Đất dư thừa so với sổ đỏ: làm thế nào để hợp thức hóa?

Câu hỏi:

Năm 2013, tôi có mua một mảnh đất 5x21m. Đây là diện tích được công nhận trong sổ. Tuy nhiên, phần cuối mảnh đất còn dư ra 5m2. Hiện tại 3 phía (sau nhà, bên trái, bên phải) nhà tôi đã xây dựng ổn định hết. Không có ai tranh chấp số đất dư phía sau mảnh đất nhà tôi. Tôi có cập nhật số đất đó vào sổ của mình được không? Nếu được tôi phải làm thủ tục gì, chi phí bao nhiêu, thời gian bao lâu?

Dựa trên thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau:

Đầu tiên, cần xác định thực sự số đất dư phía sau mảnh đất nhà bạn có thuộc quyền sở hữu của bất kỳ chủ sở hữu nào ở xung quanh không. Ví dụ trong trường hợp những chủ sở hữu đó có quyền sử dụng đất với phần 5m2 dư ra nhưng không sử dụng, bạn lại lầm tưởng rằng phần đất đó không thuộc sở hữu của ai. Khi đó, bạn không thể cập nhật phần đất 5m2 đó vào giấy chứng nhận của mình. Trường hợp phần đất 5m2 đó không thuộc sở hữu của bất kỳ chủ sở hữu nào ở xung quanh thì cũng cần xác định có thực sự không có tranh chấp hay không mới có thể thực hiện các thủ tục để hợp thức hóa được. Điều này có thể thực hiện bằng cách nhờ các chủ sở hữu xung quanh ký xác nhận vào một văn bản về việc không có bất kỳ tranh chấp hay yêu cầu nào với phần đất 5m2 dư ra. Sau khi hoàn tất các công việc trên thì có thể thực hiện việc hợp thức hóa, cụ thể như sau:

1. Căn cứ để hợp thức hóa phần diện tích đất dư thừa so với sổ đỏ

Căn cứ theo khoản 5 Điều 98 Luật Đất Đai 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì: Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của luật này”.

Như vậy, cần xác định xem ranh giới thửa đất bạn đang sử dụng có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không. Ở đây có hai trường hợp:

Trường hợp thứ nhất, ranh giới sử dụng đất không có sự thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy chứng nhận thì khi đó gia đình bạn sẽ được cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận với diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế và gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có).

Trường hợp thứ hai, ranh giới sử dụng đất có sự thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy chứng nhận.

Trong trường hợp này, áp dụng quy định tại Điều 24a Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Sửa đổi, bổ sung bởi khoản 20 Điều 2 Nghị định Nghị định 01/2017/NĐ-CP) như sau:

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này”.

Như vậy, trường hợp của bạn có mảnh đất dư ra 5m2 so với giấy chứng nhận đã cấp thì sẽ được xem xét xử lý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần tăng thêm như sau:

- Nếu bạn không vi phạm pháp luật đất đai thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Nếu bạn vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét cấp giấy chứng nhận thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP (trong đó việc “sử dụng đất ổn định được xác định theo căn cứ tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

2. Thủ tục:

2.1. Đo đạc lại diện tích đất:

- B­ước 1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên và Môi trường xem xét trường hợp của bạn và tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2013/NĐ-CP. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của ủy ban nhân dân xã, thị trấn tiến hành lập hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định và thông báo cho người sử dụng đất thời gian xuống kiểm tra (đo đạc) thực tế theo lịch quy định đối với trường hợp đủ điều kiện, nếu không đủ điều kiện thì yêu cầu chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ và giải thích cho người dân được rõ lý do;

- B­ước 2: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định.

- Bước 3: Người sử dụng đất đến thanh lý hợp đồng và nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ cho việc xin đo đạc lại đất:

+ Đơn xin xác nhận việc trích đo đạc lại đất để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu do Văn phòng đăng ký đất đai quy định);

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có.

2.2. Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận:

Căn cứ: Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

3. Chi phí:

3.1. Tiền sử dụng đất:

Trường hợp thứ nhất (nêu trên), căn cứ vào đoạn khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 bạn sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phân diện tích chênh lệch 5m2 này.

Trường hợp thứ hai (nêu trên), sẽ phải đóng tiền sử dụng đất đối với diện tích đất chênh lệch. Căn cứ vào hạn mức giao đất ở cho cá nhân, hộ gia đình quy định trong Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có mảnh đất này. Theo đó, nếu phần diện tích đất được công nhận thêm này vượt quá hạn mức giao đất, thì tiền sử dụng đất sẽ tính dựa trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo điểm a khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013. Nếu phần diện tích đất được công nhận thêm này nằm trong hạn mức giao đất, thì tiền sử dụng đất sẽ tính dựa trên giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo điểm a khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013.

3.2. Lệ phí trước bạ:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 2; Điều 3 và điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì việc đăng ký thêm quyền sử dụng đất đối với diện tích thêm vào phải nộp lệ phí trước bạ. Đồng thời giá tính lệ phí trước bạ sẽ căn cứ vào bảng giá đất do UBND nhân dân cấp tỉnh ban hành.

3.3. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp:

Trong quá trình sử dụng đất, nếu bạn đã đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với cả phần diện tích không nằm trong giấy chứng nhận, thì bạn sẽ không bị truy thu thuế khi xin công nhận phần diện tích vượt quá so với giấy chứng nhận. Nếu bạn chỉ đóng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đối với phần diện tích đất nằm trong giấy chứng nhận, thì bạn sẽ bị truy thu thuế cho phần diện tích đất vượt quá so với giấy chứng nhận ban đầu cho suốt thời gian sử dụng phần đất đó.

3.4. Phí và lệ phí thẩm định hồ sơ, địa chính:

Căn cứ vào Thông tư số 250/2016/TT-BTC thì những chi phí này sẽ tùy thuộc vào mức thu của UBND và HĐND quy định.

4. Thời gian thực hiện thủ tục

Về cơ bản, hai trường hợp trên đều thực hiện thủ tục hành chính “Cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Do đó, thời gian để thực hiện việc cấp đổi trong các trường hợp trên là như nhau và được pháp luật quy định tại điểm p khoản 2 Điều 61 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời hạn Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 07 ngày.

Tuy nhiên việc cấp đổi sẽ còn phụ thuộc vào thời gian đo đạc lại đất và tính chất hồ sơ trên thực tế nên có thể kéo dài hơn so với thời gian luật định.

Nguồn: Luật sư Nguyễn Thành Công – Công ty Luật TNHH Đông Phương Luật.