Điều kiện sang tên sổ đỏ

Việc cho tặng và chuyển nhượng đất (02 sổ đỏ) có hợp pháp hay không thì phải xác định đối tượng được ghi nhận trong  Giấy CNQSDĐ phần diện tích đất đó. Tức là, cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn được cấp là GCN ghi tên hộ gia đình hay GCN ghi tên cá nhân những ai.

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007 mang tên cả 02 người bố và mẹ bạn với diện tích 120m2.

Khi trên GCNQSDĐ ghi tên bố và mẹ bạn thì quyền sử dụng đất sẽ là của bố mẹ bạn có tên trong thời điểm cấp GCNQSDĐ nhưng do Bố bạn qua đời năm 1994 thì quyền sử dụng đất đó trở thành tài sản chung của mẹ, em gái và bạn. Do đó, đất này không phải tài sản của riêng ai trong gia đình bạn mà 2000m2 đất này là tài sản chung của các thành viên gia đình. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 64  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Về bản chất thì hiện trạng sử dụng đất của gia đình bạn thời điểm đó cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Do đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết văn bản thỏa thuận phân chia thừa kế do bố bạn đã mất. Hợp đồng tặng cho hay chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên gia đình bạn dựa trên văn bản thỏa thuận phân chia thừa kế do bố bạn đã mất tại phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu mẹ bạn muốn giao dịch tặng cho hoặc chuyển nhượng đất cho em gái bạn thì phải được bạn đồng ý ký tên trong văn bản thỏa thuận  thừa kế hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền của bạn cho mẹ để thực hiện giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó mới được coi là hợp pháp. Như vậy nếu mẹ bạn tự ý bán mảnh đất mà bạn không biết hoặc không đồng ý thì bạn có quyền gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên giao dịch này vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, khi Tòa án tuyên giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Ngoài ra, nếu bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên còn lại.