Cụ thể, tại dự thảo lần đầu tiên thì Bộ TN&MT dự kiến chỉ còn áp dụng 03 phương pháp xác định giá đất nhưng lần này đã bổ sung thêm phương pháp thặng dư xác định giá đất.
Đề xuất 04 phương pháp xác định giá đất
Hiện hành tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 05 phương pháp xác định giá đất gồm phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu thập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, tại dự thảo lần này, Bộ TN&MT đề xuất 4 phương pháp định giá đất:
- Thứ nhất là "phương pháp so sánh":
Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
- Thứ hai là "phương pháp thu nhập":
Được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.
- Thứ ba là "phương pháp thặng dư":
Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Cuối cùng là "phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất":
Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.
(So với lần dự thảo thứ nhất thì lần này Bộ TN&MT đã tăng lên 04 phương pháp xác định giá đất, trong đó “phương pháp thặng dư” được bổ sung thêm để xác định giá đất).
Dự kiến 09 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:
+ Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; cơ sở giáo dục, y tế, thể dục, thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;
+ Điều kiện về giao thông: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với mặt đường;
+ Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
+ Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất;
+ Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng, gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
+ Hiện trạng môi trường;
+ Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất;
+ Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương;
+ Thời hạn sử dụng đất.
- Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường, giá đất do Nhà nước quy định, quyết định, UBND cấp tỉnh quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phục vụ cho công tác xác định giá đất trên địa bàn tỉnh hoặc đối với từng loại dự án.
- Trường hợp UBND tỉnh chưa quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách thức, khung tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều này thì tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc ĐVSN công có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc tổ công tác liên ngành được giao nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể xây dựng.
Đề xuất trong phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình UBND cấp có thẩm quyền quyết định.
|
Mới: Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể
- Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại Điều 15 Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây:
+ Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể;
+ Điều tra, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường; áp dụng phương pháp định giá đất;
+ Xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, tờ trình về phương án giá đất;
+ Thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
+ Thẩm định phương án giá đất;
+ Hoàn thiện dự thảo phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định;
+ Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất.
- Hồ sơ phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định gồm có:
+ Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan tài nguyên và môi trường;
+ Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện theo Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
+ Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
+ Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định.
|
