Dự thảo Quyết định về cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao

QUYẾT ĐỊNH

Quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;

Căn cứ Luật Ngân sách nhà nước ngày 16 tháng 12 năm 2002;

Căn cứ Luật Đầu tư ngày 29 tháng 11 năm 2005;

Căn cứ Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước ngày 03 tháng 6 năm 2008;

Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 03 tháng 6 năm 2008;

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Căn cứ Nghị định số……./2015/NĐ-CP ngày …. tháng… năm 2015 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài chính,

Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng theo hình thức Xây dựng - Chuyển giao.

Chương I

QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi điều chỉnh

Quyết định này quy định cơ chế Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư khi thực hiện Dự án đầu tư xây dựng các công trình theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (sau đây gọi là Dự án BT).

Điều 2. Đối tượng áp dụng

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (sau đây gọi là Hợp đồng BT).

2. Nhà đầu tư thực hiện Hợp đồng BT (sau đây gọi là Nhà đầu tư).

3. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc thực hiện Dự án BT.

Điều 3. Nguyên tắc thanh toán Dự án BT bằng quỹ đất

1. Việc xác định giá trị Dự án BT thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

2. Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Việc thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư thực hiện theo nguyên tắc ngang giá, bù trừ chênh lệch giữa giá trị Dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán.

4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc giao quỹ đất để thanh toán tại một trong ba thời điểm: Ký hợp đồng BT; trong thời gian thực hiện Dự án BT; khi bàn giao công trình BT.

5. Thời điểm thanh toán Hợp đồng BT là thời điểm Nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.

6. Dự án BT thực hiện đảm bảo chất lượng, đúng tiến độ ghi tại Hợp đồng BT. Trường hợp bàn giao Dự án BT không đảm bảo chất lượng, chậm tiến độ thì Nhà đầu tư bị xử lý theo quy định của pháp luật về đầu tư.

7. Việc lựa chọn Nhà đầu tư xây dựng công trình BT và thanh toán bằng quỹ đất thực hiện theo quy định của pháp luật về lựa chọn nhà thầu.

Trường hợp thực hiện chỉ định Nhà đầu tư, Bộ trưởng Bộ Tài chính trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định theo đề nghị của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Chương II

QUY ĐỊNH CỤ THỂ

Điều 4. Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT

1. Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

2. Quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư gồm:

a) Quỹ đất đã giải phóng mặt bằng;

b) Quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thuộc trường hợp không phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thuộc trường hợp Nhà đầu tư được tự nguyện ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ đối với Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới và thanh toán bằng quỹ đất tại vị trí cũ.

3. Việc lựa chọn quy mô quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án BT quy định tại điểm a, điểm b Khoản 2 Điều này đảm bảo đồng thời hai điều kiện sau:

a) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

b) Có giá trị tạm tính tương đương với giá trị Dự án BT được duyệt. Giá trị tạm tính là giá trị xác định cho phần diện tích tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất theo giá đất của mục đích sử dụng đất tương ứng tại Bảng giá đất nhân với Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

 Điều 5. Giao quỹ đất đã giải phóng mặt bằng để thanh toán

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho Nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán, ghi vào Hợp đồng BT. Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị Dự án BT thực hiện như sau:

a) Trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền sử dụng đất xác định tại thời điểm có quyết định giao đất theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất;

b) Trường hợp cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì giá trị quỹ đất thanh toán là tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê đất xác định tại thời điểm có quyết định cho thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền thuê đất;

c) Giá trị Dự án BT trong trường hợp này không được tính lãi vay do Nhà đầu tư huy động để thực hiện Dự án BT;

d) Giá trị quỹ đất thanh toán và giá trị Dự án BT cố định trong suốt thời gian thực hiện Dự án BT. Việc điều chỉnh các giá trị nêu trên chỉ thực hiện trong các trường hợp sau:

- Khi có thay đổi về quy hoạch sử dụng đất, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng của quỹ đất thanh toán được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật.

- Khi có thay đổi về quy mô, kết cấu của Dự án BT được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng.

2. Việc thanh toán thực hiện như sau:

a) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT thì Nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước tại thời điểm ký Hợp đồng BT.

b) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị Dự án BT thì ngân sách nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho Nhà đầu tư tại thời điểm ký biên bản nghiệm thu công trình BT hoàn thành.

3. Nhà đầu tư có quyền của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất tương ứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của phần giá trị chênh lệch mà Nhà đầu tư đã nộp quy định tại điểm a Khoản 2 Điều này (nếu có) và phần giá trị Dự án BT hoàn thành xác định theo quy định của pháp luật đầu tư xây dựng; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Điều 6. Giao quỹ đất chưa giải phóng mặt bằng để thanh toán

1. Trên cơ sở vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có liên quan phê duyệt; cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký Hợp đồng BT đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định tạm giao quỹ đất thanh toán để Nhà đầu tư thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được duyệt (nếu có đề nghị), đối với quỹ đất quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 4 Quyết định này.

2. Khi quỹ đất thanh toán đã hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, đủ điều kiện để giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai; cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư để xác định giá trị quỹ đất thanh toán.

3. Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán tại Khoản 2 Điều này được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b Khoản 1 Điều 5 Quyết định này.

4. Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng mà Nhà đầu tư đã ứng trước quy định tại Khoản 1 Điều này được xử lý theo quy định của chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

5. Thời điểm thanh toán trong trường hợp này được xác định kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư.

6. Khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT chấm dứt kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư nhưng không vượt quá khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT.

7. Việc thanh toán thực hiện như sau:

a) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán lớn hơn giá trị Dự án BT thì Nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước tại thời điểm thanh toán quy định tại Khoản 5 Điều này.

b) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán nhỏ hơn giá trị Dự án BT thì ngân sách nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho Nhà đầu tư tại thời điểm ký biên bản nghiệm thu công trình BT hoàn thành.

8. Nhà đầu tư có quyền của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất tương ứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của phần giá trị chênh lệch mà Nhà đầu tư đã nộp quy định tại điểm a Khoản 7 Điều này (nếu có) và phần giá trị Dự án BT hoàn thành xác định theo quy định của pháp luật đầu tư xây dựng; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Điều 7. Giao quỹ đất để thanh toán là cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ, đối với Dự án BT đầu tư xây dựng công trình tại vị trí mới

1. Trên cơ sở vị trí, diện tích quỹ đất thanh toán là cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ đã được Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có liên quan phê duyệt; cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký Hợp đồng BT đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành Quyết định tạm giao quỹ đất thanh toán để Nhà đầu tư thực hiện lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đối với quỹ đất quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 4 Quyết định này.

2. Căn cứ quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; căn cứ tiến độ thực hiện Dự án BT, cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư khi nghiệm thu công trình BT hoàn thành hoặc không quá 6 tháng trước thời điểm nghiệm thu công trình BT hoàn thành theo quy trình như sau:

a) Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở trung ương xem xét có ý kiến bằng văn bản gửi Bộ Tài chính căn cứ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất tại vị trí cũ cho Nhà đầu tư (đối với cơ sở nhà đất thuộc cơ quan trung ương quản lý).

b) Sở, ban, ngành xem xét có ý kiến bằng văn bản gửi Sở Tài chính căn cứ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước có văn bản báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất tại vị trí cũ cho Nhà đầu tư (đối với cơ sở nhà đất thuộc cơ quan địa phương quản lý).

3. Việc xác định giá trị quỹ đất thanh toán là cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản trên đất, được thực hiện như sau:

a) Giá trị quyền sử dụng đất (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê đất) được thực hiện theo quy định tại điểm a, điểm b Khoản 1 Điều 5 Quyết định này.

b) Giá trị tài sản trên đất phải đảm bảo phù hợp với giá trị thực tế còn lại theo kết quả đánh giá lại, là giá xây dựng mới cùng loại do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhân (x) với tỷ lệ chất lượng còn lại tại thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ sở nhà, đất tại vị trí cũ.

4. Thời điểm thanh toán trong trường hợp này được xác định kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư.

5. Khoản lãi vay trong phương án tài chính của Hợp đồng BT chấm dứt kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất cho Nhà đầu tư.

6. Việc thanh toán thực hiện như sau:

a) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán theo quy định tại Khoản 3 Điều này lớn hơn giá trị Dự án BT thì Nhà đầu tư phải nộp phần chênh lệch bằng tiền vào ngân sách nhà nước tại thời điểm thanh toán quy định tại Khoản 4 Điều này.

b) Trường hợp giá trị quỹ đất thanh toán theo quy định tại Khoản 3 Điều này nhỏ hơn giá trị Dự án BT thì ngân sách nhà nước thanh toán phần chênh lệch cho Nhà đầu tư tại thời điểm ký biên bản nghiệm thu công trình BT hoàn thành.

7. Nhà đầu tư có các quyền của người sử dụng đất đối với phần diện tích đất tương ứng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính của phần giá trị Dự án BT hoàn thành xác định theo quy định của pháp luật đầu tư xây dựng; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận.

Chương III

TỔ CHỨC THỰC HIỆN

Điều 8. Xử lý chuyển tiếp

1. Các Hợp đồng BT thanh toán bằng giao quỹ đất cho Nhà đầu tư để thực hiện Dự án khác được ký theo quy định của pháp luật trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành thì thực hiện theo quy định tại Hợp đồng BT đã ký kết và quy định của pháp luật có liên quan; không áp dụng hoặc điều chỉnh theo quy định tại Quyết định này.

2. Các Hợp đồng BT thanh toán bằng tiền cho Nhà đầu tư xây dựng công trình BT đã được ký theo quy định của pháp luật trước thời điểm Quyết định này có hiệu lực thi hành, nhưng chưa thực hiện; khi Quyết định này có hiệu lực thi hành, có quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư và Nhà đầu tư chấp nhận thanh toán bằng quỹ đất thì được thực hiện theo quy định tại Quyết định này.

Điều 9. Hiệu lực thi hành

1. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ….. tháng … năm 2015;

            2. Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện quy trình, thủ tục Nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư theo quy định tại Quyết định này;

3. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan khác ở trung ương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.