Bán đất có buộc bán luôn nhà trên đất?

Mình thấy trong luật kinh doanh bds quy dinh khi ban nhà thì phải bán luôn quyền sử dụng đât. nhưng ngược lại quy định buộc bán đất thì bán luôn nhà thì quy định ở đâu nhỉ? do nhà chưa có giấy cn nên 2 bên chỉ bán đất nhưng sau này xảy ra tranh chấp. giải quyết ntn

Bạn cũng là người hiểu luật, bạn tự trả lời được mà

Chào các bạn,

Theo tôi, bạn HuynhVanLam610 đã hỏi về một vấn đề khá hay, nó đã, đang và sẽ còn xảy ra trong xã hội, do đó chúng ta nên bàn luận để hiểu rõ về  vấn đề này.

Khoản 1 điều 19 Luật kinh doanh BĐS 2014 qui định : "Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.", như vậy Luật chỉ qui định "phải gắn với quyền sử dụng đất" chứ không qui định "phải đồng thời với chuyển nhượng quyền sử dụng đất", cho nên hiểu đây là qui định "khi bán nhà thì phải bán luôn quyền sử dụng đất" là hiểu sai tinh thần Luật.

Khoản 4 điều 31 (qui định về việc Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) Nghị định 43/2014/NĐ-CP qui định : "4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.", như vậy nghĩa là pháp luật cho phép "chủ nhà" không đồng thời là "Chủ đất" dù nhà lúc nào cũng phải được xây trên đất. Và, trong trường hợp đó, "chủ nhà" muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì phải có 1 trong các giấy tờ sau (ký kết với "chủ đất") :

- Hợp đồng thuê đất.

- Hợp đồng góp vốn.

- Hợp đồng hợp tác kinh doanh.

- Văn bản chấp thuận của "chủ đất" đồng ý cho "chủ nhà" xây dựng nhà ở. Văn bản này phải được công chứng, chứng thực và  được kèm theo bản sao giấy tờ về Quyền sử dụng đất của "chủ đất".

Phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì "chủ nhà" mới được quyền bán nhà theo qui định tại khoản 1 điều 118 và khoản 1 điều 119 Luật nhà ở. Tới đây thì chúng ta được quyền kết luận : nếu  "chủ đất" chịu làm 1 trong các loại giấy tờ theo yêu cầu tại khoản 4 điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cho "chủ nhà" thì muốn "bán đất" mà không "bán nhà" hoặc muốn bán nhà mà không "bán đất" đều được. Chính vì vậy mà khoản 1 điều 19 LKDBĐS 2014 chỉ qui định "việc mua bán nhà phải gắn với quyền sử dụng đất", "gắn" ở đây có nghĩa là  khi mua bán nhà phải xem quyền sử dụng đất mà căn nhà gắn liền là của ai ? Người đó có muốn "bán" luôn hay không "bán" để làm thủ tục phù hợp theo từng trường hợp.

Trân trọng.

Hay lắm. Nhưng mình có trường hợp như thế này. A và B xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đât và nhà ở trên đất. Khi công chứng thì không được do nhà chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Sau đó, 2 bên hủy hợp đồng 1 ký hợp đồng 2 là chỉ có chuyển nhượng quyền sử dụng đât ko bao gồm nhà. Thế là được công chứng. Nhưng khi thực hiện hợp đồng thì A (người bán) không giao đất và yêu cầu tòa án tuyên bố HĐ vô hiệu do nhà chưa cấp giấy. Vậy nếu ra tòa thì sẽ xử lý như thế nào vậy?

B đã cập nhật biến biến động người sử dụng đât. Sau đó, B yêu cầu A giao nhà mà A không chấp nhận, yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. B đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán 90% và đã nộp thuế thu nhập cá nhân cho A luôn rồi. 

Phán quyết thứ hai :

2/- Nhận định : tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì trên đất đã có căn nhà gắn liền, tuy nhiên hai bên chỉ thỏa thuận chuyển nhượng QSDĐ mà không đề cập đến việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ (căn nhà) này. Trong khi đó, căn nhà này được tọa lạc trên phần đất mà hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng là một khối thống nhất, không thể tách rời, do đó đối tượng mà hai bên đã thỏa thuận là không thể thực hiện được.

Tại khoản 1 điều 408 BLDS 2015 đã qui định : "trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu".

Về lỗi làm cho Hợp đồng vô hiệu : tại thời điểm thiết lập Hợp đồng  chuyển nhượng QSDĐ, hai bên biết rõ rằng trên phần đất này đã tồn tại căn nhà mang số xxxx nhưng hai bên chỉ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ mà không thỏa thuận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất, do đó Hợp đồng này vô hiệu do lỗi của hai bên.

