Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản (BĐS) không? Cùng tìm hiểu qua bài viết dưới đây nhé!
.png)
(1) Chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất thì có được bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS không?
Liên quan đến vấn đề này, Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
“Điều 32. Yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.
2. Bảo đảm điều kiện quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.
3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.”
Bên cạnh đó, Điều 38 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định, bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức cũng phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Như vậy, chiếu theo quy định trên, chủ đầu tư khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở lẫn tổ chức thì đều phải đáp ứng được yêu cầu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước.
Do đó, chủ đầu tư còn nợ tiền sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở lẫn tổ chức, cho tới khi chủ đầu tư hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và đáp ứng được tất cả các yêu cầu còn lại.
(2) Kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS phải đáp ứng những yêu cầu nào?
Theo quy định tại Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, dự án BĐS khi có quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
- Các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023
- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
- Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
- Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Ngoài ra, việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS còn phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cùng với đó là phải tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
(3) Có bao nhiêu hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS?
Theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS theo các hình thức sau đây:
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng;
- Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
Như vậy, pháp luật cho phép chủ đầu tư có quyền thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS thông qua các hình thức chuyển nhượng hoặc cho thuê.
Các hình thức kinh doanh quyền sử dụng đất được quy định rõ ràng nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.
Tuy nhiên, mặc dù chủ đầu tư có quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật, nhưng người mua cần phải cân nhắc kỹ lưỡng về tình trạng nợ tiền sử dụng đất của chủ đầu tư để đảm bảo tính hợp pháp và bền vững cho các hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực BĐS.
