Sở TN&MT TP.HCM đang lấy ý kiến góp ý dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định 02/2020/QĐ-UBND về bảng giá đất. Theo đó, Bảng giá mới này dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 đến hết năm 2024. Trong đó, cao nhất lên đến 810 triệu đồng/m2.
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/26/du-thao-quyet-dinh.doc Dự thảo Quyết định
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/26/du-thao-to-trinh.docx Dự thảo Tờ trình
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/07/26/bang-so-sanh.xlsx Bảng so sánh Bảng giá đất mới (đề xuất) với Bảng giá đất hiện hành
Tại Dự thảo Tờ trình, Sở TN&MT có nêu rõ, trong thực tiễn, khi áp dụng Bảng giá các loại đất trên địa bàn Thành phố được quy định tại Quyết định 02/2020/QĐ-UBND đã cơ bản đáp ứng được yêu cầu trong công tác quản lý và tạo nguồn thu cho ngân sách.
Tuy nhiên, khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/8/2024 thì Bảng giá đất hiện hành có những hạn chế sau:
- Bị khống chế tối đa 162 triệu đồng bởi quy định tại Phụ lục IX Nghị định 96/2019/NĐ-CP nên chưa tiệm cận giá đất thị trường.
- Phạm vi áp dụng hẹp, chỉ sử dụng cho 08 trường hợp để thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai.
- Chu kỳ xây dựng bảng giá đất kéo dài (05 năm), khó cập nhật biến động thị trường.
Theo đó, Sở TN&MT TP.HCM đề nghị xây dựng Quyết định điều chỉnh Bảng giá đất mới như sau:
(1) Bảng giá đất mới tại TP.HCM (dự kiến)
Theo Dự thảo Quyết định, giá đất ở đô thị cao nhất ở TPHCM tại các tuyến đường trung tâm như Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi… thuộc Quận 1 sẽ là 810 triệu đồng/m2 (tăng gấp 5 lần so với hiện hành).
Đối với một số tuyến đường lân cận khu vực trên có giá 528 triệu đồng đối với đường Tôn Đức Thắng (đoạn từ Công trường Mê Linh đến cầu Nguyễn Tất Thành), tăng 422,4 triệu/m2 đồng so với bảng giá đất hiện hành.
Tương tự, tại khu vực đường Phạm Hồng Thái có giá 418 triệu đồng/m2, tức tăng 334,4 triệu đồng/m2.
Đối với khu vực tại TP. Thủ Đức, bảng giá đất hiện hành chỉ có giá từ 05 đến 7 triệu đồng/m2, một vài vị trí là 20 triệu đồng/m2 thì giờ giá đất tại khu vực này cũng đã được đề xuất tăng. Có thể kể đến như đường Trần Não, tại Dự thảo quyết định, khu vực này dự kiến có giá 149 triệu đồng/m2 (giá hiện hành là từ 13 đến 22 triệu đồng/m2.
Đối với đất nằm ở phường Thảo Điền cũng sẽ tăng, tiêu biểu như Đường 13, khu phố 4 Phường An Phú có giá từ 5,2 triệu đồng/m2 sẽ tăng lên 91 triệu đồng/m2 (tăng 17,5 lần).
Tương tự, nhiều tuyến đường tại Quận 7, 4, 12 dự kiến sẽ được điều chỉnh tăng giá gấp 10 đến 15 lần so với bảng giá đất hiện hành.
(2) Căn cứ sử dụng Bảng giá đất
Cụ thể, Bảng giá đất tại Dự thảo Quyết định nêu trên sẽ được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp như sau:
- Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư đối với người được bồi thường về đất ở, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư...
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận QSD đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
- Tính thuế sử dụng đất.
- Tính thuế thu nhập từ chuyển QSD đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận QSD đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Ngoài ra, tại Dự thảo tờ trình cũng nêu, có 03 nhóm đối tượng sẽ không bị tác động khi điều chỉnh bảng giá đất bao gồm:
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm.
- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng.
Và dự kiến sẽ có 08 nhóm đối tượng bị tác động gồm:
- Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức (Điểm a, h, k Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024).
Trong đó, đối với diện tích đất ngoài hạn mức không bị ảnh hưởng (do bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường).
Tuy nhiên, đối với diện tích đất trong hạn mức sẽ có xét đến các mốc thời điểm sử dụng đất để quy định tỷ lệ thu trên cơ sở bảng giá đất (nội dung này đang được Chính phủ đưa vào dự thảo Nghị định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất).
- Tính thuế sử dụng đất. Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại Bảng giá đất. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên.
- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Dự thảo Quyết định nêu trên dự kiến sẽ được áp dụng từ 01/8/2024 đến hết 31/12/2024.
