Chào bạn,
Vấn đề bạn hỏi, luật sư Đào Thị Liên - Công ty Luật Tiền Phong xin được tư vấn cho bạn như sau:
1. Về đơn phương chấm dứt hợp đồng:
Nếu trong hợp đồng hai bên không có thỏa thuận về việc xử lý khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thì căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết.
Khoản 2, Điều 498, Bộ Luật Dân sự quy định:
Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Bạn không nói rõ hai bên có sự xích mích xuất phát từ nguyên nhân nào, đối chiếu với quy định của pháp luật, nếu không rơi vào các tình huống trên thì bạn không có căn cứ để đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn. Nếu bạn đơn phương chấm dứt mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
2. Về hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả của hợp đồng vô hiệu:
Điều 492, Bộ Luật Dân sự 2005 quy định: Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác
Phần 1, điểm III, tiểu mục 28 Nghị quyết 52/NQ-CP ngày 10/12/2010 để thực hiện các biện pháp đơn giản hóa thủ tục hành chính, quy định bãi bỏ thủ tục công chứng đối với hợp đồng thuê nhà ở và giao cho Bộ Tư pháp chủ trì việc xây dựng phương án sửa đổi một số quy định liên quan trong Bộ Luật Dân sự, Luật Công chứng, Luật Nhà ở. Tuy nhiên, thực tế các quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở trong các bộ luật nói trên vẫn chưa được sửa đổi hoặc bãi bỏ, do vậy, hiện nay mặc nhiên hiểu hợp đồng thuê nhà vẫn phải công chứng nếu có thời hạn trên 6 tháng.
Hợp đồng thuê của bạn có thời hạn 1 năm, rơi vào trường hợp bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nếu có tranh chấp phải đưa vụ việc ra tòa, có thể sẽ bị tuyên vô hiệu về hình thức, trong trường hợp này, tòa án sẽ yêu cầu các bên hoàn thiện thủ tục công chứng, chứng thực trong một khoảng thời gian nhất định, nếu một hoặc cả hai bên không tuân thủ thì hợp đồng sẽ bị tuyên vô hiệu và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi làm cho hợp đồng bị vô hiệu thì phải bồi thường (Điều 137 Bộ Luật Dân sự).
Trên đây là các ý kiến tư vấn của luật sư, hi vọng làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Nếu bạn còn băn khoăn hoặc cần tư vấn thêm, vui lòng điện thoại về tổng đài tư vấn pháp luật của Luật Tiền Phong số 04-1088/4/3 để được trợ giúp.
Thân chúc bạn sức khỏe.
Trân trọng./.
