Căn nhà hứa bán, và bị đem bán lại đã bị đem đi thế chấp giải quyết sao?

Chào cả nhà!

Hiya có 1 tình huống này trong một buổi phỏng vấn, nay chia sẻ với cả nhà cùng giải quyết.

Ông A ký HĐ đặt cọc 300 triệu để mua căn nhà trị giá 7 tỷ với ông B và được công chứng tại phòng công chứng. Sau đó, ông B ký giấy tay đặt cọc 800 triệu bán căn nhà đó 8 tỷ với NH X.

Khi Hội sở NH X biết được thì căn nhà đó chỉ còn  vài ngày là bị kê biên bởi 1 NH khác (vì A đã đem căn nhà đi thế chấp trước khi bán).

Ban điều hành ra lệnh phải mua căn nhà đó nhanh nhất và hợp pháp vì căn nhà này rất thuận lợi cho việc kinh doanh. Nếu bạn là bộ phận pháp chế của NH bạn làm sao để hạn chế tốt đa rủi ro? (cả thủ tục và thuế phát sinh)

Chào bạn Nguyên Lục!

Theo bạn, nhà tuyển dụng cần biết chính xác bạn tiến hành như thế nào? Tức là, đến phòng công chứng 3 bên ký tất cả bao nhiêu thỏa thuận và nội dung như thế nào?

Giả sử, ông B bán được nhà cho NH thì sẽ lời 1 tỷ triệu. Nếu A không bán cho B mà hủy hợp đồng đặt cọc với B thì phải bị phạt hợp đồng gấp đôi cọc là 1 tỷ. Vậy bạn thuyết phục được B tham gia thỏa thuận không?

Tiếp theo nhé, nếu A biết ngôi nhà mình phát mại được 8 tỷ hoặc hơn, và khi không B được 1 tỷ. Và giờ lại ủy quyền cho B nhận cọc từ NH, bán tài sản của mình cho NH. Rủi ro sẽ xuất hiện cho A, vậy A có chấp nhận thỏa thuận không?

Bạn thật thông minh khi sáng kiến cho NH hủy Hợp đồng đặt cọc hợp pháp giữa A và B, lại  hợp thức hóa giấy tay giữa B và NH.

Lưu ý với bạn 1 rủi rõ nữa: Trường hợp bên A bán cho B, A phải đóng Thuế thu nhập từ việc bán nhà này. Nếu B bán được cho NH, thì B sẽ đóng Thuế thu nhập. Vậy liệu cơ quan thuế có cho rằng 3 bên đang tránh thuế hay không? Và việc đăng ký quyền sở hữu nhà của NH sẽ bị khó khăn đấy.

Nếu A, B không chấp nhận thỏa thuận thì sao bạn?

Cảm ơn Em Linh đã tham gia góp ý kiến với Hiya và Nguyên Lục

Thứ nhất, theo tình tiết như trên thì Ông A đã có ý định lừa dối Ông B vì nhà đã thế chấp mà còn hứa bán và có đặt cọc. Hoặc giả trường hợp, ông A không lừa dối mà với mong muốn là sẽ lấy tiền từ B => lấy lại nhà từ NH Y. Giả thiết, A lấy tiền cao chạy xa bay cũng có thể xảy ra chứ đây là rủi ro mà B có thể gặp. Đồng ý với Nguyên Lục rằng NH không dại mà đưa tiền đâu bạn, có đi chăng nữa là A ôm tiền cọc của B và chạy mất thui bạn.

Thứ hai, Cảm ơn Em Linh đã hiểu được nghi vấn của Hiya.

Theo tiến trình bình thường từ A => B => NH thì cơ quan Thuế thu 02 lần. Tuy nhiên, nếu rút ngắn từ A => NH thì Cơ quan thuế chỉ thu được 1 lần.

Do đó, Hiya đặt câu hỏi với Nguyên Lục rằng nếu biết việc 3 bên cùng thoả thuận như vậy liệu Họ có cho là bình thường hay không? Hay họ cho là bất thường nhầm tránh thuế? => Dẫn đến làm khó và kéo dài thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà của NH. Như vậy, không đảm bảo tiêu chí Ban Điều Hành đưa ra rồi Nhanh - Hợp pháp./.

Thân ái,
Chúc bạn cuối tuần vui vẻ./.

 Chào Nguyenluc151 ý bạn mình rõ rồi, về vấn đề thuế mình chỉ có ý kiến với câu nói của Hiyatuongda thôi nên mới nói như thế còn nếu  như cách bạn nói và cách nói thứ 2 của Hiya...
 Hiya... viết:
  #ff0000;"> -Theo tiến trình bình thường từ A => B => NH thì cơ quan Thuế thu 02 lần. Tuy nhiên, nếu rút ngắn từ A => NH thì Cơ quan thuế chỉ thu được 1 lần.
thì rõ ràng là có vấn đề trong vấn đề thuế. Mình đồng ý với 2 ý kiến này.

