Một khái từ cũng có nội dung tương tự là "bao sang tên". Không có trong quy định của pháp luật về khái niệm cụ thể "bao ra sổ" là gì, đây chỉ là một khái niệm mà ta thường nghe khi người bán đất hay các môi giới đăng tin khi muốn bán đất. Vậy phải hiểu khái niệm này như thế nào cho đúng để hạn chế các tranh chấp có thể xảy ra trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Để hiểu qua khái niệm này thì trước tiên ta cần biết quá trình sang tên ra sổ sẽ bao gồm những chi phí gì?
1. Chi phí đo đạc, cắm cọc để xác định phần diện tích đất chuyển nhượng
Việc đo đạc này nên được thực hiện bởi cán bộ địa chính của địa phương, chi phí tùy theo địa phương, có thể vài trăm nghìn đến vài triệu.
Nhiều người khi mua bán không xác định rõ phần đất cũng như ranh giới của thửa đất, sau khi mua xong thì lại có tranh cãi với những người giáp ranh về phần ranh giới đất. Do đó trước khi mua đất chúng ta nên làm việc này để xác định rõ phần diện tích đất ngoài thực tế có đúng với nội dung ghi trên sổ hay không, cũng như cắm các cọc để đánh dấu phần diện tích chuyển nhượng đế không xảy ra tranh chấp về sau.
2. Phí công chứng
Việc công chứng giúp đảm bảo tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bảo đảm lợi ích của các bên trong quan hệ giao dịch; góp phần hạn chế các giao dịch ảo, các yếu tố lừa đảo, lừa dối trong giao dịch; khi có tranh chấp xảy ra, nó làm tăng giá trị chứng minh của chứng cứ, giúp Tòa án dễ xem xét hơn, bảo vệ lợi ích và tăng cường công tác quản lý của Nhà nước.
Mức phí công chứng như nội dung dưới đây:
|
TT
|
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
|
Mức thu
(đồng/trường hợp)
|
|
1
|
Dưới 50 triệu đồng
|
50 nghìn
|
|
2
|
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
|
100 nghìn
|
|
3
|
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng
|
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
|
|
4
|
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng
|
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
|
|
5
|
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng
|
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
|
|
6
|
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng
|
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
|
|
7
|
Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng
|
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng.
|
|
8
|
Trên 100 tỷ đồng
|
32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp).
|
(Thông tư 257/2016/TT-BTC)
3. Thuế thu nhập cá nhân
Là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này).
Căn cứ theo Điều 14 Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung luật thuế thu nhập cá nhân 2007 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:
Thuế TNCN = 2% X giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế TNCN theo Khoản 2 Điều 4, Luật thuế Thu nhập cá nhân 2007.
4. Lệ phí trước bạ
Thường sẽ là nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng.
Theo quy định tại Điều 4, Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành, lệ phí trước bạ nhà đất
0,5% X Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất
Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) X Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
Do vậy, khi tiến hành chuyển nhượng cần phải thỏa thuận cụ thể về nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí. Bạn nên tham khảo kỹ hợp đồng, vì đây là một giao dịch dân sự, khi có tranh chấp phát sinh, hợp đồng được ký kết giữa các bên là nguồn để phân định quan trọng nhất.
Trước mắt, nếu thực sự thích căn nhà trên, bạn nên có những thỏa thuận cụ thể với bên bán về các loại phí.
5. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất
Căn cứ Điểm e, Khoản 2, Điều 5, Thông tư 250/2016/TT-BTC
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính.
- Tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc sau: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác.
Trên đây là các loại thuế phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Vì không có quy định về khái niệm “bao ra sổ” là gì nên các bên khi thỏa thuận mua bán có liên quan đến việc “bao ra sổ” chúng ta nên làm rõ với nhau về các khoản chi phí khi chuyển nhượng, phạm vi của khái niệm “bao ra sổ” là bao gồm những gì, khoản nào người bán phải trả, khoản nào người mua phải trả.
Mọi người xem thêm một số bài viết liên quan:
>>> Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai cần biết
>>> Các bước chuyển nhượng quyền sử dụng đất
>>> Những rủi ro pháp lý thường gặp khi mua nhà đất và cách xử lý
>>> Đặc biệt lưu ý 05 điều này khi đặt cọc chuyển nhượng nhà, đất
>>> 05 trường hợp được cấp GCN quyền sử dụng đất dù có vướng mắc
Cập nhật bởi nguyenducphong_123456 ngày 18/03/2019 11:33:09 SA
