Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là một giao dịch dân sự hợp pháp, tuy nhiên cần được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan
(1) Có được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai không?
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho người khác là hoàn toàn hợp pháp. Tuy nhiên, không phải loại hợp đồng mua bán nhà ở nào cũng được phép chuyển nhượng.
Theo đó, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm:
- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn
Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là một trong các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Lưu ý: Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.
(2) Điều kiện được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Theo đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng
- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật
- Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý
- Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản
Như vậy, chỉ khi hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thỏa mãn được tất cả những điều kiện trên thì mới đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng.
Trường hợp mua bán nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng mua bán nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng.
(3) Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
- Bên mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, sổ hồng cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ, sổ hồng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có thể thấy, pháp luật kinh doanh bất động sản đã tạo điều kiện cho các bên được thuận lợi khi thực hiện việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như quy định chủ đầu tư không được thu phí liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng giữa các bên, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được nhà nước cấp sổ đỏ, sổ hồng,....
Tuy nhiên, cần đặc biệt lưu ý rằng, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ, sổ hồng).
Hy vọng bài viết trên đã mang đến cho bạn thông tin hữu ích về các vấn đề pháp lý trong việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