Còn về yêu cầu của NH X muốn mua căn nhà NHANH VÀ HỢP PHÁP  mình có ý kiến thế này, mong các bạn góp ý:

  Mình trực tiếp đến gặp NH Y ( như mình đã gọi,) và A để thỏa thuận về điều mình mong muốn, với nội dung:
Thứ nhất: mình muốn mua lại quyền của NH Y trong HĐ đối với A, nghĩa là mình THẾ QUYỀN bên NH Y. hiện nay vấn đề này được pháp luật cho phép, cụ thể  tại điều 309 BLDS:

Điều 309. Chuyển giao quyền yêu cầu

1. Bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể chuyển giao quyền yêu cầu đó cho người thế quyền theo thoả thuận, trừ những trường hợp sau đây:

a) Quyền yêu cầu cấp dưỡng, yêu cầu bồi thường thiệt hại do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín;

b) Bên có quyền và bên có nghĩa vụ có thoả thuận không được chuyển giao quyền yêu cầu;

c) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Khi bên có quyền yêu cầu chuyển giao quyền yêu cầu cho người thế quyền thì người thế quyền trở thành bên có quyền yêu cầu.
>>>>khi đó mình sẽ có quyền và gần như chắc chắn có được căn nhà ( trừ A có đủ tiền, nhưng rất khó vì NH Y đã ra quyết định kê biên rồi,)
Thứ 2: nếu không đặt được thỏa thuận này, mình thỏa thuận riêng với A và thỏa thuận đó có nội dung là mình trả nợ  cho A và A sẽ bán căn nhà cho mình, cũng nên hứa những điều khoản tín dụng cho A sau khi bán nhà nếu A có nhu cầu về vốn, chẳng hạn như cần tiền mua nhà.

  Đó là ý kiến của mình. Thân chào các bạn.

ps>> 1.Hiya... mình là ELinh không có nghĩa là Em Linh đâu đó nha!
  2. về cách mà Nguyenluc nói về thực hiện yêu cầu của NH X thì bạn nên tham khảo Khoản 4 điều 348 và Khoản 3 và 4 điều 349 BLDS.

hi.
cần xem xét lại các vần đề sau:
thứ nhất: HĐ được giao kết khi đối tượng của nó không được quyền giáo dịch liệu có Hiệu lực không? vì căn nhà trên đang bị kê biên tức không được bán, nếu không có sự đồng ý của NH Y, người nhận thế chấp. ( khoản 4 điều 348).
như vậy ta có thể yêu cầu Tòa tuyên giao dịch Giữa A và B bị vô hiệu được không? >>> và có  bị phạt cọc không?
>>từ đó, HĐ giữa NH X và B cũng có hiệu lực không khi mà đối tượng HĐ là không có?
thứ hai: ngay từ khi thực hiện việc mua lại nhà từ B mà không tìm hiểu cho kỹ tình trạng pháp lý của căn nhà đã là lỗi của NH X rồi, do đó, số tiền cọc mà NH X đặt ra rồi không có ích gì dẫn đến tiền không phát sinh được giá trị do nhà rỗi không thể trách ai được mà có lẻ NH X nên rút kinh nghiệm thì hơn.
 còn Hiya viết:
#ff0000;">Do đó, lương lượng với NH Y có hiệu quả không hay chỉ mắc thời gian.????
mất thời gian? mình không nghĩ vậy. bởi NH Y đang nắm giữ quyền đòi nợ, quyền
không cho phép bán căn nhà theo Khoản 4 điều 349 BLDS. thế giờ Hiya... muốn có căn nhà mà không thỏa thuận với chính người có quyền thì theo Hiya... phải làm thế nào bây giờ?
còn thỏa thuận được hay không và bằng cách nào là do TÀI NĂNG của NH X
   sao không thể không thỏa thuận với A?
nhưng Hiya đã đúng khi nói:
Hiya viết:
#ff0000;">2. Lại rủi ro hơn nữa, khi NH bom tiền vào cho việc lấy lại tài sản cho A , trong khi chưa có 1 cái gì đảm bảo chắc chắn rằng A bán căn nhà đó cho NH.
điều này mình nói ra và biết chắc gì cũng sẽ có người khai thác.
>>> khi ta thực hiện trả nợ cho A, chẳng lẻ ta chỉ trả nợ mà không có một hình
thức nào bảo đảm cho mình sao? HÌNH THỨC CAM KẾT chẳng hạn?
PS/ sao mà gọi ngta là Em Linh hoài vậy ta/?

hi
 Thì mình có nói là đã kê biên mô, chưa kê biên nhưng căn nhà là tài sản thế chấp phải không?
mình chỉ nói dựa trên việc thế chấp căn nhà thôi đó. Nhà đang thế chấp thì không được:

Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

1.

