Các trường hợp người thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà vẫn không mất cọc

Trong thực tế hầu như ở bất cứ nơi nào khi đi thuê nhà bạn đều phải đặt cọc. Tuy nhiên, nếu không muốn mất cọc khi tự chấm dứt hợp đồng thuê nhà bạn cần đọc bài viết sau đây

Nhà cho thuê - Ảnh minh họa

Đặt cọc là gì?

Tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.Đặt cọc là không bắt buộc

Đặt cọc có bắt buộc không?

Theo Điều 472 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

Hợp đồng thuê nhà ở là sự thỏa thuận của các bên. Theo đó, bên cho thuê giao nhà cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Đồng thời, căn cứ Điều 121 Luật Nhà ở về nội dung hợp đồng thuê nhà phải gồm các nội dung:

- Họ, tên cá nhân, tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở cho thuê. Riêng hợp đồng thuê chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung, diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng, diện tích sàn…

- Giá cho thuê nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền;

- Thời hạn giao nhận nhà ở, thời hạn cho thuê…

- Quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên;

- Thỏa thuận khác…

Như vậy, có thể thấy Luật Nhà ở cũng như Bộ luật Dân sự không có quy định nào bắt buộc hợp đồng thuê nhà phải có điều khoản về đặt cọc. Việc đặt cọc là một trong những thỏa thuận của các bên nhằm đảm bảo cho thực hiện hợp đồng mà không phải điều kiện bắt buộc.

Tuy nhiên, trong thực tế khi đi thuê nhà, vì muốn bảo đảm việc thuê nhà và thực hiện hợp đồng nên các bên thường sẽ đặt cọc.

Làm sao để người đi thuê chấm dứt việc thuê nhà mà không mất cọc?

Có thể thấy, chỉ bên đi thuê mới phải đặt cọc cho chủ nhà và có thể kể đến một số trường hợp bên thuê nhà hủy hợp đồng nhưng không bị phạt cọc như:

Theo khoản 3 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc bên thuê không phải mất cọc trong trường hợp:

- Do bên cho thuê nhà vi phạm nghĩa vụ phải thực hiện được nêu trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật như: Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý …

Bên cạnh đó, theo quy định của Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP, một số trường hợp không bị phạt cọc gồm:

- Đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, trong quá trình thực hiện có sự vi phạm làm hợp đồng không thực hiện được hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu;

- Nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan.

Ngoài ra một số trường hợp khác như:

Hai bên thực hiện hợp đồng thuê nhà nhưng không đặt cọc. Bởi không thực hiện đặt cọc nên khi bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng thì không bị phạt cọc;

Do hai bên có thỏa thuận. Vì nguyên tắc thực hiện hợp đồng là dựa vào sự thỏa thuận của các bên nên khi các bên thỏa thuận về việc không phạt cọc thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên thuê sẽ không bị phạt cọc;