Tư vấn sang nhượng quyền sử dụng đất

Với vướng mắc trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện để tách thửa.

Để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin.

Thứ hai, về thủ tục tách thửa.

Căn cứ vào Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày.

Do bạn chưa cung cấp thông tin tài sản này thuộc tài sản chung hay tài sản riêng nên sẽ xảy ra 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Thửa đất là tài sản riêng của người vợ

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”.

Vì thửa đất thuộc tài sản riêng của bà A hay bà A là người sử dụng đất của mảnh đất này nên bà A có quyền chuyển nhượng cho bạn mà không cần sự đồng ý của những người con.

Trường hợp 2: Thửa đất là tài sản chung của vợ chồng hoặc của hộ gia đình.

Vì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng bà A nên bà A không thể tự mình quyết định việc định đoạt toàn bộ tài sản đó được. Theo quy định của Điều 650 BLDS 2015, phần quyền sử dụng đất của chồng chị A trong khối tài sản chung với chị A là di sản thừa kế và được chia cho các đồng thừa kế của ông A theo quy định của pháp luật (1. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; 2. Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; 3. Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại).

Do vậy, cần tiến hành lần lượt các thủ tục sau:

+ Gia đình chị A tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật với các trình tự, thủ tục quy định của Luật Công chứng.

+ Những người hưởng di sản thừa kế sau khi đã đăng ký sang tên quyền sử dụng đất sẽ làm hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn.

Khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định vế sở hữu chung của các thành viên gia đình:

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.

Như vậy, nếu nhà và đất là tài sản chung thì 5 người con có thể viết giấy ủy quyền có Công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi cư trú cho mẹ thực hiện khai nhận thừa kế và chuyển nhượng thửa đất đó. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.

Với câu hỏi trên, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều 78 Luật công chứng 2014 quy định về việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài:

“1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

2. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao được giao thực hiện công chứng phải có bằng cử nhân luật hoặc được bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng.

3. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao thực hiện công chứng theo thủ tục quy định tại Chương V của Luật này, có quyền quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 và nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều 17 của Luật này”.

Theo các quy định nói trên, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài chỉ từ chối công chứng hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản.

Những giao dịch dân sự khác liên quan đến bất động sản, nhưng không thuộc phạm vi các văn bản nói trên (như hợp đồng ủy quyền về VN làm các thủ tục khai nhận di sản thừa kế) thì không thuộc phạm vi “không được công chứng” đã quy định tại khoản 1 Điều 78 Luật Công chứng 2014.

Tại Việt Nam, người nhận ủy quyền sẽ phải thực hiện các thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại cơ quan công chứng Việt Nam theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Nội dung uỷ quyền bạn phải ghi rõ là thay mặt bạn để khai nhận và phân chia di sản. Cụ thể là cho, tặng phần di sản mà bạn đươc hưởng cho bà B (mẹ bạn).

Sau đó nhờ Đại sứ quán VN công chứng và gửi về cho ông A (người nhận ủy quyền).

Khi có giấy uỷ quyền hợp pháp thì ông A sẽ thay mặt bạn, cùng với các đồng thừa kế khác cùng ra công chứng ở VN làm giấy khai nhận và phân chia di sản. 

Chú ý: ông Nguyễn Văn A phải là người không có liên quan đến di sản (không phải là một trong những người thừa kế); Lý do là người nhận uỷ quyền không được thực hiện các giao dịch với chính mình. Nếu còn thắc mắc hoặc có các trường hợp vấn đề pháp lý nào khác cần tư vấn, các bạn hãy gọi 1900 6280 liên lạc với luật sư để được tư vấn cụ thể hơn nhé.