Câu hỏi:
Ban tư vấn cho tôi hỏi có buộc phải lập vi bằng khi mua đất chưa có sổ đỏ không? Miếng đất tôi định mua hiện tại chưa được sổ đỏ. Vậy tôi có phải lập vi bằng khi mua đất không?
Trả lời:
Theo Điều 25 Nghị định 61/2009/NĐ-CP được sửa đổi bởi Khoản 8 Điều 2 Nghị định 135/2013/NĐ-CP:
"1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.
2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại."
Theo Điều 7 Thông tư liên tịch số 09/2014/TTLT-BTP-TANDTC-VKSNDTC-BTC:
"Vi bằng do Thừa phát lại lập là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án và là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp theo quy định của pháp luật.
Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án, Viện Kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng."
Như vậy, theo các quy định vừa trích dẫn ở trên, việc lập vi bằng về việc chuyển nhượng mảnh đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ xác nhận việc có giao kết về việc chuyển nhượng giữa hai bên tại thời điểm lập. Khi làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc của Điều 122 Luật nhà ở 2014 chứ không thể dựa vào vi bằng đã lập trước đó vì vi bằng chỉ có giá trị xác nhận việc có giao kết về việc chuyển nhượng và được coi là nguồn chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra trước khi các bên lập hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng.
Tuy nhiên, để tránh rủi ro thì bạn nên thanh toán một phần tiền cho chủ sở hữu đất làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó mới thanh toán phần còn lại và làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