Quyết định : áp dụng khoản 1 điều 408 BLDS 2015 tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng QSD Đ lập ngày .... tại Phòng công chứng.... giữa ông A và ông B là vô hiệu. Hủy bỏ hợp đồng nêu trên. Buộc ông B phải trả lại cho ông A số tiền.... đồng,  do ông B chưa giao QSDĐ cho ông A nên không buộc ông A phải trả lại cho ông B QSDĐ đó. Hủy nội dung cập nhật biến động về người sử dụng đất trên trang x GCNQSD Đ  số .......... ngày.........

Ghi chú : cả 2 phán quyết tôi đều tóm lược từ 2 Bản án có thật, các bạn có thể bình luận xem Bản án nào đúng pháp luật.

Trân trọng.

vậy cái nào đúng? Sao đọc cái nào tui cũng thấy có lý 

Trong hai phán quyết của Tòa mà tôi đã nêu thì phán quyết thứ nhất là đúng pháp luật, bởi không có bất kỳ một lý do nào theo Luật định để tuyên vô hiệu Hợp đồng. Phán quyết thứ hai, thoạt nghe qua có vẻ hợp lý nhưng thật ra là trái pháp luật.

Đầu tiên Hội đồng xét xử đưa ra nhận định trái với thực tiễn lẫn qui định của Pháp luật rằng nhà và đất là khối thống nhất không thể tách rời ! Thực tiễn đã chứng minh (như bạn khongtheyeuemhon đã đề cập) có nhiều "thần đèn" di dời được nhà bê tông cốt thép đồ sộ từ vị trí này sang vị trí khác một cách khá dễ dàng, còn nếu là nhà cây thì việc di dời thật đơn giản, chỉ cần tháo ra rồi ráp lại. Về mặt pháp luật, rõ ràng khoản 4 điều 31 Nghị định 43/2013/NĐ-CP cho phép tách rời chủ quyền riêng biệt giữa nhà và đất.

Từ nhận định trái pháp luật đó, Hội đồng xét xử đi tới kết luận "tại thời điểm ký kết hợp đồng đã có đối tượng không thể thực hiện được" rồi tuyên Hợp đồng vô hiệu ! Cần nhớ Hợp đồng bị yêu cầu tuyên vô hiệu là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nó chỉ có 2 đối tượng, đó là QSDĐ mà bên bán phải giao cho bên mua và số tiền mà bên mua phải thanh toán cho bên bán. Thế nhưng Hội đồng xét xử đã đưa thêm đối tượng là căn nhà vốn nằm ngoài phạm vi khởi kiện vào vụ án, biến đối tượng QSDĐ đơn thuần trong Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thành "QSDĐ gắn liền một khối thống nhất, không tách rời với căn nhà". Logic học gọi đây là đánh tráo khái niệm. Như vậy, Hội đồng xét xử đã đánh tráo khái niệm để đưa ra phán quyết trái pháp luật, gây thiệt hại nặng nề cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Như tôi đã phân tích, pháp luật cho phép "chủ nhà" không đồng thời là "chủ đất", đồng nghĩa với việc "chủ nhà" và "chủ đất" được độc lập thực hiện quyền của mình chứ không bắt buộc bán nhà thì đồng thời phải "bán" luôn đất. Nhưng, từ qui định tại khoản 4 điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chúng ta suy luận được rằng Luật cũng qui định việc "bán" đó là "bán" có điều kiện, ví dụ A là chủ nhà, B là "chủ đất" => C muốn mua nhà của A phải với điều kiện được B cho thuê đất hoặc hợp tác kinh doanh  ..v..v.. hoặc C muốn mua đất của B thì phải với điều kiện sau khi nhận chuyển quyền C phải cho A thuê đất hoặc hợp tác kinh doanh ..v..v...Thậm chí, ngay cả trong trường hợp chủ nhà và "chủ đất" là một mà muốn "bán đất" nhưng không bán nhà vẫn có thể áp dụng khoản 4 điều 31 Nghị định 43 bình thường. Tóm lại, khi chỉ mua nhà mà không mua đất hoặc ngược lại thì phải nhớ kèm theo điều kiện đúng như Luật định để được đảm bảo quyền lợi.

Trân trọng.

Chào bạn.

1) Tùy vào yêu cầu khởi kiện và bị đơn là ai (người giao dịch hay VPCC);

2) Được tính vào thiệt hại.