Tách thửa trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Em chào các Luật sư.

Em có 1 vướng mắc, rất mong nhận được sự giải đáp từ các Luật sư.

Gia đình Em có một khu đất khoảng 600m2, do bố em mua từ năm 1980, nhưng đến bây giờ vấn chưa làm thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất.

Hiện tại, bố em có uỷ quyền cho anh trai đi làm thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất và tách thửa đất này ra làm 3, cho mỗi anh em một mảnh. Tuy nhiên, anh trai em không chịu đi làm thủ tục này. Bố em lại đang ở xa không có điều kiện để trực tiếp đi làm.

Em muốn hỏi, nếu bây giờ em muốn làm thủ tục tách thửa để làm sổ đỏ riêng cho mảnh đất của mình thì có cần sự dồng ý của người được uỷ quyền không? Em có tìm hiểu điều 145 Nghị định 181 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003, thì có thể tách được nhưng không rõ lắm về quy định này. Em rất mong nhận đựoc sự góp ý của các Luật sư để bảo vệ được quyền lợi của mình.

Em xin cảm ơn!

Cháu cảm ơn chú đã giành thời gian trả lời cháu. 
Cháu muốn hỏi thêm một câu nữa, bố cháu hiện tại đã ủy quyền cho anh trai cháu. Tuy nhiên, nếu bây giờ bố cháu lại làm 1 giấy ủy quyền nữa cho cháu để tách mảnh đất riêng của cháu ra, như vậy giấy ủy quyền cũ có mất hiệu lực không? Điều này có vi phạm quy định của pháp luật không?
Cháu xin cảm ơn!

Tôi xin có ý kiến thêm về thắc mắc của bạn mailanhlu như sau:
1/ Về việc ủy quyền làm thủ tục giấy tờ:
Thì như luật sư tư vấn, nhưng chỉ lưu ý thêm với bạn là việc ủy quyền chỉ là việc thay mặt chủ sử dụng đi làm các công việc mà trong nội dung ủy quyền cho phép. Trong lĩnh vực đất đai không phải chỉ có tờ giấy ủy quyền là xong mà còn phụ thuộc vào việc các giấy tờ nhà đất mà ba bạn đưa cho anh bạn, có nghĩa là nếu ba bạn không đưa các giấy tờ nhà cho anh bạn thì không có gì phải lo lắng, còn nếu đưa rồi thì kha phức tạp đó.
2/ Bạn hỏi về việc tách thửa khi chưa có giấy chứng nhận:
Mặc dù có thể thực hiện được nhưng chỉ với điều kiện ba bạn đã thực tế cho các anh em bạn từ trước ngày 1/7/2004 (ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực) và anh em bạn thực tế sử dụng riêng từ thời điểm đó. Đồng thời ba bạn phải làm cam kết tại UBND phường, xã về việc đã cho anh em bạn các phần đất từ thời điểm ... sau này không có khiếu kiện khiếu nại. Việc này tùy quá trình quản lý của mỗi địa phương, nhưng thông thường khá phức tạp vì bạn phải có đủ các giấy tờ chứng minh việc cho đất của ba bạn và quá trình sử dụng của anh em bạn trên mảnh đất này.
3/ Ý kiến của cá nhân tôi:
bạn nên nói với ba của bạn trực tiếp đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho toàn bộ diện tích đất, sau đó làm thủ tục cho tặng cho tách thửa theo đúng quy định của pháp luật.
Chúc bạn may mắn!

Cháu rất cảm ơn chú đã tư vấn thêm cho cháu vè vấn đề này. Cháu cũng nói rõ lại vấn đề của cháu:
- Bố cháu trên thực tế là đã cho 3 anh em đất để sử dụng ( các anh cháu đã xây dựng nhà cửa trên đất ý), nhưng chưa có giấy tờ tặng cho thôi.
- Người anh đc bố ủy quyền với mục đích là làm sổ đỏ, rồi tách sổ cho 3nguoi. Song anh ấy lại k chịu đi làm. Cháu đã hướng bố làm giấy tặng cho sang tên cháu, tuy nhiên theo cháu tìm hiểu, hồ sơ làm giấy tặng cho lại phải có giấy CNQSD đất, nên bố cháu  k làm nữa.
Bây giờ bố cháu đã đưa toàn bộ giấy tờ cho anh trai cháu, nhưng trong giấy ủy quyền thì chỉ cho trong phạm vi là làm sổ đỏ và tách thửa. Liệu anh cháu có thể làm sổ đỏ đứng tên mình a ấy đc k ạ? Nghĩa là ngoài ủy quyền.

Bạn có thể an tâm vì trong nội dung ủy quyền không được phép ủy quyền đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ, mà phải thực hiện việc cho tặng, chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
Tôi trích dẫn thêm về các quy định về ủy quyền của bộ luật dân sự để bạn tham khảo thêm:

Điều 593. Đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng uỷ quyền

1- Trong trường hợp uỷ quyền có thù lao, thì bên uỷ quyền có thể đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền tương ứng với công việc mà bên được uỷ quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu uỷ quyền không có thù lao, thì bên uỷ quyền có thể đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được uỷ quyền trong một thời hạn hợp lý. Bên uỷ quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên uỷ quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng; nếu không báo, thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng uỷ quyền đã bị đình chỉ.
2- Trong trường hợp uỷ quyền không có thù lao, thì bên được uỷ quyền có thể đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên uỷ quyền biết trong một thời hạn hợp lý; nếu uỷ quyền có thù lao, thì bên được uỷ quyền có quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên uỷ quyền.

Điều 594. Chấm dứt hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1- Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

2- Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

3- Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 420 và Điều 593 của Bộ luật này;

4- Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị Toà án tuyên bố mất tích hoặc Toà án tuyên bố là đã chết.
Chúc bạn may mắn!