Trả lời: Vấn đề bạn hỏi tôi xin trả lời bạn như sau:
Theo quy định chung của pháp luật thì những giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay như bạn nêu sẽ không có hiệu lực pháp luật và thường xảy ra rủi ro. Do đó, để không xảy ra rủi ro thì :
+ Tôi khuyên bạn không nên thực hiện các giao dịch đối với loại bất động sản này tức là tìm bất động sản khác.
+Thứ hai là phải có sự ràng buộc với người chuyển nhượng như về giá trị tài sản, thời điểm thanh toán và buộc họ cung cấp các giấy tờ liên quan thậm chí là phải có xác định của xã phường về sự tồn tại của tài sản đó.
Ngoài ra, theo quy định tại Điều 450-Bộ luật Dân sự 2005:
"Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định".
Theo quy định tại Điều 33-Luật Công chứng: "Phòng công chứng chỉ chứng nhận hợp đồng mua bán nhà ở khi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu".
Do vậy, việc mua bán đối với nhà ở chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì chỉ có thể là hợp đồng viết tay.Trường hợp nếu sau này xảy ra tranh chấp, hợp đồng viết tay đã lập vô hiệu theo quy định tại Điều 137-Bộ luật dân sự, khi đó 2 bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường.
Tài sản không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nên khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc tài sản, người mua không thể biết được khi giao dịch hợp đồng. Có những trường hợp nhà xây dựng trên đất lắn chiếm, đất có tranh chấp, đất nông nghiệp hoặc đất đã có quyết định thu hồi. Trường hợp này người mua sẽ phải đối mặt với tranh chấp pháp lý.
Sau khi mua nhà bạn muốn chuyển nhượng lại phải thực hiện hợp đồng viết tay, dễ vướng phải những rủi ro trên.Những rủi ro pháp lý này sẽ dẫn đến rủi ro thực tế :
-Khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và người mua thường chịu thiệt.
-Do nhà không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể thế chấp để vay vốn ngân hàng,
Để hạn chế rủi ro, bạn cần thực hiện những việc sau:
- Tìm hiểu thông tin nguồn gốc thửa đất xem có phải đất hợp pháp hay không, có thuộc diện đất lấn chiếm không? Đất có nằm trong quy hoạch hay không? Khi xây dựng căn nhà có bị cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ không? Hiện tại, nhà đất có bị tranh chấp với các chủ thể khác không? Nếu căn nhà có vấn đề thuộc một trong các trường hợp này thì việc mua bán có độ rủi ro rất cao..
- Kiểm tra giấy tờ tùy thân của bên bán. Nếu bên bán đã có vợ, có chồng thì hợp đồng mua bán phải có sự tham gia của cả hai vợ chồng.
- Yêu cầu người bán giao bản chính các giấy tờ về nguồn gốc nhà đất cho người mua.
- Hợp đồng mua bán nên mời hai người làm chứng và có thể yêu cầu bên bán điểm chỉ bằng ngón trỏ phải vào hợp đồng.
- Việc thanh toán thực hiện tại ngân hàng và yêu cầu bên bán viết giấy biên nhận tiền.
- Nhận bàn giao nhà ngay sau khi thanh toán tiền mua nhà
Cảm ơn
