Bán đất có buộc bán luôn nhà trên đất?

Mình thấy trong luật kinh doanh bds quy dinh khi ban nhà thì phải bán luôn quyền sử dụng đât. nhưng ngược lại quy định buộc bán đất thì bán luôn nhà thì quy định ở đâu nhỉ? do nhà chưa có giấy cn nên 2 bên chỉ bán đất nhưng sau này xảy ra tranh chấp. giải quyết ntn

Chào bạn. Mình đang mua một căn nhà, bây giờ vấn đề còn gian nan hơn topic này trao đổi. Mình đồng ý mua cả nhà và đất giá 3,8 tỷ, đã đặt cọc 200 triệu đồng. Bây giờ giấy tờ đất bên bán đang thế chấp 2,7 tỷ, và nhà chưa đưa vào trên sổ. Cho mình hỏi: 1. Mình ra VPCC làm hđ đặt cọc là 2,7 tỷ cho bên bán lấy sổ ra rồi đưa tài sản vào sổ sau đó sẽ ký hđ chuyển nhượng có được không? Liệu có phát sinh tranh chấp không? Xin tư vấn cho mình với.

2. Mình ký hđ chuyển đất sang tên mình, sau đó mình tự đưa tài sản vào đất có được không? VPĐKĐ có làm không? Mình mua ở Đà Nẵng

 Mình thấy trong một số tài liệu có nêu là trường hợp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì đây thuộc trường hợp giữa người yêu cầu và công chứng viên có tranh chấp liên quan đến hoạt động hành nghề công chứng. Còn yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì cũng có giữa công chứng viên với người yêu cầu công chứng nhưng trong trường hợp này không có tranh chấp, chỉ đơn thuần là yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng (Tuy nhiên, mình lại không thấy quy định nào như thế này cả...) Vậy trong trường hợp này, bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng qsdđ và đã công chứng. Rồi sau này lại yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng này vô hiệu do căn nhà trên đất chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận. Trường hợp này xem như là "tranh chấp hợp đồng dân sự" hay "yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu"

Mình cũng nghĩ nhà và đất là hai tài sản khác nhau, nhưng khi bán đất thì chúng ta phải hiểu bán luôn nhà vì thực tế không có ai bán nhà cho một người và bán đất cho một người khác nữa. Vì vậy mình nghĩ nên hiểu tương tự quy định trên

Chào bạn!

Hiện nay hệ thống tòa án nhân dân đã công bố các bản án có hiệu lực pháp luật lên cổng thông tin điện tử của Tòa án nhân dân, tới thời điểm hiện tại có hơn 13.000 bản án quyết định đã được đăng tải, bạn có thể vào đây và tự tìm kiếm nha.

https://congbobanan.toaan.gov.vn/

Theo tôi
Nếu bên A bán đất cho bên B, trên hợp đồng chuyển nhượng sang tên chỉ có đất. Thì cái nhà do 2 bên thỏa thuận, Bên A nếu muốn sử dụng thì bên B có quyền yêu cầu di dời nhà của A chứ. Và làm như vậy quan trọng nhất là bên UBND bộ phận tiếp nhận

-Nếu mua đất thì phải đập nhà hoặc hoàn công nhà mới đc chuyển nhượng cấp sổ

Án lệ số 11 vừa được công bố: https://thukyluat.vn/news/tap-an-le/an-le-so-11-2017-al-30398.html

Khái quát nội dung của án lệ:

- Tình huống án lệ 1:

Một bên thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng trên đất còn có tài sản thuộc sở hữu của người khác; hình thức và nội dung của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật.

- Giải pháp pháp lý 1:

Trường hợp này, Tòa án phải xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực pháp luật.

 

- Tình huống án lệ 2:

Bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận bên nhận thế chấp được bán tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất mà trên đất có nhà không thuộc sở hữu của người sử dụng đất.

- Giải pháp pháp lý 2:

Trường hợp này, khi giải quyết Tòa án phải dành cho chủ sở hữu nhà trên đất được quyền ưu tiên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nếu họ có nhu cầu.

