Tình huống đặt ra là năm 2001 ông A có giấy chứng nhận QSDD là hộ gia đình 2000m2. Năm 2010 ông A chuyển nhượng 500m2 cho ông B, công chứng đầy đù nhưng chưa làm thủ tục tách thửa và sử dụng từ đó đến nay. Năm 2021, ông A làm thủ tục thay đổi GCNQSDD từ hộ gia đình ông A sang tên ông A toàn bộ 2000m2. Như vậy phần đất ông B không có tên trong sổ. Vậy trong tình huống này cần xử lý như thế nào để đảm bảo quyền lợi của ông B?
Mình có nghiên cứu thì nhận thấy như sau:
Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng thì như thông tin cung cấp, năm 2010 đã thực hiện lập hợp đồng, có công chứng đúng theo quy định của pháp luật. Khi chưa làm thủ tục tách thửa được và không xác định được thửa đất thì đáng lẽ người mua sẽ đứng chung tên trên Giấy chứng nhận.
Mặt khác, về nguyên tắc khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng năm 2010 thì cơ sở dữ liệu về công chứng sẽ ghi nhận thông tin thể hiện đất này đã có chuyển nhượng. Việc năm 2021 ông A làm thủ tục thay đổi GCNQSDD từ hộ gia đình ông A sang tên ông A thì để thực hiện được, những người trong hộ ông A sẽ phải làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông A. Sau khi lập hợp đồng tặng cho xong, có công chứng hợp pháp thì cơ quan đăng ký đất đai mới có thể chuyển Giấy chứng nhận từ hộ gia đình sang cá nhân ông A được. Do đó, việc hợp đồng đã công chứng năm 2010 mà giờ ông A lập hợp đồng tặng cho tất cả diện tích rồi công chứng một lần nữa là việc không hợp lý. Không thể công chứng 2 lần cho cùng một phần đất khi hợp đồng trước chưa hủy (căn cứ theo Luật Công chứng 2014).
Vì những lý do bất cập như trên, ông B để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình sẽ phải tiến hành tranh chấp đất đai theo quy định tại Luật Đất đai 2013. Bước đầu tiên sẽ tiến hành hòa giải tại UBND xã/phương nơi có đất. Nếu hòa giải không thành thì sẽ tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện theo thủ tục tố tụng tại Bộ Luật tố tụng dân sự 2015. Khi giải quyết, Tòa sẽ căn cứ theo thông tin, tài liệu, hồ sơ mà các bên cung cấp để có phán quyết cuối cùng.
Dựa theo thông tin cung cấp thì có thể Tòa sẽ hủy hợp đồng tặng cho năm 2021 và công nhận hợp đồng 2010. Lúc này giấy mới sẽ bị hủy và các bên làm thủ tục sang tên như thông thường. Nếu không đủ điều kiện tách thửa thì sẽ đứng tên chung.
