Mua đất nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) vẫn còn đứng tên của chủ đất cũ thì có ảnh hưởng gì tới quyền sử dụng đất của chủ đất hiện tại không?
1. Chuyển nhượng đất có bắt buộc sang tên
Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Theo khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013, Thời hạn đăng ký biến động là không quá 30 ngày, kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực thì phải đăng ký biến động.
Như vậy, khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất phải đăng ký biến động hay nói cách khác, sang tên sổ đỏ là thủ tục đăng ký bắt buộc
2. Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sang tên sổ đỏ (Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà, đất.
Theo Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, trong đó: Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
Theo khoản 1 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định trang 3 và trang 4 của Giấy chứng nhận được sử dụng để xác nhận thay đổi trong các trường hợp người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Như vậy thủ tục sang tên sổ đỏ sẽ giúp người thực hiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ghi nhận việc đăng ký biến động trong Giấy chứng nhận
Thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.; bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; tờ khai thuế thu nhập cá nhân; bản chính tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất.
3. Chưa sang tên Sổ đỏ có ảnh hưởng gì tới quyền lợi của chủ đất không
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng mới là hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật.
Trường hợp không sang tên sổ đỏ và tiến hành đăng kí biến động thì về mặt giấy tờ vẫn mang tên chủ cũ, nhưng trên thực tế về mặt pháp luật các bên đã kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên đất vẫn thuộc quyền sử dụng của chủ mới.
Tuy nhiên, để có thể đảm bảo quyền lợi của chủ mới trong mọi trường hợp thì vẫn nên làm thủ tục sang tên sổ đỏ để được hoàn toàn có năng lực chủ thể đối với mảnh đất đó.
Vậy chưa sang tên Sổ đỏ không làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đất với điều kiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được đảm bảo hiệu lực pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng phải có công tại Văn phòng công chứng.
