Gia đình bạn hiện đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại ngân hang . Theo thủ tục tiến hành thế chấp tại ngân hàng, trước khi tiến hành hợp đồng thế chấp thì ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của tài sản theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Sau đó, khi kí hợp đồng thế chấp, ngân hàng sẽ giữ bản gốc giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý khác theo quy định của luật Đất đai.
Trong khi đó, theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính có quy định về hồ sơ phải nộp khi tiến hành thủ tục tách thửa:
11. Hồ sơ nộp khi thưc hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:
a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Như vậy, khi muốn làm thủ tục tách thửa thì bạn buộc phải rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bản gốc từ ngân hàng về để làm thủ tục. Điều này là không thể khi mà hợp đồng thế chấp giữa bạn và ngân hàng đang còn hiệu lực. Mảnh đất đó là tài sản bảo đảm cho việc bạn sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với ngân hàng. Bạn sẽ không thể rút được ra khi chưa thanh toán xong nghĩa vụ với ngân hàng. Do đó, việc tách thửa đất phải đòi hỏi sự thỏa thuận và đồng ý của ngân hàng nếu ngân hàng cho phép.
Tuy nhiên mảnh đất của gia đình bạn nêu trên thuộc diện quy hoạch phải giải tỏa. Căn cứ theo khoản 2 điều 49 Luật đất đai 2013 quy định: “Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, trường hợp đất của gia đình bạn chưa có quyết định thu hồi thì vẫn có quyền tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn trường hợp đã có có quyết định thu hồi thì không thể chia tách chuyển nhượng được.
Gia đình bạn có chuyển nhượng một phần mảnh đất trên, việc mua bán nhà đất chỉ có giấy viết tay là không hợp pháp và chứa đựng rất nhiều rủi ro. Nếu có tranh chấp phát sinh, trong trường hợp bị kiện, người mua có khả năng mất trắng. Bởi lẽ, mua bán trao tay khi ra Tòa sẽ không được chấp nhận là hình thức mua bán hợp pháp. Do đó, sẽ bị coi là giao dịch vô hiệu, mà theo quy định của Bộ luật dân sự thì“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”. Nếu trả lại nhà, đất thì trong bất cứ trường hợp nào thiệt thòi cũng thuộc về người mua hơn.
Trên đây là nội dung trả lời trường hợp bạn hỏi và hy vọng rằng sự tư vấn của tôi sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu bạn có thắc mắc hay vấn đề gì để làm sáng tỏ thì hãy liên lạc trực tiếp điện thoại với tôi để được tư vấn cụ thể hơn.
Luật sư: Vũ Văn Toàn - Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội; Điện thoại: 0978 99 4377
Website: https://myskincare.vn ; https://tplgiabinh.blogspot.com ; Email: luatsuvutoan@gmail.com.
