1. Hợp đồng giả cách là gì?
Là giao dịch biến tướng liên quan đến hợp đồng mua bán tài sản.
Theo quy định tại Điều 430, Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
Khi có những căn cứ để xác định hợp đồng mua bán tài sản bị vô hiệu nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì theo quy định của BLDS (Điều 129), tòa sẽ tuyên hợp đồng này vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Vấn đề khó khăn là bên cho vay thường tiến hành thủ tục mua bán, chuyển nhượng đúng pháp luật trong khi bên đi vay nhiều khi không có chứng cứ gì chứng minh chuyện mua bán, chuyển nhượng đó chỉ là giả tạo nhằm đảm bảo cho khoản vay.
2. Các trường hợp “Sập bẫy” hợp đồng giả cách.
Trường hợp 1: Đi vay nóng, vay lãi suất cao ngoài xã hội.
Đây là một trường hợp rất phổ biến ngày nay, thông thường những nạn nhân rơi vào trường hợp này thường đang trong trạng thái cần tiền gấp để đầu tư kinh doanh, chữa bệnh ….
Việc cho vay sẽ được bên cho vay quy định lãi suất, thường là lãi nặng (>150% lãi suất cơ bản của ngân hàng tại Điều 468 Bộ luật dân sự 2015), nhằm cho người vay rơi vào tình trạng mất khả năng thanh toán cao. Chúng chờ tới hạn và thẳng tay xiết nợ.
Trường hợp 2: Bị lừa dối, lừa gạt cầm cố tài sản để vay tiền người quen;
Người quen ở đây có thể hiểu là bạn làm ăn, bạn mới quen, con gái nuôi, con trai nuôi,…thường những đối tượng này sẽ tạo lòng tin lâu dài và chờ thời cơ;
Các đối tượng lừa gạt thường nhắm vào sự nhẹ dạ cả tin của nạn nhân để dẫn dắt nạn nhân đến với các đối tượng cho vay nặng lãi.
Trường hợp 3: Cầm cố tài sản để đầu tư kinh doanh.
Các đối tượng lừa gạt thường đưa ra các dự án ma hấp dẫn để lối kéo các nhà đầu tư. Chúng sử dụng các hình thức đầu tư thông thường: như nhận tiền mặt; khuyến khích đầu tư bằng việc cầm cố tài sản qua các hợp đồng mua bán/chuyển nhượng,…
*Điểm chung trong các trường hợp “Sập bẫy” hợp đồng giả cách là:
- Để đảm bảo khoản vay hai bên sẽ lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tài sản có ra công chứng, chứng thực để làm tin. Thông thường trong hợp đồng này giá chuyển nhượng sẽ rất thấp so với giá thực tế.
- Nếu xét về thủ tục mua bán tài sản thông thường sẽ quy định cụ thể thời gian giao dịch, thời điểm bàn giao tài sản từ người bán qua người mua,... Tuy nhiên, trong giao dịch mua bán này người bán khi thiết lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng vẫn được sở hữu, bảo quản đến hết thời hạn vay. Khi người vay hết khả năng thanh toán hoặc trì truệ trong việc trả lãi suất người cho vay lập tức “xiết nợ” bằng cách chiếm ngang tài sản nhằm đảm bảo cho khoản vay.
Vậy, để hạn chế “sập bẫy” hợp đồng giả cách bạn phải luôn tỉnh táo khi thành lập các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, vì đây được xem là căn cứ pháp lý quan trọng nhất để ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên khi tiến hành thủ tục giao dịch bất động sản.
