

           Điều 180. Quản lý nhà nước về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam (Điều mới)

          1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thống nhất quản lý việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn.

          2. Bộ Xây dựng có trách nhiệm quản lý, thống kê số liệu về sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên phạm vi cả nước.

          3. Chính phủ quy định cụ thể việc quản lý sở hữu về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam.

          Điều 181. Thanh tra thực hiện pháp luật về nhà ở

          1. Thanh tra về nhà ở cấp trung ương chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở trên phạm vi cả nước.

          2. Cơ quan thanh tra nhà ở tại địa phương chịu trách nhiệm thanh tra việc thực hiện pháp luật về nhà ở tại địa phương.

          Điều 182. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở

          1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trong phạm vi cả nước.

          2. Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện thống nhất quản lý nhà nước về nhà ở trên phạm vi cả nước.

          3. Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm thực hiện quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn theo phân cấp của Chính phủ.

          4. Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở được thành lập từ trung ương tới cấp huyện. Tại cấp xã thì có các cán bộ giúp Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn phụ trách công tác quản lý nhà nước về nhà ở trên địa bàn.

          5. Chính phủ quy định cụ thể việc thành lập, kiện toàn cơ cấu và mô hình tổ chức của cơ quan quản lý nhà ở từ trung ương đến cấp xã để bảo đảm thực hiện có hiệu quả việc phát triển  và quản lý nhà ở theo quy định tại Luật này.

 

Chương XI

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO
VÀ XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

Mục 1

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP, KHIẾU NẠI, TỐ CÁO VỀ NHÀ Ở

          Điều 183. Giải quyết tranh chấp về nhà ở

          1. Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hoà giải.

          2. Các tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.

Điều 184. Khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo

          1. Việc khiếu nại, tố cáo và giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại, tố cáo.

          2. Trong thời gian khiếu nại, tố cáo hoặc khởi kiện, tổ chức, cá nhân vẫn phải thi hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà ở. Khi có quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở hoặc bản án, quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật thì các bên có liên quan phải thi hành các quyết định hoặc bản án đó.

Mục 2

XỬ LÝ VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở

          Điều 185. Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về nhà ở

          1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

          2. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở sai quy hoạch, không có Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép hoặc xây dựng sai với giấy phép thì phải bị xử lý theo quy định của pháp luật.

          3. Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định của pháp luật về nhà ở, thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm hoặc có hành vi vi phạm khác làm thiệt hại đến quyền và lợi ích của chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng hợp pháp nhà ở thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

          Điều 186. Xử lý vi phạm pháp luật về nhà ở khi gây thiệt hại cho Nhà nước, tổ chức, cá nhân

           Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở nếu gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân thì ngoài việc bị xử lý theo quy định tại Điều 177 của Luật này còn phải bồi thường thiệt hại.

 

Chương XII

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

          Điều 187. Hiệu lực thi hành

          1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày……

          2. Luật này thay thế Luật nhà ở năm 2005, Luật số 34/2009/QH 12 về sửa đổi, bổ sung Điều 121 Luật Đất đai và Điều 126 Luật Nhà ở và Nghị quyết số .../2013/QH13 sửa đổi, bổ sung một số Điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

          Điều 188. Hướng dẫn thi hành

          Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật này./.

Tải file đính kèm bên dưới