Nhà ở xã hội là chính sách ưu đãi đặc biệt của Nhà nước, do đó các loại thuế, phí khi bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội cũng đặc biệt hơn các loại nhà ở khác.
*Bài viết dựa trên trường hợp nhà ở xã hội đã được thanh toán đủ tiền mua từ 05 năm trở lên.
Theo điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định:
Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Như vậy, bên bán phải đáp ứng được 02 điều kiện khi bán nhà ở xã hội là: chỉ được bán sau 05 năm thanh toán đủ tiền mua nhà và có Giấy chứng nhận.
Trong đó, các khoản thuế, phí phải nộp khi bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội bao gồm: tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng và một số loại phí khác, cụ thể:
(1) Tiền sử dụng đất
Căn cứ theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:
Đối với trường hợp nhà ở xã hội không phải là nhà ở riêng lẻ thì người bán không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ, người bán phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ để công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai (Điều 42 Nghị định 100/2024/NĐ-CP).
(2) Thuế thu nhập cá nhân
Theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân.
Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP được sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú là 2% giá chuyển nhượng.
Theo đó, mức thuế TNCN người bán nhà ở xã hội phải đóng được tính bằng công thức sau:
Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng nhà ở xã hội x Thuế suất 2%
Lưu ý: Trừ các trường hợp được miễn thuế TNCN
(3) Lệ phí trước bạ
Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, nhà đất là đối tượng thuộc diện phải đóng lệ phí trước bạ.
Căn cứ theo Điều 6, Điều 7 và Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ khi cấp sổ đỏ, sổ hồng được quy định như sau:
Lệ phí trước bạ = (Giá 1m2 đất tại Bảng giá đất x Diện tích) x 0.5%
Trong đó:
+ Giá 1m2 đất để tính lệ phí trước bạ là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
+ Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân do Văn phòng đăng ký đất đai xác định và cung cấp cho cơ quan thuế.
+ Giá đất của thời hạn thuê đất tính lệ phí trước bạ = (Giá đất tại Bảng giá đất / 70 năm) x Thời hạn thuê đất
(4) Phí công chứng
Theo quy định tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023, khi thực hiện việc mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
Do đó, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực.
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng được tính dựa trên giá trị nhà ở xã hội, cụ thể theo bảng sau:
|
STT
|
Giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch
|
Mức thu
(đồng/trường hợp)
|
|
1
|
Dưới 50 triệu đồng
|
50.000
|
|
2
|
Từ 50 triệu đồng - 100 triệu đồng
|
100.000
|
|
3
|
Từ trên 100 triệu đồng - 01 tỷ đồng
|
0,1% giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch
|
|
4
|
Từ trên 01 tỷ đồng - 3 tỷ đồng
|
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 1 tỷ đồng
|
|
5
|
Từ trên 03 tỷ đồng - 5 tỷ đồng
|
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 3 tỷ đồng
|
|
6
|
Từ trên 05 tỷ đồng - 10 tỷ đồng
|
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 5 tỷ đồng
|
|
7
|
Từ trên 10 tỷ đồng - 100 tỷ đồng
|
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
|
|
8
|
Trên 100 tỷ đồng
|
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản/hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
|
(5) Một số loại phí khác
Ngoài 04 loại thuế, phí trên, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội còn có thể phát sinh một số khoản phí khác như phí thẩm định giá, phí môi giới, phí cấp giấy chứng nhận,... tương tự như chi phí khi sang tên nhà đất thông thường.
Những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.
Trên đây là các loại phí khi thực hiện việc sang tên, chuyển nhượng nhà ở xã hội.
Lưu ý bài viết chỉ dựa trên trường hợp nhà ở xã hội đã được thanh toán đủ tiền từ 05 năm trở lên.
