Cá nhân nhận thế chấp quyền sử dụng đất - Minh họa
Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định việc thi hành Bộ luật Dân sự về đảm bảo thực hiện nghĩa vụ có hiệu lực từ 15/5/2021 cho phép người dân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) thay vì chỉ những tổ chức tín dụng như trước đây, tuy nhiên quy định mới này vẫn cần được hướng dẫn thi hành để tránh rủi ro cho người tham gia giao dịch.
Trước hết, các điều kiện để cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng nhận thế chấp QSDĐ theo Điều 35 Nghị định 21 là:
1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;
3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;
4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.
Như vậy, thay vì trước đây người dân cần ra các tổ chức tín dụng như: ngân hàng, quỹ tín dụng để nhận thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ thì hiện nay các cá nhân và các tổ chức kinh tế khác cũng có thể được nhận thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ làm tài sản đảm bảo cho các khoản vay và giao dịch dân sự. Điều này sẽ giúp cho nhiều người dân đơn giản hóa các thủ tục vay mượn.
Tuy nhiên, thực tế cho thấy có nhiều người dân vì muốn vay tiền nhanh, thay vì ký giấy vay mượn nợ thì bị chủ nợ buộc phải ký giấy tờ mua bán nhà đất. Đây là một dạng hợp đồng giả cách đã gây ra rất nhiều rủi ro cho người vay tiền. Có người sau khi ký giấy mua bán đất đã bị chủ nợ tự ý sang tên khiến nhiều người bị mất tài sản.
“Trong một số trường hợp, người dân khi giao dịch vay mượn tiền nhưng không ký giấy vay mượn mà chuyển thành giấy thuê nhà, đất để hợp thức hóa số tiền lãi hằng tháng. Thông qua việc ký giấy tờ này, nhiều người đã “qua mặt” các cơ quan chức năng và gây khó khăn cho người vay nợ bởi số lãi hằng tháng phải trả cao ngất ngưỏng so với số tiền đã vay mượn” - luật sư Luật sư Vũ Văn Tăng, Đoàn Luật sư tỉnh Đồng Nai.
Có thể thấy, song song với việc hợp pháp cho các giao dịch vay mượn, thế chấp giữa người dân theo tư cách cá nhân với nhau, ta có thể hình dung những trường hợp bất trắc, dễ dẫn đến kiện tụng kéo dài trong trường hợp xảy ra tranh chấp.
Hiện nay, chưa có quy định cụ thể về hướng xử lý các khoản nợ, về thủ tục thực hiện giao dịch thế chấp như: phải qua phòng công chứng xác nhận giao dịch, tài sản được đăng ký tại trung tâm đăng ký giao dịch đảm bảo (trong trường hợp cá nhân nhận thế chấp).
Cần sớm có hành lang pháp lý hỗ trợ quy định mới này để tránh việc tín dụng “đen” có thêm đất hoạt động, gây ảnh hưởng tới an ninh, trật tự và quyền lợi của người dân.