2.

3.

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.
>>> Hiya đừng nói là NH Y đồng ý cho A bán nhà đó nha, nếu có thì mình chịu thua.
thì đối với B mình  yêu cầu Tòa tuyên vô hiêu là được, như vậy lấy lại tiền là xong.
>>> còn với Căn nhà NH X muốn mua thì mình chỉ có cách đó thôi. nếu có cách khác mong Hiya chỉ giáo????

Xin chào mọi người,

#0072bc; font-size: 13px;">hiyatuongda viết:
Ông A ký HĐ đặt cọc 300 triệu để #ff0000;">mua căn nhà trị giá 7 tỷ với ông B và được công chứng tại phòng công chứng. Sau đó, ông B ký giấy tay đặt cọc 800 triệu bán căn nhà đó 8 tỷ với NH X.

Khi Hội sở NH X biết được thì căn nhà đó chỉ còn  vài ngày là bị kê biên bởi 1 NH khác (#ff0000;">vì A đã đem căn nhà đi thế chấp trước khi bán).

Ban điều hành ra lệnh phải mua căn nhà đó nhanh nhất và hợp pháp vì căn nhà này rất thuận lợi cho việc kinh doanh. Nếu bạn là bộ phận pháp chế của NH bạn làm sao để hạn chế tốt đa rủi ro? (cả thủ tục và thuế phát sinh)


    Xin hỏi hiyatuongda, vậy là ông B là người đứng tên trên giấy hồng của căn nhà hay ông A? Đề tài mâu thuẫn như vậy thì làm sao tranh luận được nhỉ?

    Thân.

Chào mọi người,

    Câu hỏi này khá hay. Các vấn đề chi tiết các bạn đã trao đổi quá rõ ràng rồi, tôi chỉ xin có thêm một vài ý kiến nhỏ thôi:

    - Theo tôi, Hợp đồng đặt cọc (HĐĐC) giữa ông A và ông B có giá trị hiệu lực nhưng HĐĐC giữa ông B và ngân hàng (NH) X có khả năng vô hiệu.

    - NH X đặt cọc cho ông B trong trường hợp này là khá rủi ro.

    Vấn đề thảo luận còn thiếu nhiều dữ kiện, dựa trên những dự đoán để trao đổi. Nếu tôi tư vấn cho NH X, tôi sẽ làm các bước sau:

    1. Gặp ông A trước thuyết phục ông A bán nhà cho NH X với các lời hứa có lợi bên dưới. Hướng dẫn ông A làm việc với ông B theo các giải pháp định sẵn.

        + Sẽ đưa tiền cho ông A giải chấp căn nhà với NH Y, lấy lại sổ hồng, sau đó bán lại cho NH X

        + Sẽ trả cao hơn 7 tỷ (giá bán nhà cho ông B)

        + Sẽ chịu mọi chi phí phát sinh bồi thường cho ông B (nếu có)

    2. Dùng lý lẽ thuyết phục ông B rằng nhà đang bị thế chấp cho NH Y và sắp bị kê biên (biện pháp này hơi gian một chút) nên có rủi ro và có khả năng xảy ra tranh chấp với mục đích thúc ép ông B rút lui lấy lại tiền cọc hoặc nếu có thể đề nghị ông A bồi thường cho ông B một khoản (vài chục triệu đến 100 triệu) để ông B rút lui êm thắm. Đối đế lắm thì ông A hủy HĐĐC và bồi thường tiền cọc 300 triệu cho ông B (do không biết nội dung HĐĐC giữa ông A và ông B, nên chỉ suy đoán là đền 100% tiền cọc).

    Nói với ông B là HĐĐC giữa NH X và ông B là vô hiệu và ông B phải trả lại tiền cọc cho NH X.

    3. Phần còn lại là kỹ thuật làm việc với ông A (đồng thời kết hợp với NH Y) để bảo đảm các khoản tiền (thay mặt cho ông A) chi ra cho ông B và khoản tiền ứng trả cho NH Y để giải chấp phải chắc chắn và không bị rủi ro. Phần này cũng là một nghệ thuật xử lý nữa, nhưng hơi dài dòng, không trao đổi chung được. Hẹn dịp khác.

    Đó là toàn bộ giải pháp nói chung. Vấn đề được giải quyết theo hướng chủ quan thuận lợi. Tùy tình hình phát sinh sẽ có các giải pháp dự phòng. NH X còn phải cân nhắc lợi hại về chi phí phát sinh khi xử lý tình huống. Trên hết tất cả đều là giả thiết chưa đầy đủ nên khó phân định rạch ròi.

    Vài dòng trao đổi. Mong nhận được ý kiến. Thân.