Mua đất qua 2 đời chủ thì bỗng nhiên có người đến tranh chấp

Đối với trường hợp của bạn khi Ông B đã mua đất từ gia đình ông A và Bạn mua đất của ông B, khi mua thì đất đã có sổ đỏ và đứng tên của ông B; sau đó bạn sang tên quyền sử dụng cho bạn thông qua hợp đồng mua bán với ông B và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bạn được biết là đất có tranh chấp từ gia đình ông A, do đó bạn được coi là người thứ ba ngay tình trong trường hợp này nên giao dịch giữa bạn và ông A vẫn được coi là giao dịch có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 133  Bộ luật dân sự năm 2015 về bảo vệ người thứ ba ngay tình:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Như vậy, người chuyển nhượng đất của người khác khi đất đã có Giấy chứng nhận thì giao dịch này không vô hiệu dù việc cấp Giấy chứng nhận trước đó cho người chuyển nhượng là trái quy định của pháp luật. Chính vì thế bạn sẽ không bị đòi lại quyền sử dụng đất đã mua của ông B.

Tuy nhiên nếu giao dịch mua bán đất của bạn với ông B trước năm 2017( thời điểm Bộ luật dân sự 2015 chưa có hiệu lực) thì Bộ luật dân sự năm 2005 đã vô hiệu giao dịch với người thứ ba ngay tình khi đối tượng của giao dịch là tài sản phải đăng ký mà không xem xét đến việc khi người thứ ba ngay tình xác lập giao dịch, tài sản được xác lập đó đã được đăng ký hay chưa cụ thể theo Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Điều 138. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu  

Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản giao dịch là động sản không phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 257 của Bộ luật này.

Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”.

Như vậy, nếu giao dịch mua bán đất của bạn với ông B trước năm 2017 dẫn đến thực tế trường hợp giao dịch ban đầu bị tuyên vô hiệu thì giao dịch với người thứ ba là bạn cũng bị tuyên vô hiệu, người thứ ba phải hoàn trả lại tài sản cho chủ sở hữu và khởi kiện bên đã xác lập giao dịch với mình yêu cầu bồi thường thiệt hại.