Theo thông tin bạn cung cấp, người bạn của bạn đã bán mảnh đất có sổ đỏ và hai bên đã ký theo hình thức giao dịch đặt cọc. Vì bạn không nêu rõ các quy định trong hợp đồng đặt cọc của bạn khi các bên vi phạm hợp đồng sẽ phải chịu trách nhiệm gì, cũng như quy định về bồi thường khi vi phạm như thế nào nên chúng tôi tư vấn trường hợp này của bạn như sau:
“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo quy định trên thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng, hợp đồng phải được lập thành văn bản có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Theo đó hai bên sẽ thực hiện việc làm hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng này hoàn toàn có giá trị pháp lý khi có chữ ký của hai bên mà không cần phải công chứng. Như vậy, nếu các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc sẽ phải chịu trách nhiệm theo như thỏa thuận trong hợp đồng.
Vậy nên nếu bên mua vi phạm nghĩa vụ theo như cam kết trong hợp đồng đặt cọc, bạn sẽ được giữ ½ số tiền mà bên mua đã giao.
Nếu bên bán không thực hiện đúng thỏa thuận giữa các bên thì trước hết, bạn của bạn có quyền yêu cầu họ thực hiện. Nếu họ vẫn cố tình không thực hiện bạn đối chiếu với hợp đồng đặt cọc đã ký kết theo thỏa thuận của các bên để đòi lại quyền lợi của mình thì bạn có thể gửi đơn đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo quy định tại khoản 4 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, nội dung đơn khởi kiện bạn cần thể hiện đầy đủ các nội dung dưới đây:
“4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:
a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;
d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);
đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;
e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).
Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;
h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);
i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.”
Kèm theo đơn khởi kiện, bạn của bạn có thể gửi giấy viết tay về việc đã đặt cọc trước đây để làm tài liệu chứng minh cho yêu cầu của mình và để tòa án có cơ sở để giải vụ việc, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục điện thoại để nghe luật sư tư vấn.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