Quy định của pháp luật liên quan đến án lệ:

Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng với Điều 318 Bộ luật Dân sự năm 2015); Điều 715, Điều 721 Bộ luật Dân sự năm 2005; mục 4 khoản 19 Điều 1 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22-02-2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29-12-2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (pháp điển hóa tại khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015).

Theo tinh thần của án lệ thì cách giải quyết hợp lý là cho phép chuyển nhương, nhưng ưu tiên người có tài sản trên đất được mua  đất có tài sản gắn liền với đất.

trantamduc.1973 phân tích:

Trong hai phán quyết của Tòa mà tôi đã nêu thì phán quyết thứ nhất là đúng pháp luật, bởi không có bất kỳ một lý do nào theo Luật định để tuyên vô hiệu Hợp đồng. Phán quyết thứ hai, thoạt nghe qua có vẻ hợp lý nhưng thật ra là trái pháp luật.

Đầu tiên Hội đồng xét xử đưa ra nhận định trái với thực tiễn lẫn qui định của Pháp luật rằng nhà và đất là khối thống nhất không thể tách rời ! Thực tiễn đã chứng minh (như bạn khongtheyeuemhon đã đề cập) có nhiều "thần đèn" di dời được nhà bê tông cốt thép đồ sộ từ vị trí này sang vị trí khác một cách khá dễ dàng, còn nếu là nhà cây thì việc di dời thật đơn giản, chỉ cần tháo ra rồi ráp lại. Về mặt pháp luật, rõ ràng khoản 4 điều 31 Nghị định 43/2013/NĐ-CP cho phép tách rời chủ quyền riêng biệt giữa nhà và đất.

Từ nhận định trái pháp luật đó, Hội đồng xét xử đi tới kết luận "tại thời điểm ký kết hợp đồng đã có đối tượng không thể thực hiện được" rồi tuyên Hợp đồng vô hiệu ! Cần nhớ Hợp đồng bị yêu cầu tuyên vô hiệu là Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nó chỉ có 2 đối tượng, đó là QSDĐ mà bên bán phải giao cho bên mua và số tiền mà bên mua phải thanh toán cho bên bán. Thế nhưng Hội đồng xét xử đã đưa thêm đối tượng là căn nhà vốn nằm ngoài phạm vi khởi kiện vào vụ án, biến đối tượng QSDĐ đơn thuần trong Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thành "QSDĐ gắn liền một khối thống nhất, không tách rời với căn nhà". Logic học gọi đây là đánh tráo khái niệm. Như vậy, Hội đồng xét xử đã đánh tráo khái niệm để đưa ra phán quyết trái pháp luật, gây thiệt hại nặng nề cho bên nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Như tôi đã phân tích, pháp luật cho phép "chủ nhà" không đồng thời là "chủ đất", đồng nghĩa với việc "chủ nhà" và "chủ đất" được độc lập thực hiện quyền của mình chứ không bắt buộc bán nhà thì đồng thời phải "bán" luôn đất. Nhưng, từ qui định tại khoản 4 điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chúng ta suy luận được rằng Luật cũng qui định việc "bán" đó là "bán" có điều kiện, ví dụ A là chủ nhà, B là "chủ đất" => C muốn mua nhà của A phải với điều kiện được B cho thuê đất hoặc hợp tác kinh doanh  ..v..v.. hoặc C muốn mua đất của B thì phải với điều kiện sau khi nhận chuyển quyền C phải cho A thuê đất hoặc hợp tác kinh doanh ..v..v...Thậm chí, ngay cả trong trường hợp chủ nhà và "chủ đất" là một mà muốn "bán đất" nhưng không bán nhà vẫn có thể áp dụng khoản 4 điều 31 Nghị định 43 bình thường. Tóm lại, khi chỉ mua nhà mà không mua đất hoặc ngược lại thì phải nhớ kèm theo điều kiện đúng như Luật định để được đảm bảo quyền lợi.

Trân trọng.

Nhưng đây là trường hợp Trantamduc.1973  phân tích là nhà và đất là hai chủ khác nhau.

Như Vậy, trong trường hợp nhà và QSD đất của cùng một chủ đứng tên thì việc bán QSĐ đất nhưng không bán nhà trên đất thì trường hợp này như thế nào ? có bị vô hiệu hay không ? Theo tôi là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bị vô hiệ như cách phân tích đầu tiên của Trantamduc.1973.