ĐÁNH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HÀNH VI CHUYỂN NHƯỢNG “HỢP ĐỒNG GÓP VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở” LÀ CHƯA ỔN V

$0ĐÁNH THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI HÀNH VI CHUYỂN NHƯỢNG “HỢP ĐỒNG GÓP VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở” LÀ CHƯA ỔN VỀ MẶT PHÁP LÝ.  Chỉ có tổ chức mới có thể ký hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở.   Bản chất của Hợp đồng góp vốn đầu tư xây dựng nhà ở là một hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Thật vậy, từ tên gọi của và các quy định trong nội dung hợp đồng đã nói lên đều ấy. Theo Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở thì chủ đầu tư có quyền “liên doanh, hợp tác kinh doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để thực hiện dự án”. Tuy nhiên, không phải bất kỳ cá nhân nào cũng có thể là một bên trong hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư. Theo Khoản 1 điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản thì “tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản”. Theo quy định này thì pháp luật cấm “cá nhân bình thường” tham gia kinh doanh bất động sản. Hơn nữa, theo pháp luật về đầu tư thì việc đầu tư vào bất động sản thuộc danh mục đầu tư có điều kiện và như thế trước khi thực hiện dự án đầu tư buộc phải đăng ký dự án đầu tư tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, không phân biệt quy mô vốn đầu tư (Điều 51 Luật Đầu tư, Điều 4 Thông tư Liên tịch 30/2009/TTLT-BXD-BKH). Tuy nhiên, trên thực tế, các cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản khi chưa hình thành bất động sản trên thực tế, hiện tại có 2 loại hợp đồng: Loại thứ nhất là hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả chậm, trả dần. Đối với loại hợp đồng này phải đáp ứng điều kiện rằng chủ đầu tư chỉ được ứng trước tiền của khách hàng khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản (Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản). Đối với dự án khu đô thị mới (là khu đô thị phù hợp với Nghị định 02/2006/NĐ-CP), nhà đầu tư được phép huy động vốn khi đã giải phóng mặt bằng và bắt đầu triển khai xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật theo giai đoạn đầu tư được xác định trong Quyết định cho phép đầu tư (điểm 1 Mục VIII Thông tư 04/2006/TT-BXD); Loại thứ hai, được thể hiện dưới dạng: Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà, Hợp đồng góp vốn.... là loại hợp đồng mà chủ đầu tư chưa thỏa mãn các điều kiện luật định như loại thứ nhất, đây là hợp đồng mang tính chất đầu tư kinh doanh bất động sản. Trường hợp “cá nhân bình thường” tham gia hợp đồng loại thứ hai là đường nhiên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Không thể thu thuế đối với hành vi vi phạm pháp luật.  Như phân tích trên thì cá nhân bình thường tham gia hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm. Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 3 Thông tư số 161/2009/TT-BTC quy định “Trường hợp cá nhân góp vốn với các tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua căn hộ, mua nền nhà nhưng trong quá trình thực hiện hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn và quyền mua nền, căn hộ thì thực hiện kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản.” Và tại công văn số 6969/CT-TTHT của Cục thuế Thành phố Hồ Chí Minh ngày 03/9/2009 lại một lần nữa khẳng định nghĩa vụ kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân của các cá nhân chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng quyền mua căn hộ. Theo tôi, việc ký hợp đồng góp vốn của cá nhân đã không đúng pháp luật và do vậy, hành vi chuyển nhượng hợp đồng này cũng vi phạm pháp luật. Theo tôi, việc thu thuế như vậy là không ổn và cần phải được dừng lại.  Luật sư Huỳnh Văn Nông   www.shlaw.vn $0

Chào Anh Huỳnh Nông và các bạn, Tôi cũng rất quan tâm tới chủ đề này và đánh giá cao những suy nghĩ, lập luận của Anh. Tôi có một ý kiến khác như sau: Đối với loại Hợp đồng thứ hai, (Hợp đồng góp vốn xây dựng nhà ở, Hợp đồng góp vốn kinh doanh nhà, Hợp đồng góp vốn....), A cho rằng: là loại hợp đồng mà chủ đầu tư chưa thỏa mãn các điều kiện luật định như loại thứ nhất, đây là hợp đồng mang tính chất đầu tư kinh doanh bất động sản. Trường hợp “cá nhân bình thường” tham gia hợp đồng loại thứ hai là đường nhiên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. và kết luận: Không thể thu thuế đối với hành vi vi phạm pháp luật. Ban đầu tôi cũng nghĩ giống như A, nhưng sau đó, cân nhắc suy nghĩ thêm, tôi cho rằng, khó có thể qui loại hợp đồng này là vô hiệu. Tuy tên gọi có thể khác nhau, nhưng nếu đưa về Hợp đồng hợp tác kinh doanh theo luật đầu tư thì sẽ không có vấn đề gì, tức không phải là vô hiệu, vì chủ thể của HDHTDT theo luật đầu tư là các Nhà đầu tư, không phải Chủ đầu tư - chủ thể trực tiếp kinh doanh, và có thể Nhà đầu tư là Chủ đầu tư hoặc không, vấn đề này tôi chỉ nói tóm tắt vậy. Nếu theo luật kinh doanh bất động sản, cũng giống như kinh doanh các lĩnh vực khác thì phải có các điều kiện nhất định về chủ thể. Nhưng luật kinh doanh bất động sản không cấm chủ thể (trực tiếp) kinh doanh Hợp tác kinh doanh với các chủ thể khác, theo các qui định khác của pháp luật. Khi đó, chủ thể kinh doanh chính có thể áp dụng luật đầu tư để tiến hành ký kết hợp đồng hợp tác kinh doanh. Cũng giống như 1 cá nhân bỏ vốn mua cổ phần của công ty bảo hiểm (đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải có điều kiện) – là một phương thức đầu tư theo luật đầu tư, thì giao dịch đó không vô hiệu… Nguyên tắc áp dụng pháp luật chắc A biết, về cùng một vấn đề, phải áp dụng luật chuyên ngành trước, nếu không có, áp dụng luật khác, hoặc quay lại luật dân sự là luật gốc. Mặt khác, chắc A biết, tùy loại hợp đồng, nếu đưa ra tranh chấp, sẽ phải xét xem bản chất đó là quan hệ gì: Mua-bán, Góp vốn hợp tác, hay thậm chí vay tiền kèm theo quyền của người vay, đặt trong bối cảnh khi ký kết, sẽ phải xét xem quan hệ thực chất đó có vi phạm pháp luật (điều cấm) không thì mới xét đến yếu tố vô hiệu, còn giao dịch giả tạo không vi phạm điều cấm nào, thì khó có thể qui đó là giao dịch vô hiệu mà sẽ áp dụng các qui định của pháp luật liên quan đến giao dịch thực chất đó (vay – mượn sẽ điều chỉnh theo vay mượn, đầu tư sẽ theo đầu tư…). Tôi cho rằng, việc thu thuế hay không thu thuế là chính sách của chính quyền, chỉ có điều tôi thấy không hợp lý là: Nếu đã thu thuế, tức thừa nhận cho nhà đầu tư được góp vốn, thì phải cho người ta được đăng ký chủ sở hữu sản phẩm được phân chia do hợp tác kinh doanh lời ăn lỗ chịu (chẳng hạn Căn hộ - theo thỏa thuận), nhưng lại không cho, vì sau này đều bắt phải chuyển hóa hợp đồng đó thành hợp đồng mua bán thì mới được đăng ký chủ quyền, như vậy là không thống nhất và không hợp lý về chính sách. Trân trọng, TDT