Mua chung đất nhưng không có tên trong sổ đỏ, cần làm gì?

Chào bạn.

Mua chung đất tức la cùng nhau nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cả hai người theo một tỷ lệ nhất định hoặc là 50-50. Và vi thế, theo thỏa thuận của hai bên nếu cùng đứng tên quyền sử dụng đất thì sổ hồng sẽ đứng tên cả hai người hoặc hai bên thỏa thuận chỉ một người đứng tên ( thường là người có tỷ lệ cao hơn ) và người còn lại không đứng tên nhưng giữa hai bên có lập văn bản thỏa thuận về vấn đề này để đảm bảo quyên lợi cho người không đứng tên.

Về bản chất của chế định đồng sở hữu thì cả hai người đồng sở hữu đều có quyền đối với tài sản theo tỷ lệ sở hữu và việc định đoạt tài sản phải có ý kiến của cả hai người.

Như vậy, cả hai người đều có quyền thỏa thuận đứng tên sổ hồng chứ không hci3 có một người đứng nhằm đảm bảo cho cả hai. Sau đó thì việc thế chấp vay tín dụng vẫn do cả hai người cùng đứng tên vay và thế chấp đều được, hồ sơ phải có đầy đủ chữ ký của hai người với điều khiện hai người  cùng cam kết trả nợ ngân hàng.

Trường hợp ngân hàng yêu cầu một người đứng tên là để đơn giản thủ tục và tiện lợi cho ngân hàng khi chỉ cần làm việc với một ngươi đứng tên cho đỡ phức tạp và như vậy nên cần phải lập văn bản thỏa thuận với nhau cụ thể về quyên và nghĩa vụ của cả hai người trước khi ký hồ sơ ngân hàng.

Thân mến 

Phần đất của mẹ bạn mua lại chỉ có giao ước bằng miệng với nhau, không lập thành văn bản, do đó việc mua bán chỉ căn cứ vào hợp đồng mua bán để xem rõ bên hàng xóm bán cho gia đình bạn bao nhiêu mét vuông?

Theo quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực theo điểm a khoản 3 điều 167 Luật Đất đai. Hơn nữa, theo Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 thì “hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Do vậy việc mua bán đất thông qua thỏa thuận miệng giữa mẹ bạn và cậu A không có giá trị pháp lý. Nếu không có văn bản mua bán có công chứng, chỉ là thỏa thuận bằng lời nói thì việc mua bán là vô hiệu, hậu quả pháp lý là hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Ngoài ra, điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 cũng nêu rõ, trường hợp tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự và thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Bạn nên mời những người hàng xóm làm chứng cho bạn về việc gia đình bạn đã sử dụng ổn định lâu dài phần đất này để có thêm căn cứ chứng minh phần đất thuộc sở hữu của gia đình bạn. Nếu không có căn cứ chứng minh thì rất khó để chứng minh phần đất mua bán trước đây thuộc sở hữu của gia đình bạn.

Vì vậy, nếu bạn muốn yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp này thì ngoài đơn khởi kiện đáp ứng được nội dung và hình thức theo quy định tại điều 164 Bộ luật Tố tụng Dân sự thì phải nộp kèm tài liệu để làm căn cứ giải quyết vụ án. Trong trường hợp người khởi kiện không xuất trình cho tòa án hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản thì tòa án chưa thụ lý đơn khởi kiện.

Tòa án sẽ yêu cầu đương sự bổ sung tài liệu trong một thời hạn do tòa án ấn định. Nếu hết thời hạn trên mà đương sự không bổ sung được tài liệu thì căn cứ khoản 2 Điều 193 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện và các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện. Tòa án không được thụ lý vụ kiện.

Xin chào Luật sư.

Tôi là nữ, đã lập gia đình.

Cho tôi hỏi: 2 vợ chồng tôi thế chấp sổ đỏ căn nhà đang ở để mua 01 mảnh đất, mảnh đất này khi làm thủ tục chỉ đứng tên 01 mình chồng tôi. Tuy nhiên do có chút vấn đề kinh tế nên chồng tôi bán mảnh đất mới mua này mà không được sự đồng ý của tôi.

Như vậy thì có hợp lệ? vì tôi nghe nói luật bây giờ người đã lập gia đình khi bán đất phải đủ chữ ký của cả 2 vợ chồng dù 01 người đứng tên sở hữu. Tôi phải làm sao để lấy lại mảnh đất này.

Mong được Luật sư tư vấn sớm và hồi âm về địa chỉ: hongnguyen09122201@gmail.com

Tôi xin chân thành cảm ơn.

Tại Khoản 2, Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rõ, nếu thửa đất có nhiều người đứng tên chung quyền sử dụng đất thì trong giấy chứng nhận (sổ đỏ) sẽ phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và mỗi người đều được cấp một giấy chứng nhận. Nếu các chủ sử dụng cùng có yêu cầu sẽ được cấp chung 1 giấy chứng nhận duy nhất và trao cho người đại diện. Như vậy, khi cùng làm các thủ tục mua đất theo quy định, những người góp tiền mua đất sẽ cùng được ghi tên trên giấy chứng nhận và trở thành đồng sử dụng chung hợp pháp đối với mảnh đất đó.

Ngoài ra, tại Khoản 4, Điều 98 Luật Đất đai 2013 cũng có nêu quy định: Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì trong giấy chứng nhận phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng, ngoại trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Như vậy, để cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cơ sở ghi nhận đúng tên 3 người và ghi cả tên vợ và chồng của 3 người trên trừ khi có có thỏa thuận ghi tên một người.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên bán sẽ nhận được một khoản tiền theo giá thỏa thuận giữa bên mua và bên bán. Theo quy định của Luật Thuế thu nhập cá nhân, khi cá nhân có thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất cho người khác (không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân) thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp bạn cho tặng một mảnh đất thì mức Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thừa kế, quà tặng được áp dụng theo Biểu thuế toàn phần với thuế suất là Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 10% (thuế suất) và phí trước bạ là 0,5%.

Đối với trường hợp bán đất phải nộp thuế thu nhập cá nhân thì được tính: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2% (thuế suất) và phí trước bạ là 0,5%.

Đối với quyền sử dụng đất thì nhiều người có thể cùng sở hữu chung cùng mua chung trên hợp đồng chung và khi xin cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì trên Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sở hữu và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, và nếu các chủ sở hữu có yêu cầu khác thì sẽ được cấp chưng một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Do vậy, trong trường hợp này của bạn thì bạn cùng những người đồng sở hữu còn lại sẽ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán để làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đồng sở hữu ghi đầy đủ thông tin của những người đồng sở hữu và cấp cho mỗi người một bản. Thì khi một trong số những người sở hữu muốn làm bất cứ giao dịch gì liên quan đến quyền sử dụng đất đó thì cần phải có ý kiến của những đồng sở hữu còn lại, hoặc trong số đó có người chết thì phần tài sản của họ sẽ được phân chia và giải quyết theo quy định của pháp luật. Còn trong trường hợp nếu mọi người thỏa thuận cho một người đứng tên trên Giấy chứng nhận thì sẽ có rất nhiều rủi ro gặp phải.