Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

Kính chào luật sư!

tôi có căn nhà và cho thuê tầng 1 với mục đích kinh doanh là bán thuốc tân dược. hợp đồng thuê nhà có thời hạn là 2 năm, từ tháng 6/2014. với thỏa thuận là bên thuê nhà phải thanh toán trước 6 tháng tiền thuê nhà và các kỳ thanh toán tiếp theo vẫn thế. tuy nhiên bên thuê nhà không thực hiện đúng hợp đồng, rất chậm trễ trong việc thanh toán tiền và hầu như phải nhắc, thường xuyên thanh toán chậm. nay đã 3 tháng liên tiếp là tháng 6,7,8 đều nợ lại mà không chịu thanh toán. tôi có gọi điện nhắc và đòi nhiều lần nhưng vẫn không thanh toán và lấy lý do là làm ăn khó khăn, nhưng chỉ thuê nhà để đấy chứ không bán hàng, tôi gọi điện hẹn ra để giải quyết chấm dứt hợp đồng cũng ko chịu ra. khi ký hợp đồng do tin tưởng nên tôi không đọc kỹ hợp đồng và đã ký. trong hợp đồng ghi là nếu tự ý chấm dứt hợp đồng phải bồi thường 100 triệu và 70% tài sản của bên thuê. hợp đồng không có công chứng, lập thành 4 bản, tuy nhiên tôi lại không giữ bản nào có chữ ký (anh ta không ký vào bản hợp đồng thuê nhà tôi giữ) mà chỉ có tôi ký vào bản hợp đồng thuê nhà mà anh ta giữ. nay tôi rất muốn chấm dứt hợp đồng mà không gọi được anh ta về giả quyết thì tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng không ạ. liệu tôi có phải bồi thường không và tài sản của anh ta trong nhà tôi có thể xử lý được không? (vì anh ta không về). về bản hợp đồng thuê nhà 2 năm mà không có công chứng có giá trị pháp lý không và liệu có thể dùng để kiện nhà tôi không?

xin được tư vấn giúp đỡ!

Xin chào bạn.! 

Về câu hỏi của bạn Công ty Luật Hải Nguyễn và Cộng sự xin được đưa ra các hướng tư vấn cho bạn như sau:

1. Quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

- Thứ nhất, về mục đích thuê nhà, theo như thông tin bạn cung cấp bên thuê nhà sử dụng nhà vào mục đích kinh doanh thuốc tân dược. Và căn cứ vào Điều 500 Bộ luật Dân sự(BLDS) năm 2005, việc thuê nhà sử dụng vào mục đích không phải là thuê nhà ở cũng được áp dụng các quy định của BLDS về hợp đồng thuê nhà ở từ Điều 492 - Điều 499. 

- Thứ hai, về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, chúng ta có thể dựa vào 2 căn cứ sau đây:

+ Điều 489 BLDS quy định: "Trong trường hợp các bên thoả thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Căn cứ vào quy đinh này, việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà phụ thuộc trước hết vào các quy định cụ thể của pháp luật, sau đó đến sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, nếu pháp luật không quy định trong trường hợp cụ thể  hoặc các bên không thỏa thuận khác thì mới áp dụng quy định chung của pháp luật.

+ Điều 498, quy định quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có hành vi sau đây: "Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng"

Có thể hiểu quy định tại Điều 489 là những quy định chung về hợp đồng thuê tài sản còn Điều 498 là quy định cụ thể về hợp đồng thuê nhà. Do đó, chúng ta sẽ ưu tiên áp dụng quy định cụ thể tại Điều 498.

Áp dụng vào trường hợp của bạn, bên cho thuê đã không thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê nhà trong 3 tháng 6, 7 và 8 và cũng không có lý do chính đáng vì vậy bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Trong trường hợp của bạn mặc dù đã có thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên điều 498 không có quy định trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì áp dụng theo sự thỏa thuận đó nên chúng ta có thể căn cứ vào sự vi phạm của bên thuê để chấm dứt hợp đồng mà không cần phụ thuộc vào sự thỏa thuận.

2. Yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu

Điều 134BLDS quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức như sau: "Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu."

Căn cứ vào Điều 492 BLDS hình thức hợp đồng thuê nhà có thời hạn từ 6 tháng trở lên thì phải công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Nhưng rõ ràng ở đây, bạn và bên thuê đã không thực hiện quy định này. Nên có thể căn cứ vào quy định này để yêu cầu Tòa tuyên hủy hợp đồng. 

---------

Trên đây là sự tư vấn của Công ty Luật Hải Nguyễn và Cộng sự, hy vọng sẽ giúp bạn giải đáp được thắc mắc. Nếu bạn cần tư vấn thêm hoặc hỗ trợ thực hiện, vui lòng gọi vào số điện thoại 0973.509.636 để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng.!.