Trong tháng 3.2018, Bên A và Bên B có xem căn nhà thực tế của bên A cần bán. Sau khi Bên A chỉ hiện trạng và cho thấy diện tích thực tế của căn nhà cho bên B, bên B đồng ý mua và 2 bên cùng ký Hợp đồng đặt cọc (HDDC) bán nhà (như file đính kèm) được làm chứng ở một văn phòng luật sư.
Căn nhà này có giấy CN QSD đất cấp trong năm 2005 và đã bán một phần cho Bên C vào 2012 nhưng chưa làm thủ tục tách sổ vào thời điểm đó (chỉ có công chứng bán phần diện tích cho C vào lúc đó thôi). Bên A cũng nói rõ với Bên B về việc này.
Theo điều 2 của HD đặt cọc, Bên A tiến hành làm thủ tục tách thửa (GCN QSD đất mới vẫn đứng tên Bên A). Nhưng khi tiến hành đo lại để làm sổ mới thì phần diện tích bị giảm, nhỏ hơn so với ban đầu khoảng 5m2.(Bên đo đạc giải thích là do dùng phương pháp mới khác so với năm 2005 nên có sự chênh lệch này)
Đồng thời, theo yêu cầu của thủ tục, để ra được sổ mới, Bên nhà đất yêu cầu Bên A phải ký chấp nhận diện tích mới (nhỏ hơn so với sổ cũ), không tranh chấp.
Do mong muốn có sổ mới kịp tiến độ bán nhà, Bên A đã ký chấp nhận làm sổ mới với phần diện tích mới nhỏ hơn so với diện tích ban đầu.
Nhưng khi biết được diện tích sổ mới bị giảm, Bên B buộc Bên A phải giảm tiền bán nhà tương ứng phần diện tích bị giảm, nếu B không đồng ý, sẽ tiến hành khởi kiện ra tòa.
Còn theo Bên A, thì A đã chỉ rõ phần diện tích thực tế nhà cần bán, có vách xây cố định và số tiền mua bán là thỏa thuận bán căn nhà có diện tích theo sổ cũ, chứ không phải bán đất, không thỏa thuận theo đơn giá tính m2 nhân với diện tích đất. Hơn nữa, việc tiến hành đo đạc là do bên nhà đất (bên thứ 3) thực hiện, phuương pháp đo, cách tính là theo qui trình, thủ tục của nhà nước - điều mà bên A không thể can thiệp vào. Do vậy, thời hạn ra công chứng để bán nhà theo điều 2 (ghi bổ sung bằng tay) cũng không thể đáp ứng được.
Bên A có thảo luận với B do 2 bên không thống nhất được nên sẽ hoàn lại cọc. Nhưng B không đồng ý.
Như vậy:
1. Bên B có căn cứ pháp lý để kiện A khi A không đồng ý giảm giá bán do diện tích bị giảm hay không?
2. Bên A có thể khởi kiện B do B không đồng ý mua theo giá đã thỏa thuận không?
3. Xét về tính pháp lý, khả năng thắng kiện của mỗi bên là bao nhiêu %?
4. Án phí mà bên thua kiện phải chịu ước tính là bao nhiêu % giá trị mua bán?
