Trường hợp hủy hợp đồng mua bán đất, đã đặt cọc

Nhà em có bán một mảnh đất cho một người. Vợ chồng chú ấy, mua, làm hợp đồng, đặt cọc tiền với ông bà em (ngoài 70 tuổi), mẹ em và cô em hoàn toàn không biết, không kí vào hợp đồng bán đ���t của ông bà và chú. Mẹ em chưa tách hộ, sống với ông bà em, mẹ em là lao động trụ cột trong gia đình, cô đã ra ở riêng. Mảnh đất thuộc quyền sở hữu của ông bà.
Nay nếu mẹ em và cô em muốn hủy hợp đồng mua bán (trả tiền cọc) mà người mua cương quyết không chịu, dù ông bà em đã đích thân tới nhà thương lượng. Nếu vậy thì gia đình em có phải trả khoảng phí phá cọc hay không?

Nhưng ông bà em ngoài 70 tuổi. Trí tuệ không còn được minh mẫn. Việc mua đất vợ chồng chú ấy dấu mẹ và cô em (mẹ em đi làm, chú đến vào lúc không có mẹ em ở nhà, dặn hàng xóm không cho mẹ em biết chuyện bán đất). Lúc lập hợp đồng thì chỉ có 2 ông bà, do ông bà không biết nhiều về việc bán đất, nên bán mãnh đất giá rất rẻ so với ở quê.

Tổng tiền mảnh đất là 155 triệu, chú đặt cọc 55tr. Vậy nếu trường hợp ông bà em hủy hợp đồng, trả tiền cọc cho chú thì khoảng tiền bồi thường phá cọc là bao nhiêu. (Mức cao nhất)

Em xin hỏi thêm về vấn đề liên quan đến việc bán đất này. Nếu 2 bên mua và bán chỉ mới kí kết với nhau về vấn đề diện tích đất bán, số tiền tổng thể và số tiền cọc và chỉ đề cập bên nào vi phạm hợp đồng sẽ chịu hoàn toàn trách nhiệm mà không có con dấu xác nhận của cơ quan có thẩm quyền ở địa phương thì hợp đồng này có được coi là hợp pháp không? Nếu bên bán muốn trả tiền cọc mà bên mua không chấp nhận thì sao? nếu bên bán nhất quyết không bán và trả tiền cọc cho bên mua thì có phải bồi thường không? Khoản bồi thường được tính ra sao?

Rất cảm ơn. 

Em rất cảm ơn.

Nhưng nếu bên mua nhất quyết không chịu nhận lại tiền đặt cọc và đòi kiện lên cơ quan cấp trên thì liệu sự việc này vẫn còn như trường hợp luật sư nói hay không? Luật sư có thể cho em biết thêm các điều luật liên quan đến việc giải quyết vụ việc này không? 

Em xin chân thành cảm ơn.

Xin chào luật sư! Em xin được hỏi: Gia đình em có đi mua một mảnh đất vào hồi tháng 3/2013. Hai bên đã làm giấy đặt cọc, đến ngày 13/3 lấy được sổ đỏ thì sẽ công chứng và giao hết tiền. Khi đó miếng đất đã có giấy hẹn của phường là đến ngày 13/3 là lấy sổ đỏ. Nhưng đến ngày hôm đó chưa có sổ đỏ. 

Hai bên làm giấy hẹn thêm 1 tháng nữa nếu chưa lấy được sổ thì bên bán phải hoàn trả gia đình em số tiền đã đặt cọc. Sau 1 tháng  cũng không có sổ gia đình em đến lấy nhưng bên bán bảo giờ đã tiêu hết số tiền đó xin gia đình em viết thành giấy cho vay nợ và hẹn 1 tháng sau trả và có đề cập đến trả thêm lãi

Nhưng gia đình em không lấy phần lãi đó vì chồng của chị bán đất làm cùng cơ quan anh rể em. Đến đúng hôm hẹn thì bên bán vẫn chưa thu xếp được tiền và xin gia hạn thêm 10 ngày nữa và đến đúng hôm đấy mà bên bán không thu xếp được tiền thị chị ấy xin chịu hoàn toàn trước pháp luật (c ấy ghi trong giấy vậy).

Nhưng đến giờ chi ấy lại nói không thể chi trả được số tiền đó và xin thêm 2 tháng và chịu tra lãi theo gia đình em đưa ra. Nếu gia đình em không đồng ý thì chị ấy cũng không biết làm thế nào tùy gia đình nhà em thôi.

Gia đình em cũng đang rất cần số tiền đó thì mới đủ để mua chỗ đất khác, chỉ vì nể tình nên để lâu vậy. Xin luật sư cho em biết nếu chị ấy không trả được thì gia đình em phải làm thế nào để có thể lấy được lại tiền?

Em xin chân thành cảm ơn luật sư!

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.

Khoản 2 Điều 328 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, theo quy định trên, trong trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện thì tùy từng trường hợp cụ thể, tài sản đặt cọc được giải quyết Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Do đó, ông A và ông B muốn hủy giấy viết tay giao kèo về việc bán đất thì phải thỏa thuận với nhau về việc hủy đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc. Nếu việc hủy  đặt cọc được chấm dứt như trên thì bạn có thể mua được một cách hợp pháp. Nễu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Chào em.

Em chấp nhận vi phạm nhận đặt cọc và đền gấp đôi số tiền nhận cọc cho người đặt cọc là đúng luật nên cho dù ông A có khởi kiện em ra tòa thì tòa án cũng chỉ xử em phải đền gấp đôi số tiền cọc cho ông A  chứ không có gì khác đâu em.

Thân mến

Chào bạn.

Nếu nhà và đất là tài sản chung của hai vợ chồng thì việc mua bán, định đoạt đòi hỏi phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng chứ một mình vợ không có quyền tự ý định đoạt việc bán nhà đất khi chưa có ý kiến đồng ý hay ủy quyền của chồng. Do vậy, dù là hợp đồng đặt cọc không đòi hỏi phải công chứng, chứng thực nhưng nếu chỉ có một mình vợ đồng ý bán và nhận cọc mà chồng không biết gì và nay chồng không đồng ý bán thi việc đặt cọc đó sẽ không có giá trị vì việc mau bán, đặt cọc chứ thỏa mãn đúng chủ thể giao dịch. Vì vậy, cần thông báo với bên đặt cọc về việc hủy bỏ giao dịch và trả lại tiền cọc chứ không phải bồi thường gì khác.

Trường hợp nếu cả hai vợ chồng đều đồng ý mua bán và nhận cọc thì nay nếu không đồng ý bán nữa mới phải đền gấp đôi tiền cọc.

Thân mến