Có thể thực hiện tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời được không? Hay phải thực hiện tách thửa trước, sau đó mới kí hợp đồng chuyển nhượng cho người khác được?
Tách thửa là gì?
Tách thửa là thủ tục cần thực hiện khi muốn chia một mảnh đất có diện tích lớn thành hai hay nhiều mảnh đất có diện tích bé hơn.
Để được tách thửa thì cần thoả các điều kiện sau:
- Thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp.
- Đất còn thời hạn sử dụng.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Các thửa đất sau khi được tách đáp ứng điều kiện về diện tích tách thửa tối thiểu và kích thước chiều cạnh tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Có bắt buộc phải tách thửa trước mới được chuyển nhượng không?
Theo Luật đất đai 2013, để chuyển nhượng một phần đất trong diện tích cho người khác, (không theo diện đồng sở hữu) thì người sử dụng đất phải thực hiện hai bước đó là tách thửa và sang tên cho người nhận chuyển nhượng, cụ thể như sau:
Căn cứ Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thủ tục tách thửa đối với trường hợp tách thửa để chuyển nhượng thực hiện như sau:
Bước 1: Người có nhu cầu tách thửa đất nộp 1 bộ hồ sơ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9; Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) cho Văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể:
- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT;
- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
Bước 2: Văn phòng đăng ký tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Nếu hồ sơ đầy đủ, chính xác thì tiếp tục thực hiện các bước sau.
Bước 3: Văn phòng đăng ký tiến hành đo đạc địa chính chia tách thửa đất và lập bản trích lục thửa đất mới tách theo kết quả đo đạc địa chính và chuyển thông tin cho người sử dụng đất.
Bước 4: Sau khi nhận kết quả đo đạc, trích đo từ Văn phòng đăng ký đất đai, người sử dụng tiến hành ký kết hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng một phần thửa đất mới tách. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực tại Văn phòng Công chứng hoặc UBND xã theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.
Bước 5: Sau khi đã kí kết hợp đồng, các bên tiến hành thực hiện nộp hồ sơ đăng ký biến động sang tên đối với phần quyền sử dụng đất chuyển nhượng.
Bước 6: Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và tiến hành các thủ tục liên quan đến việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Như vậy, dựa theo thủ tục trên thì khi tách thửa để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng thì không bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách thửa xong, ra giấy chứng nhận hai hay nhiều thửa đất tách thửa xong mới được phép kí hợp đồng chuyển nhượng, sang tên mà việc tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giải quyết đồng thời. Căn cứ trên kết quả đo đạc địa chính, người sử dụng đất có thể tiến hành kí kết hợp đồng chuyển nhượng và bổ sung hợp đồng để sang tên trong thời gian nộp hồ sơ đề nghị giải quyết thủ tục tách thửa.
