Về vấn đề của bạn, hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2 loại hợp đồng khác nhau. Do đó, trong trường hợp này chúng ta chỉ quan tâm đến hợp đồng đặt cọc. Tại Bộ Luật dân sự 2015 có nêu:
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Trường hợp của bạn, bạn cần xác định mình đang ký hợp đồng đặt cọc với ai, người đó sẽ có trách nhiệm thực hiện hợp đồng đặt cọc. Khi bạn ký hợp đồng với chủ đất mà chủ đất vi phạm hợp đồng đặt cọc thì chủ đất có nghĩa vụ trả cọc và một khoản tiền tương đương tiền đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ đất không thực hiện nghĩa vụ thì bạn có quyền khởi kiện người đó ra Tòa theo thủ tục tố tụng dân sự để yêu cầu thực hiện. Còn nếu chủ đất có dấu hiệu bỏ trốn, lừa đảo thì bạn hoàn toàn có quyền trình báo với cơ quan công an địa phương để họ tiến hành các nghiệp vụ điều tra, khởi tố hình sự nếu đủ yếu tố cấu thành.
Đối với người mẹ thì theo thông tin bạn nêu người này không phải là chủ đất. Khi bạn không ký hợp đồng với người mẹ và không có thỏa thuận nào khác hay nhận tiền từ bạn thì người mẹ không có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng đặt cọc hay phải trả tiền cọc cho bạn. Bạn chỉ có thể căn cứ vào các bên liên quan trong hợp đồng để giải quyết mà thôi.
