Chuyển nhựng một phần dự án

Chào các bạn.

Hiện nay, nhu cầu chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng ( gồm dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp) của chủ đầu tư cũ (gọi tắt là chủ đầu tư) cho một chủ đầu tư mới là có thật.

Bởi vì trong quá trình chủ đầu tư thực hiện dự án gặp phải một số khó khăn nhất định nên muốn chuyển nhượng một phần dự án cho chủ đầu tư mới để thực hiện dự án tốt hơn.

Nhu cầu là như vậy nhưng câu hỏi pháp lý đặt ra là : Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp có được quyền chuyển nhượng một phần dự án của mình cho chủ đầu tư mới hay không?

Những dự án nào được chuyển nhượng một phần và được chuyển nhượng cho những chủ đầu tư mới nào, thủ tục ra sao?

Những dự án không được pháp luật cho phép chuyển nhượng một phần dự án thì có cách nào khác để giải quyết khó khăn của chủ đầu tư dự án đó hay không?

Dưới đây tôi xin phép được làm rõ những vấn đề trên:

A. Giả sử Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng 1 phần dự án đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư mới là nhà đầu tư trong nước thì: Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng một phần dự án của mình trong hai trường hợp sau:

I. Trường hợp thứ nhất:

Giả sử dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư là dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được lập thành các dự án thành phần mà trong đó phần dự án muốn chuyển nhượng được lập thành một hay các dự án thành phần thì theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành,

Chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng các dự án thành phần đó theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 16/3/2009 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản, Thông Tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn việc chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng. Nội dung (chuyển nhượng các dự án thành phần giống với chuyển nhượng toàn bộ dự án) theo quy định tại Thông tư số 13/2008/TT-BXD như sau:

1. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án;

1.1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư dự án là cơ quan cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án.

1.2. Trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng thẩm định. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ quan có liên quan.

Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì UBND cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của các Bộ, ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng xem xét, quyết định.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án;

2.1. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây Dựng, đối với dự án hạ tầng kĩ thuật khu công nghiệp, cơ quan đầu mối  thẩm định do Chủ tịch UBND cấp tỉnh quy định);

2.2. Cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án trong thời gian 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;

2.3. Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định trình UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xer1, quyết định.

3. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án gồm;

3.1. Đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ;

3.2. Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ dự án đã được duyệt; quyết định phê duyệt dự án; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc GCNQSDĐ; hồ sơ của chủ đầu tư mới;

3.3.Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng;

3.4. Hồ sơ của chủ đầu tư mới, gồm;

3.4.1. Đăng kí kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản;

3.4.2. Cam kết của chủ đầu tư mới khi nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết;

3.4.3.Văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư mới theo quy định tại điểm 2 phần I của Thông tư 13.

4. Nội dung thẩm định hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án;

4.1. Lý do chuyển nhượng;

4.2. Điều kiện được chuyển nhượng của dự án;

4.3. Điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới;

4.4. Phương án thực hiện dự án  của chủ đầu tư mới;

5. Chủ tục bàn giao giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới;

5.1. Chậm nhất 30 ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải tiến hành kí kết hợp đồng chuyển nhượng dự án và hoàn thành việc bàn giao dự án.

Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao;

5.2. Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ vụ án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc gới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

5.3. Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 3 số báo liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án ) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.

II. Trường hợp thứ hai:

Giả sử dự án đầu tư xây dựng của chủ đầu tư là dự án khu đô thị mới và được hưởng các quy định của Quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính Phủ thì theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, Chủ đầu tư được quyền chuyển nhượng một phần dự án khu đô thị mới cho chủ đầu tư mới là nhà đầu tư trong nước .

Việc chuyển nhượng một phần dự án trong trường hợp này chủ đầu tư phải tuân thủ đúng quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Nghị định 02/2006/NĐ-CP, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu tư và Nghị định 108/2006/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật đầu tư, Luật đất đai 2003(đã sửa đổi, bổ sung 2009) và Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai.

Ngoài hai trường hợp này ra, theo tôi hiện pháp luật Việt Nam chưa quy định trường hợp nào khác được phép chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng cho nhà đầu tư trong nước cả.

Tóm lại, Gỉa sử dự án đầu tư xây dựng là dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được lập thành các dự án thành phần mà trong đó một phần dự án muốn chuyển nhượng là một hay nhiều dự án thành phần hoặc dự án đầu tư xây dựng đó là dự án khu đô thị mới và được hưởng các quy định của Quy chế khu đô thị mới ban hành kèm theo Nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 05/01/2006 của Chính Phủ thì được chuyển nhượng một phần dự án cho chủ đầu tư mới là nhà đầu tư trong nước. Còn không thuộc một trong hai điều kiện này thì không được chuyển nhượng một phần dự án cho nhà đầu tư trong nước.

B. Giả sử Chủ đầu tư muốn chuyển nhượng 1 phần dự án đầu tư xây dựng cho chủ đầu tư mới là nhà đầu tư nước ngoài (chưa đăng ký kinh doanh bất động sản tại Việt Nam) thì: Theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, việc này không được bởi lẽ nhà đầu tư nước ngoài chỉ được thuê đất trực tiếp từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứ không được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bất kì có nhân, tổ chức nào khác(đây là một trong những điểm đặc thù của pháp luật Việt Nam mà có giải thích thế nào đi nữa thì nhà đầu tư nước ngoài cũng không hiểu được).

Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam hiện hành cũng tạo một hành lang pháp lý cho phép các nhà đầu tư trong và ngoài nước được nhận chuyển nhượng vốn theo quy định tại Điều 65 Nghị định 108/2006/NĐ-CP(Đề nghị tham khảo thêm Điều 66 của Nghị định này),hoặc các nhà đầu tư trong và ngoài nước được quyền cùng với chủ đầu tư ký các hợp đồng hợp tác kinh doanh; hợp đồng liên doanh để làm ăn với nhau.

Vì vậy, điều kiện để chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng dự án đầu tư xây dựng là rất khó khăn nhưng không có nghĩa là các nhà đầu tư không còn cách để hợp tác với nhau.

Trân trọng kính chào