Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất 443,1 m2 có nguồn gốc gia đình tự khai phá và sử dụng đất ở. 
Về điều kiện cấp GCNQSD đất, theo quy định tại điều 99 Luật đất đai 2013 quy định về trường hợp được Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”
Theo các quy định trên, trường hợp của gia đình bạn sử dụng từ năm 2015 nên không thỏa mãn các điều kiện để được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định ở trên. Nên bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời bạn thuộc diện đồng bào dân tộc thiểu số và có hộ khẩu thường trú tại thôn đặc biệt khó khăn, theo danh mục các xã thuộc vùng đặc biệt khó khăn trong quyết định số 582/QĐ-TTg ngày 28/4/2017. 
Theo căn cứ tại khoản 1 điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về trường hợp được miễn tiền sử dụng đất:
“Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.
Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.”
Nếu bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ được miễn thu tiền sử dụng đất. Do bạn thuộc hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Theo quy định tại khoản 26 điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ:
“Nhà ở, đất ở của hộ nghèo; nhà ở, đất ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc vùng khó khăn, Tây Nguyên; nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân ở các xã thuộc Chương trình phát triển kinh tế - xã hội các xã đặc biệt khó khăn, miền núi, vùng sâu, vùng xa.”
Bạn sẽ được miễn phí lệ phí trước bạ nếu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Do trường hợp của bạn không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể tính đến việc nộp tiền sử dụng đất, nộp lệ phí trước bạ và chuyển mục đích sử dụng đất được. Để đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ phải đợi chờ vào một quy định mới trong tương lai để điều chỉnh về vấn đề bạn đang gặp phải.

Theo thông tin bạn đang thắc mắc, bạn muốn chúng tôi tư vấn về trường hợp đất ở sử dụng ổn định sau thời điểm 01/07/2004 đến trước ngày Luật đất đai có hiệu lực, thì có được cấp giấp CNQSDĐ khi không có giấy tờ gì không ?

Đối với trường hợp của bạn, hiện nay pháp luật chưa có quy định điều chỉnh về việc cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân không có giấy tờ về quyền sử dụng đất trong giai đoạn từ 01/07/2004 đến trước ngày Luật đất đai có hiệu lực. Bạn cần phải chờ quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1, 2 điều 82 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định vể thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

“1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Căn cứ vào quy định trên, nếu bạn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất không có giấy tờ và đủ các điều kiện bạn sẽ được tiến hành thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bạn sẽ được Nhà nước công nhận và thu tiền sử dụng đất theo căn cứ tại khoản 1 điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về căn cứ tính tiền sử dụng đất: “Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.”

Nếu sử dụng sau ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực thi hành thì có được cấp GCN ? Với trường hợp này cũng chưa có quy định điều chỉnh, nên bạn sẽ phải chờ văn bản hướng dẫn mới.