Chào bạn!
Trường hợp gia đình bạn tôi xin tư vấn như sau:
Mặc dù chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng trong giấy tờ địa chính xã vẫn lưu tên mảnh đất đó dưới tên cụ của bạn tức là cụ của bạn là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất đó. Do vậy, khi cụ mất không để lại di chúc thì di sản của cụ phải được chia theo pháp luật, ông bà của bạn chỉ là 1 trong các đồng thừa kế của cụ và không có quyền định đoạt toàn bộ di sản của cụ để lại.
Nếu ông bà bạn lập di chúc liên quan đến toàn bộ tài sản nếu trên, sau này tất sẽ phát sinh tranh chấp.
Để ông bà bạn được quyền tặng cho nhà, đất cho con cái và tránh các tranh chấp có thể phát sinh sau này, gia đình bạn cần thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế để cử ông bà bạn là người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/quyền sở hữu nhà ở. Sau đó, ông bà bạn sẽ đại diện các đồng thừa kế để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Bước 2: Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì ông bà bạn vẫn chưa có quyền tặng cho qsd đất; mà các đồng thừa kế của cụ bạn sẽ tiến hành khai nhận và phân chia di sản thừa kế. Theo tôi thì tại bước 2, gia đình bạn có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trong văn bản đó, các đồng thừa kế sẽ thỏa thuận phân chia di sản với nội dung: ông bà bạn được hưởng toàn bộ di sản thừa kế tức.
Bước 3: Sau khi thoàn bộ nhà đất thuộc quyền sử dụng của ông bà bạn, ông bà bạn có thể tiến hành làm thủ tục tặng cho cho con cái.
Các thủ tục cụ thể như sau:.
1. Công chứng văn bản thỏa thuận cử người đại diện cho các đồng thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
* Chủ thể tiến hành: Những người thừa kế theo pháp luật của ông nội bạn quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (trong đó có bố bạn và cô bạn).
* Cơ quan tiến hành: Bất kỳ tổ chức công chứng nào trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
* Thủ tục:
- Nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng gồm:
+ Yêu cầu công chứng;
+ Giấy chứng tử của ông nội;
+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;
+ Những giấy tờ khác (như: Trích lục bản đồ địa chính, biên lai nộp thuế, giấy tờ mua bán viết tay (nếu có) …).
- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra dự thảo văn bản thỏa thuận (nếu các bên đã có dự thảo) hoặc giúp các bên soạn thảo văn bản. Các bên sẽ ký văn bản và công chứng viên công chứng văn bản đó theo thủ tục quy định tại Luật Công chứng.
2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.
* Chủ thể tiến hành: Ông bà bạn – với tư cách là người đại diện của các đồng thừa kế theo Văn bản thỏa thuận đã công chứng.
* Nơi nộp hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất và nhà nơi có bất động sản.
* Thủ tục:
- Nộp bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận gồm:
+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 100 của Luật đất đai: Trích lục bản đồ địa chính.
+ Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế về việc cử cô bạn đại diện làm giấy chứng nhận.
+ Các giấy tờ khác.
- Cơ quan nhà đất sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông bà bạn.
3. Thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế.
Trình tự, thủ tục thực hiện tương tự như khi tiến hành văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế về việc cử người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thủ tục khai nhận và phân chia di sản thừa kế còn có thêm thủ tục như sau:
- Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản. Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thừa kế. Các đồng thừa kế của ông bạn có thể lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản theo Điều 57 Luật Công chứng như hướng dẫn nêu trên.
4. Thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho những người được hưởng di sản thừa kế.
Thực hiện tương tự như thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như nêu trên.
5 Thủ tục tặng cho/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Căn cứ theo Luật Đất đai và Luật Công chứng thì thủ tục tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm các bước sau:
* Công chứng Hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Cơ quan thực hiện: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
- Hồ sơ yêu cầu công chứng: Bạn nộp 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
- Thủ tục:
+ Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng.
+ Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng (nếu có) hoặc giúp người yêu cầu công chứng soạn thảo hợp đồng dựa trên mẫu sẵn có.
+ Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe.
+ Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng.
Sau khi nộp phí công chứng và thù lao công chứng tại tổ chức công chứng nơi bạn yêu cầu công chứng thì bạn được nhận hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn theo quy định của pháp luật.
* Đăng ký sang tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Cơ quan tiến hành: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…
- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trường hợp các bên chuyển nhượng/bên nhận tặng cho phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.
Trân trọng!
