Có những yếu tố ảnh hưởng giá đất phi nông nghiệp tại Hà Nội? Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh tại Hà Nội được quy định thế nào? Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.
(1) 08 yếu tố ảnh hưởng giá đất phi nông nghiệp tại Hà Nội
Cụ thể, tại khoản 1 Điều 5 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 55/2024/QĐ-UBND có nêu về các yếu tố các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, các tiêu chí hình thành yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để phân tích, xác định mức tương đồng nhất định, điều chỉnh của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa Tài sản định giá và Tài sản so sánh đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:
+ Khoảng cách theo thứ tự ưu tiên đến: Trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; giáo dục và đào tạo; công viên, khu vui chơi giải trí; chợ, cơ sở y tế (theo vị trí, hiện trạng của Dự án, khu đất, thửa đất). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
+ Giá đất theo Bảng giá đất của Thành phố (theo vị trí của Dự án, khu đất, thửa đất). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 15%.
- Điều kiện về giao thông:
+ Loại đường (kết cấu đường nhựa, bê tông, đất và kết cấu đường khác) tiếp giáp với Dự án, khu đất, thửa đất theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
+ Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) tiếp giáp của Dự án, khu đất, thửa đất. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 10%. - Số mặt đường tiếp giáp của Dự án, khu đất, thửa đất (bao gồm đường, ngõ). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
Đối với trường hợp ước tính giá chuyển nhượng đất, nhà ở riêng lẻ: Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí về mặt cắt đường nội bộ (nếu có) tiếp giáp của thửa đất theo quy hoạch được phê duyệt. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện:
+ Khu vực cấp nước, cấp điện ổn định hay không ổn định. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
+ Tình trạng ngập úng khi lượng mưa lớn. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất:
+ Trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể thì diện tích của thửa đất đại diện được lấy theo diện tích bình quân của các thửa đất là tài sản định giá. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 10%.
+ Mặt tiền, chiều sâu của thửa đất, khu đất (kích thước bình quân trong trường hợp tài sản định giá là nhiều thửa đất tương tự về vị trí, hình thể). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
Trường hợp ước tính: Giá chuyển nhượng căn hộ chung cư; Giá cho thuê căn hộ cao tầng; Giá cho thuê sàn thương mại dịch vụ, văn phòng nằm trong tòa nhà hỗn hợp: Thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá theo tiêu chí diện tích của căn hộ, diện tích sàn cho thuê (Đối với tài sản định giá lấy theo diện tích bình quân). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 10%.
- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng:
+ Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
+ Số tầng cao công trình, tầng hầm. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: Tổ chức xác định giá đất thực hiện khảo sát, thu thập và đánh giá thêm tiêu chí: Số phòng, tiêu chuẩn dịch vụ của khách sạn (xếp hạng theo số sao). Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
- Hiện trạng môi trường, an ninh:
+ Bụi, tiếng ồn, ô nhiễm không khí và nguồn nước; gần khu nghĩa trang, khu xử lý rác thải. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
+ Mật độ dân cư, tình trạng an ninh khu vực. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
- Thời hạn sử dụng đất:
+ Thời hạn sử dụng đất còn lại thực hiện Dự án. Mức điều chỉnh chênh lệch: không quá 5%.
+ Đối với đất ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không điều chỉnh.
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương bao gồm:
+ Danh lam thắng cảnh.
+ Đền, chùa, miếu mạo.
+ Làng nghề truyền thống.
+ Mức điều chỉnh chênh lệch: Không quá 5%.
Theo đó, hiện nay, đối với địa bàn Thành phố Hà Nội sẽ có 08 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông nghiệp như đã nêu trên.
(2) Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh tại Hà Nội được quy định thế nào?
Căn cứ Điều 4 Quy định ban hành kèm theo Quyết định 55/2024/QĐ-UBND tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh (thực hiện điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP) bao gồm:
- Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng (=) 0,5% doanh thu trước thuế của Dự án (không bao gồm doanh thu tầng hầm).
- Chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu, cụ thể:
+ Loại hình cho thuê sàn dịch vụ - thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và các loại hình dịch vụ, thương mại khác: 10%.
+ Loại hình trông giữ xe: 5%.
+ Loại hình kinh doanh khách sạn: 45% đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên và 35% đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 1 đến 3 sao.
+ Loại hình cho thuê nhà xưởng: 0%.
Theo đó, hiện nay, tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh tại Hà Nội được thực hiện theo quy định như đã nêu trên.
