Hùn tiền với bạn bè mua nhà để đầu tư là chuyện thường thấy trong đầu tư, kinh doanh. Vậy có được quyền bán khi nhà rớt giá mà người sở hữu chung không đồng ý không?
(1) Có được tự ý bán nhà ở thuộc sở hữu chung không?
Việc đầu tư không thuận lợi, có phát sinh lỗ, bạn muốn bán nhà để cắt lỗ nhưng người bạn hùn vốn chung không đồng ý bán vì cho rằng giá sẽ lên lại.
Khi hùn tiền với bạn để mua nhà thì giữa bạn và người bạn đó đã phát sinh quan hệ sở hữu chung nhà ở.
Tại thời điểm của bài viết này, Luật Nhà ở 2014 vẫn còn hiệu lực, việc mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung được quy định tại Điều 126 của Luật Nhà ở 2014 như sau:
- Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
- Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.
Căn cứ vào quy định trên, về nguyên tắc, khi muốn bán nhà ở thuộc sở hữu chung thì phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu.
Chỉ được quyền bán nhà mà không có sự đồng ý của người chủ sở hữu chung khi có quyết định của Tòa án hoặc người này bị Tòa án tuyên bố mất tích.
Do đó, khi hùn tiền mua nhà với bạn mà muốn bán căn nhà đó thì phải có sự đồng ý của người bạn đó, nếu người bạn không đồng ý, bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, không được tự ý bán nhà cho người khác.
Nếu thuộc diện sở hữu chung theo phần thì bạn được bán phần quyền sở hữu của mình nhưng phải thông báo cho người bạn kia và ưu tiền quyền mua cho người này, sau 30 ngày nếu người bạn không mua thì khi đó bạn có quyền bán cho người khác.
Lưu ý bạn không được tự ý bán nhà ở thuộc sở hữu chung khi người bạn không đồng ý hoặc chưa ưu tiên quyền mua cho người bạn của mình, nếu vi phạm sẽ bị xử lý theo Điều 218 Luật Dân sự 2015 có thể dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng của bạn bị vô hiệu và bạn phải bồi thường thiệt hại.
(2) Tự ý bán tài sản chung bị xử lý như thế nào?
Luật nhà ở 2023 có hiệu lực từ 01/01/2025 không có quy định về việc mua bán nhà ở sở hữu chung, do đó việc quy định về quyền định đoạt với tài sản chung được căn cứ vào Điều 218 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:
- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.
- Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.
- Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
- Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.
- Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.
- Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ Luật Dân sự 2015
Như vậy, khi muốn bán tài sản thuộc sở hữu chung thì bạn vẫn phải được sự đồng ý của người sở hữu chung tài sản, các chủ sở hữu có thể thỏa thuận với nhau về việc định đoạt tài sản chung, nếu không thể thống nhất thì giải quyết theo quy định của pháp luật.
Nếu bán tài sản thuộc sở hữu chung mà vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong 03 tháng kể từ khi phát hiện có sự vi phạm đó, bạn của bạn có thể yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua, lúc này bạn sẽ phải bồi thường hợp đồng mua bán nhà trước đó nếu như có thiệt hại xảy ra.
Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở 2024
https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/danluatfile/2024/05/HOP-DONG-MUA-BAN-NHA-O.doc
