Sẽ không có căn cứ pháp lý gì để bên B có thể thực hiện được quyền đó một cách ĐƯƠNG NHIÊN để hạn chế quyền của anh đối với mảnh đất đó cả, và trong những trường hợp này pháp luật sẽ luôn có những quy định bảo vệ quyền lợi cho anh. Cụ thể:
Thứ nhất: Các trường hợp từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Sổ đỏ được quy định tại khoản 11, Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (bổ sung Điều 11a Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) như sau:
"Điều 11a. Từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Việc từ chối hồ sơ đề nghị đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có một trong các căn cứ sau:
a) Không thuộc thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ;
b) Hồ sơ không có đủ thành phần để thực hiện thủ tục theo quy định;
c) Nội dung kê khai của hồ sơ không đảm bảo tính đầy đủ, thống nhất và hợp lệ theo quy định của pháp luật;
d) Thông tin trong hồ sơ không phù hợp với thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký hoặc có giấy tờ giả mạo;
đ) Khi nhận được văn bản của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng Thừa phát lại yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc cấp Giấy chứng nhận đối với tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là đối tượng phải thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự hoặc văn bản thông báo về việc kê biên tài sản thi hành án; khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai về việc đã tiếp nhận đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai, tài sản gắn liền với đất;
e) Không đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan.”
Căn cứ để xác định có tranh chấp xảy ra khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
1/ Thông báo thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai của UBND quận/huyện đối với trường hợp đất đai không có giấy tờ và không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án;
2/ Thông báo thụ lý vụ án của TAND đối với tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án.
Như vậy, có thể kết luận một cách rõ ràng, bên kia chưa thể hạn chế được quyền này đối với anh.
Thứ hai: Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định bảo vệ quyền lợi của anh khi giao dịch trước đó giữa A với B được xác định là vô hiệu:
“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu
…
2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.
3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại”.
KẾT LUẬN: Anh vẫn có thể thực hiện được các quyền đối với người sử dụng đất mà không bị hạn chế. Nếu người B có có dấu hiệu ngăn cản việc thực hiện quyền của mình, anh có thể trình báo lên cơ quan công an để được giải quyết.
