Anh làm bên ngân hàng, khách hàng của anh đang muốn thế chấp dự án xây dựng nhà ở của họ nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ mới có quyết định cho thuê đất thì họ có được thế chấp dự án này không?
1. Những dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng
Căn cứ Điều 8 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định về loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng như sau:
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để vay vốn theo quy định tại Thông tư này là một trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm:
- Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
- Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo đó, chỉ những dự án xây dựng nhà ở vừa nêu trên mới được phép thể chấp tại tổ chức tín dụng.
2. Điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng
Căn cứ Điều 7 Thông tư 26/2015/TT-NHNN quy định về điều kiện thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng như sau:
(1) Chủ đầu tư được thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt;
- Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư này.
(2) Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
- Các điều kiện quy định tại mục (1) nêu trên;
- Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
- Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế chấp theo quy định tại mục (1) nêu trên;
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Theo đó, chủ đầu tư có quyền thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải đảm bảo đầy đù các điều kiện theo quy định pháp luật vừa nêu trên.
Khi đăng ký giao dịch bảo đảm - thế chấp dự án thì một trong những điều kiện tiên quyết là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nói cách khác là nếu như chủ đầu tư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có quyết định cho thuê đất của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì vẫn có thể thế chấp dự án này được.
