Theo Luật Đất đai 2024, tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp cần đáp ứng điều kiện gì? Tổ chức nhận chuyển nhượng có quyền và nghĩa vụ gì? Xác định hạn mức nhận chuyển nhượng thế nào?
(1) Điều kiện nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp từ 01/8
Căn cứ Khoản 6 và 7 Điều 45 Luật Đất đai 2024 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau:
Đối với tổ chức kinh tế: Được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính bao gồm:
- Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất.
- Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp.
- Vốn đầu tư.
- Thời hạn sử dụng đất.
- Tiến độ sử dụng đất.
Đối với cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp: Nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024 thì thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung như đã nêu trên và được UBND cấp huyện phê duyệt. Ngoại trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.
Theo đó, để được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thì hiện nay, các tổ chức, cá nhân cần phải đáp ứng được đầy đủ những điều kiện như đã nêu trên.
(2) Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Căn cứ Khoản 3 Điều 35 Luật Đất đai 2024 có quy định tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:
- Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất hoặc trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Khoản 1 và 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024.
Về quyền:
- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất.
- Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định.
- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định.
- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức trong nước, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Về nghĩa vụ: Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định như sau:
- Trường hợp được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất.
- Tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án đầu tư có mục đích kinh doanh mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp cho Nhà nước một khoản tiền tương ứng với số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật có liên quan có quy định khác.
- Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Đất đai 2024.
Theo đó, sẽ tùy thuộc vào từng trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp mà tổ chức kinh tế sẽ có những quyền và nghĩa vụ khác nhau.
(3) Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp của cá nhân được xác định như thế nào?
Căn cứ Điều 177 Luật Đất đai 2024 quy định về hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân như sau:
- Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân là không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 176 Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, việc xác định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đã nêu trên phải căn cứ vào các yếu tố như sau:
- Điều kiện về đất đai và công nghệ sản xuất;
- Chuyển dịch lực lượng lao động, cơ cấu kinh tế; quá trình đô thị hóa.
Theo đó, UBND cấp tỉnh sẽ căn cứ các quy định nêu trên để quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
