Hiện vợ chồng tôi muốn mua nhà đất, tuy nhiên nhà đất này đang thế chấp tại Ngân hàng. Việc mua bán nhà đất khi đang thế chấp có vi phạm pháp luật không? Tôi muốn biết mua bán như thế nào cho đảm bảo?
(Vũ Văn Thắng; Email: Thang_8401@gmail.com).
Trả lời tư vấn:
Tại Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân Sự 2005 (BLDS): “Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.
Như vậy, để mua được nhà đất đang thế chấp thì bạn yêu cầu bên thế chấp tới làm việc trực tiếp với Ngân hàng - bên nhận thế chấp nếu được họ chấp thuận thì người có tài sản được phép chuyển nhượng tài sản, có hai cách để bạn thực hiện việc mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi:
Thứ nhất: Ký hợp đồng đặt cọc mua bán trong nội dung đặt cọc nói rõ tình trạng nhà đất; nhà đất giá bao nhiêu? Phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ các bên. Đặc biệt trong nội dung hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận cụ thể về việc trả lãi hàng tháng, đứng ra làm thủ tục giải chấp; xóa việc đăng ký thế chấp; việc đặt cọc này để đảm bảo thực hiện hợp đồng từ khi ký đặt cọc đến khi sang tên nhà đất sang cho bạn. Đồng thời, để đảm bảo quyền lợi cho bạn, bạn có thể yêu cầu bên bán ký công chứng hợp đồng ủy quyền trong đó có nội dung: bạn được sử dụng nhà đất; thanh toán lãi hàng tháng thay cho bên ủy quyền; được tiến hành thủ tục giải chấp; xóa đăng ký thế chấp; được nhận sổ và được mua bán tặng cho nhà đất. Tuy nhiên, nếu bạn muốn đứng tên nhà đất này thì bạn nên nhờ người khác nhận ủy quyền vì nếu bạn nhận ủy quyền thì bạn sẽ không được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thứ hai: Ký cam kết đặt cọc giữa ba bên Bên nhận thế chấp – ngân hàng – bên thế chấp, nội dung của bản cam kết đặt cọc có nội dung cụ thể như sau: Giá bán nhà đất; phương thức thanh toán; bên thế chấp sẽ đưa cho bên nhận thế chấp một khoản tiền tương ứng giá trị mua bán nhà đất đã thỏa thuận, khoản tiền này để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng và cùng là số tiền để bên nhận thế chấp dùng để trả một phần thế chấp cho bên nhận thế chấp (bên Ngân hàng), cam kết các bên về việc đặt cọc.
Như vậy, để việc mua bán nhà đất không xẩy ra tranh chấp, bạn có thể cân nhắc và lựa chọn một trong hai phương án nêu trên. Thực tế tại Công ty Luật thì hình thức thứ nhất là phổ biến.
(Đây là bài viết Luật sư Vũ Hiên đã trả lời bạn đọc trên Dân trí, bài viết này có thể coi là cách thức để ai đó khi rơi vào trường hợp tương tự có thể áp dụng để bảo vệ quyền lợi cho mình, tránh được những rủi ro và tranh chấp xẩy ra trong quá trình mua bán sang tên sổ đỏ).
Luật sư Vũ Thị Hiên - Di động: 0904 68 03 83
CÔNG TY LUẬT TNHH ĐẠI VIỆT
Luật sư: Nguyễn Văn Tân
Giám đốc điều hành - Công Ty Luật Dương Khôi Minh
Tổng đài tư vấn pháp luật 1900.6227/ Công Ty luật Dương Khôi Minh
Đoàn luật sư Tp Hà Nội
Luật sư: Dân sự - Hình sự - Đất đai, Hôn nhân gia đình
Chuyên soạn thảo: Hợp đồng đặt cọc, vay tài sản; biên bản thoả thuận
Làm thủ tục sang tên sổ đỏ, cấp mới, đính chính
Tiến hành thủ tục đăng ký kết hôn, khai sinh, nhận cha con có yếu tố nước ngoài
Visa, giấy phép lao động.
